易宪容：国内房地产巨变并非一蹴而就

　　易宪容 中国社科院金融研究所研究员

　　“国十条”发布之后，国内房地产市场将发生巨大的变化，住房将回归到以居住功能为主导的层面上来，房地产市场的投资及炒作将受到严厉遏制或打击。不过，对于这种市场必然趋势，房地产开发商及购买投资者多抱以侥幸的心理，或是有人认为这次出台的“国十条”与以往的房地产宏观调控政策一样，能够起到的作用十分有限，甚至有人认为这些房地产宏观调整政策同样会成为“空调”；或是有人认为这次政策是短期政策，其起到作用也有临时性，这是以时间换空间；或是有人认为国内房地产开发商太有钱了，它们根本不需要急于把手中的住房降价卖出，因此政策要达到目的不可能；或是有人以为尽管这些政策调控会增加住房投资者的投资成本，但是这些成本的增加对投资者来说可以忽略不计，对住房投资者没有多少影响，甚至于住房投资者能够把这些增加成本转移到购买者手上等，从而使得出台的政策失灵等。

　　可以说，“国十条”之后，尽管这些政策对市场有多少影响的意见五花八门，但大多数都是站在其利益角度来表达有利于自己的意见，甚至希望通过这种意见来左右未来中国房地产市场走势。不过，这些意见有一个基本点，就是希望现有的房地产市场现状不改变，希望现有房地产市场的利益关系不调整。也就是说，这些人表面上是不敢直接反对“国十条”（个别人除外），但是他们从内心是反对政府出台“国十条”的，因为“国十条”严重地触及或损害到其既得利益。如果“国十条”对市场影响的效果正如这些所云的，那么这些人会出来对这些政策大说一通吗？正因为，“国十条”可能对其利益触动较大，所以他们要出来通过舆论来改变现行的房地产政策。因此，大众对于市场上散布的各种意见与观点，一定不要道听途说，而是要多加了解与分析，否则，容易被这些意见所迷惑或左右。

　　其实，很多人都没有读懂“国十条”或忽略了“国十条”的宗旨。从“国十条”的基本内容来看，其核心是让国内房地产业回归到居住的功能，而不要把房地产市场当成经济发展之工具，也不要把房地产市场当成宏观经济调控的工具及地方政府土地财政之工具，从而使得从2010年4月17日之后国内房地产市场政策取向发生根本性转变。无论是遏制房地产市场投资炒作，还是增加中小套型住房的土地供给、住房消费税的出台、保障性住房以强制性方式增加、住房预售制度改善等政策，基本上都是如何让住房的居住功能表现出来，并全面限制把住房市场作为赚钱的工具。当然，当前房地产政策取向巨大调整并非一蹴而就，它需要一个过程。所以，近几天总是有朋友问我，北京、上海、深圳及二线城市的房价什么时候跌、能够跌多少？总是希望房地产政策立竿见影。但这需要一定的时间。

　　我们可以看到，2009年以来的国内房地产市场的价格之所以能够快速飙升，完全是2008年下半年政府房地产政策突然逆转的结果。2008年下半年，中国在没有出现金融危机的情况下出现强劲的房地产救市政策，无论是过度优惠个人住房信贷政策还是过度优惠的税收政策以及地方政府托市，对2007年下半年以来刚刚开始调整的房地产突然来了一个政策上大逆转，而这种政策上的大逆转直到2009年3－4月份才反映出来（即政策效应大致有近半年的时间）。在大量的银行信贷资金涌入房地产市场之后，房地产炒作开始泛滥，房价飙升就一发不可收拾了。而“国十条”对高房价的遏制就是从投资者利用银行杠杆为切入点，严格关紧利用银行信贷资金闸门，同样这些政策比2007年的359号文件与452号文件更严厉及具可操作性。可以说，国内的高房价从哪里来，又回到哪里去，这个市场岂能不发生巨大的变化？

　　其次，我们应该看到，中央政府遏制高房价的决心与能力。“坚决”遏制高房价，这是今年政府工作及“国十条”的基调。政府为什么要“坚决”遏制高房价？因为房价给中国社会及经济生活带来巨大的威胁。它损害绝大多数人的利益、危害了国家金融安全、破坏了中国经济稳定协调的发展。有此几条认识，政府对高房价遏制的决心是不会改变的。既然政府有决心要遏制高房价，其出台政策的能力就易如反掌了。因为中国的房地产市场就是一个“政策市”。既然可以让房地产市场价格快速飙升，同样政府有能力让房地产价格回归理性。“国十条”下了房价调整的决心，那么国内高房价调整也就必然。而且从最近内地与香港的房地产企业股价大幅跳水就已经看到内地房价将全面调整的端倪。春江水暖鸭先知。

　　再次，国内房地产市场调整为何不可一蹴而就？还在于2009年房地产市场繁荣早就让国内房地产商与一些投资者赚得盆满钵满，因此，他们认为有能力与政府对抗并让政府改变现行的政策，就如2003年与2008年的情况一样。这些行为自然会推迟国内房地产市场调整时间，但是这次的情况完全不同就在于房地产市场成了中国经济一个隐患或威胁，中央政府坚决要遏制高房价。因此，房地产开发商、地方政府及住房投资者要改变这种态势已经不可能了。

　　再就是这次房地产市场调整在于银行对住房按揭贷款的新认识，即银行对房地产的信贷无限扩张对商业银行的利润增长无益，反之增加了银行的信贷风险。银行这种对个人住房贷款的新认识一定会在“国十条”的基础上使各商业银行全面收缩对个人住房投机炒作性贷款。银行信贷闸门关紧，房地产市场全面调整不可避免。但是，要让“国十条”全面落实同样需要一个过程。加上房地产生产销售等方面的周期性，当前国内房地产市场调整要有时间，民众可静观其变。