大开发商早已预警风险 现金流紧张仍看好后市

　　面对房地产市场一系列突如其来的严厉调控政策，今年的房地产市场备受关注，开发商的态度和动作也引人关注。早报记者统计目前已披露的一季报（编注：以下统计均根据已披露的一季报）发现，在一季度大部分房企现金流吃紧的同时，资产负债率也在小幅攀升。

　　而从几家大 型房企上市公司早前披露的年报来看，经历去年的房价疯涨同时，许多企业对今年面临的风险早已发出预警，并且开发商们均坚信，短暂的风雨后必将是彩虹。

　　逾八成房企现金流为负

　　去年下半年以来房地产企业大手笔制造地王，让许多房企陷入现金流困境。据Wind资讯统计显示，按证监会行业划分，截至昨日，24家已披露2010年一季报的上市房企中有20家现金流均为负值，占比达83.3%，而去年同期这24家房企中仅11家现金流为负值。

　　不仅房企今年一季度的现金流大面积出现同比（比上年同期）大幅下滑，环比（比上一季度）下降幅度也甚是惊人。

　　显然，一季度以来的大量囤地已使房地产开发商陷入了现金流困境。“经营活动产生的现金流量净额较上年同期减少1398.90%的主要原因是，公司报告期拍得三宗土地，按协议规定在报告期支付土地款。”中华企业在一季报中明确指出。

　　现金流吃紧的同时，部分房企的资产负债率也在上扬，但大部分上升幅度并不大，且部分中小型房企资产负债率还较去年同期出现大幅下降。以一季度现金流最吃紧的中华企业、荣盛发展和招商地产为例，其资产负债率分别为72.9%、72.95%、60.39%，较去年同期增加的幅度分别为12.47%、4.48%和3%。

　　与此同时，荣安地产、ST松江和凤凰股份一季度的资产负债率分别为70.54%、88.85%和61.89%，同比下降幅度高达940.75%、62.15%和30.82%。

　　早已预警政策风险

　　去年房价、地价大幅攀升，今年一季度各开发商加大拿地力度的同时，也有开发商已预见了2010年房地产市场即将面临的政策风险，但他们只认为这只会引起短期波动，依然坚持看好中长期发展。

　　“2010年房地产市场将面临较为复杂的市场和政策环境，房地产市场不排除在整体稳定的情况下出现阶段性和局部的波动。”保利地产在2月4日发布的2009年年报时就预见到了今年房地产市场可能面临的调控压力。

　　昨日召开2009年业绩说明会的招商地产总经理林少斌也表示，该公司2010年计划制定之初，早已预计到今年的相关调控。林少斌同时称，“政府的拿地政策在一定程度上会有利于有实力的房地产企业，会加大行业集中度，这对公司是有利的。”他还坦言，作为16家央企之一，确实存在一些机会。

　　林少斌在会上还透露，该公司目前拿地首付基本上都达到50％，新政对公司没有资金上的压力。针对首付款比例的调整，他表示，这确实会抑制部分投资需求，但该政策对行业的长期发展是健康有利的。

　　早前，招商地产曾表示，2010年该公司将继续拿地，进入到新的二三线城市。对于今年的房地产价格判断，该公司认为，2010年房价相对比较稳定，一线城市销量难创新高。

　　同样，3月10日发布2009年年报的金地集团也在董事会报告中预计，在2009年的激情之后，2010年将面临调整棋局。

　　万科在3月2日发布的2009年年报中，更是抛出其一贯论调称，“不囤地，不捂盘”是其一贯遵循的原则，并高调指出，房价过快上涨并不利于行业的长远发展，只有平稳发展才是行业之福。万科总裁郁亮不断重申，即便在2009年房价疯狂时期，该公司在拿地上也保持了相当谨慎的态度，即不拿地王。

　　大开发商看好长期市场

　　在房企看来，短暂的风雨过后肯定会迎来艳阳。

　　“由于决定中国房地产行业长期发展的深层次因素并未发生任何根本性转变，尽管短期内行业可能面临一定波动，但中长期发展依然坚定看好。”保利地产在年报中提示风险的同时，仍然看好房地产市场未来的发展。

　　“在经历过2007年的疯狂，2008年的低落和2009年的盛景之后，我们深知，市场的短期波动并不会逆转大潮流的方向。”金地集团2009年年报中如此表述。

　　房企老大万科的信心似乎更强，面对国务院国资委要求78家央企退出房地产的机会，万科执行副总裁肖莉日前直言愿意接盘：“不敢说最合适，但万科肯定是央企退出房地产业务的最合适接盘方之一。”

　　肖还指出，万科与一些央企有长期的项目合作关系,从这个角度看如出现项目接手应不属意外。

　　此前有媒体报道，保利地产、招商局、中粮地产等以房地产为主业的央企正积极接洽产权机构，并表达相关接盘意愿。东方早报