来源：《新世纪》-财新网
作者：付涛 于宁 李慎
楼市急“退烧”
市场的快速反应显示，政府的调控政策，或许只是压在高房价上的“最后一根稻草”
抢跑
楼市的调整比想象中更快。
北京是调整最快的城市之一。4月15日国务院以提高二套房贷首付比例和贷款利率为主的房地产调控新政公布后，北京二手
北京市房地产交易管理网公布的数据显示，4月16日，北京市二手房成交量（存量住宅签约套数）达到1761套，远高于此前一周（4月5日至9日）的日均成交量1136套。4月17日与18日周末两天的日成交量也都在700套以上，远高于平常周末的300套-500套。随后的周一（4月19日）北京市二手房成交更放量至2208套的高点。
短短几天二手房成交量的骤增，源于投资客们抢搭老政策的末班车。他们中不少人此前已签订买卖协议，故抓紧时间完成购房和贷款申请事项。
然而，这轮成交量的攀升犹如强弩之末。从周二（4月20日）起，北京市二手房成交量开始下滑，当日成交量降为1440套。周三（4月21日）成交量进一步降至989套，这一数据已低于此前一周的日均成交量。
量跌价随。4月21日，一位房产中介人员告诉本刊记者，北京西大望路珠江帝景一套开价240万元的房子，“短短一天，房主把挂牌价调降为210万，并要求尽快在两周内抛出”。据悉，此类降价大甩卖现象并非个例。一些炒家甚至将数套房产“打包”，委托中介公司“抓紧时间尽快出售”。相比之下，购房者迅速进入观望，上门看房数量大幅减少，很多人取消了原定购房计划。
二手房市场成交量的骤降与价格松动，也给新建商品房市场带来压力。被认为今年以来“泡沫最为严重”的北京通州地区，新房价格首先出现调整。两家新盘的售楼员均称，开盘价优惠最多可达3000元。此时，北京市中心城区的新房价格虽未见松动，但市场已然“退烧”，观望情绪浓郁。
楼市的调整才刚刚开始，但市场的急切反应看来并不全是政策的因素，其中的自发因素不容低估。其实，早在4月15日房贷新政出台之前，在飙升的楼市中，“恐高”情绪已日益绷紧了市场的神经（参见《新世纪》周刊2010年第15期“楼市‘恐高症’”），政府的调控政策，或许只是压在高房价上的“最后一根稻草”。
正因为此，对于调控，各地的市场反应并不完全一致。总体而言，2009年下半年以来涨幅越大的地区现在掉头越急，而这一轮涨势较缓的城市反应较为平缓。
中银国际的研究报告显示，4月12日至18日的一周中，四个一线城市合计商品房住宅成交91.5万平方米，环比上涨5.5%，其中北京下跌了12.2%,而上海、深圳和广州分别上涨12.9%、9.4%、17.2%。
在上海，一些中介反映，二手房出售房源比往常增加了三四成，大多数为投资客抛盘，但整体价格相对平稳，未出现北京那么剧烈的反应。海南房地产价格在此次调控政策出台前就进入了观望期，最近更是出现了大幅调整的空间。
易居中国的一位分析师认为，北京去年底以来的这轮高速上涨，很像上海2003年至2005年的情形，因此在此次调控中整体跌幅会比上海大；深圳市场波动性一直很强，大涨大跌；海南市场泡沫化程度最为明显，单价从6000元飙涨到2万元，此轮跌幅甚至可能达到50%。
各大房企也在积极调试，主动适应政策环境的急转直下。公开资料显示，4月，保利和万科均没有新增土地入账。而在此前的2月、3月，保利地产斥资约125亿元，分别在武汉、北京等城市新增七个土地项目，创单月拿地纪录。万科3月在惠州、天津、大连等地连续拿下六块地，金额总计约22亿元。
矫枉必须过正？
“工行最快揣摩到上面的意思，从上周日（4月18日）开始就执行房贷新政了，其他各行也必须得跟上去。”一位商业银行房贷业务负责人告诉本刊记者，周一（4月19日）以来所有银行基本上全部严格执行房贷新政。
据上述人士介绍，以往新的政策出来后，都会有一周左右的缓冲。但这次房贷新政的执行又严又快，各行根本没有给缓冲期。
这也许正是媒体称此次调控有“秒杀”之效的原因。不但商业银行执行迅速，而且国务院各部委与各地政府反应强烈。在4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国务院10号文）发布之后，4月20日住建部出台严厉措施规范商品住房预售制度。重庆、上海等地更是宣称正在研究房地产的税收调控政策。
北京中原三级市场研究部预计，受此次政策的影响，在未来的5月，北京二手房价将回落30%左右，交易量也将大幅下挫50%。
瑞银证券4月21日发布的一份研究报告，对此次调控力度可能过猛表示担忧，“这（中央放狠话，要建问责制）或导致其他部位和直辖市政府群起响应中央政策并推出类似的紧缩措施，会加剧了政策‘调控过猛’的风险。”
“中国的房地产调控，就像一个人吃饼，一个不够，再加一个，但最后很可能过饱。”一位金地集团人士此前对本刊记者称。
也有分析人士认为，此前房地产调控“越调越涨”，政府的调控政策如“泥牛入海”般失效，只有政策超出人们预期，才可能起作用，所谓矫枉必须过正。
资本市场对此次调控政策的反应之大也与过去大相径庭。4月15日后的两个交易日，上证综指从3164点重挫至2980点，跌幅高达5.8%。相比之下，在上一轮房地产紧缩调控中，2007年9月27日第二套房贷款收紧的政策公布后，狂欢的资本市场并没有什么反应，上证综指在此后的交易日甚至还有小幅上扬。
财新网专栏作家谢国忠称：“这些措施已导致市场情绪发生重大变化。但是，除非利率迅速并且大幅上升，否则这些措施造成的心理影响可能很快就被消磨殆尽，房地产泡沫或将再度膨胀。” 他认为，目前以各种行政手段调控房价，不过是扬汤止沸，“即使不考虑政府措施有用没用，房地产泡沫破裂的日子也已屈指可数了”。
来者更猛烈
“监管层会根据调控后楼市价格的数据变化，判断是否进一步出台紧缩措施。”一位基金公司房地产分析人士称，本轮调控80%的紧缩措施已经出台。尚未出台的调控政策可能更猛烈：除了加息，还有税收调控措施。如今，两者被视为悬在中国房地产市场之上的达摩克利斯之剑。
“这次出台的房贷新政中，提高首付比例对投资者的影响要大于提高贷款利率。但若是出台税收政策，那就可能完全改变投资者的预期。” 一位股份制银行房贷部门人士对本刊记者称。
据测算，第二套房贷款若执行新政要求的利率水平，对于一个30年贷款的购房人来说，每月按揭成本将增加近18%。同时，首付比例增加至五成，相当于把杠杆率降低至2倍。
央行公布的数据显示，一季度，个人购房贷款新增5227亿元，季末余额同比增长53.4%，比上年末上升10.3个百分点。同时，国家统计局公布的数据显示，1月到3月，商品房销售额7977亿元，同比增长57.7%。粗粗一算可以发现，个人房贷占商品房销售额的比重高达65%。新政的打击力度可见一斑。
4月21日，银监会银行业监管一部主任杨家才向媒体表示，第二套房的认定标准将有所调整，采取“认房不认贷”。“链家地产”市场分析师张月认为，尽管这一政策遏制了手中“囤房”小业主的再贷款门槛，积极鼓励了“以小换大”等自住型升级置业需求，但在当前房产市场形势下，短期内将加重房地产市场已经形成的浓厚观望气氛。
然而，要让房地产市场迅速出现2008年那样的回调并不容易。“背景条件不同，很难说目前楼市调控政策会带来当时那么大的效果。”上述银行房贷部门人士称，当时中国经济受金融危机影响处于谷底、新房库存达到历史高点、房地产企业的资金极其紧张，如今这些情形都不存在，相反经济向好、新房库存很低、房地产企业得益于去年的火爆销售资金也比较宽裕。
市场最关注的还是房地产税收调控。国务院10号文对税收政策提出两个方面的要求，一是“引导个人合理住房消费”，二是“调节个人房产收益”。
种种迹象表明，此次税收调控，可能从此前注重交易环节征税，开始走向保有环节征税。国务院10号文已特别提出：“住房和城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。”这无疑是为住房保有环节征税铺路。
值得注意的是，银监会主席刘明康在几天前的一次内部会议上，传递了下半年涉房信贷趋紧的政策信号。他在会议上称，对于土地储备贷款，贷款抵押率要上调，密切跟踪资金流向；对于开发商贷款实行“名单制”管理，即具体贷款到具体公司和具体项目，从而跟踪项目的进展情况，有囤地行为的开发商不再给贷款；要提高抵押标准，用在建工程进行抵押，土地不得用于抵押；销售资金封闭式管理；对于主营业务不是房地产的地方国资委企业的贷款严格控制，原则上不再新增贷款，旧贷款进行保全；房贷新政策要求商业银行全面开展，银监会积极配合。
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