来源：理财周报
万科抛弃帕尔迪之后的下一个标杆最有可能的是华润地产
“万科现在内部很微妙。”一位地产公司高管在与理财周报记者沟通时透露说，到底要不要做商业地产，万科很矛盾。
而据理财周报的了解，这一矛盾，实际上是
“的确前面明确了要做，现在又不怎么提了，”上述高管说，“这个事情影响深远，所以，不是每个人的想法都一样。”
但从万科的实际行动看，王石与郁亮各自退让了一步，王石答应“可以做商业地产”，郁亮答应“先只做住宅配套的持有物业”。
现在我们面对的，是一个失去了偶像的万科，一个不再是王石一个人的万科。也许，又是一个新的万科。从此，我们需要重新打量万科的一举一动，它的努力与辛酸。
王石、郁亮、万科的三角关系
下面是王石、郁亮、万科，以“商业地产”为主题的言行轨迹。
王石篇：
王石一直坚持学习美国巨头帕尔迪，走住宅专业化的路线。
2004年博鳌房地产论坛上，王石与富力地产董事长李思廉的商业地产之辩广为人知。
此后，王石在多个场合警告住宅地产商进入商业地产要谨慎。2008年，富力地产一度陷入资金链危机。
2009年8月，凯德置地的毛大庆转会万科，坐镇华北，并公开表态，“万科并非绝对不做商业地产”。但据分析人士透露，“王石在种种场合，仍是坚定表示，不做商业地产。”
2009年8月，王石在中山大学的演讲中仍然宣称，“如果有一天，万科不走住宅专业化道路了，我即使躺在棺材里，也会举起手来反对。即使哪一天中国不需要建商品住宅了，我希望，城市里最后一套住宅是万科造的。”
3月23日，万科2009年股东大会上，王石表示，万科专注于主流住宅开发的定位并没有改变，并将在此基础上，尝试与住宅相配套的其它物业类型。
郁亮篇：
郁亮，无疑是一直笼罩在王石光环下的新生代企业领军者。一直到“拐点论”引发大讨论之后，郁亮才逐渐走到前台。
2009年11月16日，郁亮突然高调宣称：万科未来将加大持有型物业的储备，并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型，住宅与开发持有物业比为8∶2。
但仅仅两个月后，3月1日，郁亮在财报发布会上间接否认了其上述商业地产战略，而是强调，万科的定位是主流住宅，没有发展投资物业或者进入其他地产领域的计划。
万科篇：
郁亮表态18天后，万科珠海宾馆项目启动，被视为万科进军商业地产的“第一枪”。
颇值得玩味一个细节是，郁亮去年11月所说的话并没有写入万科2009年报未来战略展望中。2009年年报只称：“尝试与住宅相配套的其它物业类型，积极关注健康养老住宅和度假物业等新兴的住宅领域。”
行动上，今年以来，万科加速了商业地产开发进程。东莞长安项目、西安曲江项目、北京赢嘉中心项目紧锣密鼓开张，投资总额超过百亿。
郁亮新政与新旧两代人的博弈
不用理财周报详加阐释，你即能从中发现一些戏剧性的矛盾冲突。
万科年报中的表示，看起来是万科和郁亮的相互妥协：王石答应“可以做商业地产”，郁亮答应“先只做住宅配套的持有物业”。而这个妥协有双重意味：万科的偶像帕尔迪坍塌，而王石亦不再是万科的神。
“对是否进军商业地产，万科管理层内部是有争议的。大老板王石不想做，因为这和他之前专注做商业地产这个主张不太一致。”某南方机构分析人士透露。
“这估计和王石年龄大一些、相对保守谨慎一些有关。王石虽然已经不在位置上，但大事还是由他拿主意。”上述人士进一步分析。
国信证券分析师则认为，“万科内部有不同声音是正常的。王石当时说不做商业地产，因为处于地产刚发展阶段也很正常。最重要的是能赚钱。”
强硬的王石之所以能妥协，与偶像的破灭有关。“你想想吧，帕尔迪连续两三年巨亏，他看着能不反思？”上述地产公司高管说。
偶像的坍塌让万科开始重新审视原有模式。近几年来，万科规模不断扩大，但资产周转率和毛利率呈明显下滑趋势，在获取优质土地方面也乏善可言。
“你算算万科的土地储备，顶多可以用个三四年，你就明白万科为什么焦灼了。住宅地产未来五到十年内还是有机会的，但是之后怎么办？”一位地产上海分析人士进一步剖析。
新万科：回到城市综合体
“事实上，万科过去也不可能不做商业地产，因为我们开发的几乎每一个住宅项目，都有一定规模的商业配套。”万科董秘谭华杰回应理财周报记者。只是，原来的配套通常交由其他地产商来运作。无疑，现在发生了变化，商业地产已成趋势。
“我更愿意相信，万科管理层现在真正的分歧并不在于是否进军商业地产，而是以什么样的方式进入商业地产，介入到什么程度，做什么样的商业地产。”北京大学公共经济管理研究中心研究员韩世同认为万科分歧的关键点不在于做与不做商业地产，而在于怎么做。
万科在2009年年报上，提出纯粹的住宅区将不再是建筑主流，取而代之的是城市综合体。谭华杰在接受理财周报记者采访时，再次强调了这一趋势。
“很明显，万科接下来要做的是城市综合体。这其实和保利、华侨城、华润、金地集团一样。不少大地产商，包括中粮地产最近也是这个方向。”一位上海地产研究人士表示。
而中粮地产高管在与理财周报沟通时，表示中粮的学习对象是新鸿基和华润地产。那么万科抛弃帕尔迪之后的下一个标杆是谁呢？“最有可能的是华润地产。”上述研究人士说。
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