H股房企高息抢发债券 再融资困难或现于今年年底

　　H股房企高息抢发债 融资困厄曝于年底

　　中国房企恒盛地产（0845.HK）悄然暂停了其海外发债计划。

　　据了解，恒盛地产原计划在上周向投资者进行推介后发行美元优先债券，但在推介活动结束后决定等待更好的市场时机。

　　招商证券（香港）投资银行董事总经理温

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　　在恒盛地产之前，已有数家企业成功发行了债券。

　　高息债背后的资金渴求

　　恒盛地产指出，由于考虑到手头资金仍算充裕，不值得以太高借贷成本举债，故暂缓发债行动。

　　从报表上看，恒盛地产似乎并不缺钱。在4月12日恒盛地产的业绩发布会上，恒盛地产表示，公司目前还持有150亿元的银行授信。其资本负债率仅为6.7%。在4月22日长春的一场土地拍卖会上，恒盛地产在与恒大地产的竞逐中，还以5.05亿元的价格从恒大手中抢下了一幅优质地块。

　　在恒盛之前，4月16日，碧桂园（02008.HK）成功发行7年期债券，集资金5.5亿美元，利率为11.37%。4月22日，雅居乐（3383.HK）也发行了同样是7年期的债券，募集资金6.5亿美元，利率仅为8.875%。

　　今年2月恒大地产（03333.HK）首次试水发债，成功发行共计7.5亿美元的5年期优先票据，利率高达13%，创下了港股融资利率的新高。4月，恒大地产又针对华人置业（00127.HK）以及刘銮雄发行了6亿美元的债券，利率也高达13%。

　　不仅是恒大，同样是去年上市的佳兆业（01638.HK）4月22日也发行了五年期的债券，募集资金3.5亿美元，利率高达13.5%，刷新了恒大的记录。

　　“银行贷款越来越难，内地房地产市场的风险也在增大，如果不是高溢价，不足以吸引投资者。”温天纳指出，在低息环境下，很多企业的贷款成本只要“2厘到4厘”，房地产企业较高的融资成本反映出市场对他们的风险判断。另外，在资金需求大于供给的情形下，供给方“坐地起价”的情形时有发生，这也是一些房企放弃或者暂缓的原因。

　　国泰君安分析师姚峣向本报记者指出，H股上市房企急于发高息债主要是基于两个目的，一是因为对未来的前景不确定，需要大量的资金来应对，有些是准备行业调整期时拿地，有些则是因为去年大举拿地需要资金来支持发展；二是因为很多企业都在赌人民币升值，这些企业发行的大多都是美元票据，而考虑到人民币至少升值5%，融资成本会更低。

　　摩根大通中国区董事总经理龚方雄不久前也曾公开表示，如果把人民币可能升值的幅度考虑进去，目前境外融资的成本可能比境内还要低，“从整个今年的市场环境来讲，境外融资要优于境内融资。目前境内的信托融资利率是13%-15%左右，但是境外就算是高息融资的成本，也不过是12%至13%，如果是上市公司以短债的形式融资，境外的融资成本更加低，只有5%-6%。”

　　危机时刻尚未来临

　　尽管融资难度有所增加，但分析人士并不认为房地产企业马上会进入“资金链紧绷”的状态。“地产企业还远未到达为融资不惜一切代价的地步。”姚峣说。

　　温天纳认为，过去一年是房地产企业的丰收年，融资暂停1年到2年，才对房地产企业有致命打击。如果今年年底，再融资还是无法启动，则房企将置于较危险境地。

　　穆迪评级机构向本报记者提供的一份研究报告显示，由于房地产开发商销售强劲、现金流充裕，因此穆迪认为开发商短期内都不会“去杠杆化”。大部分开发商会继续通过借贷来支持其未来增长。

　　穆迪指出，迄今为止,中国的政策制定者还未通过调高利率来抑制投资。调高第二套房和第三套房的首付比例和按揭利率，这些选择性的收紧措施主要是针对房价升幅过高的一线城市投机炒房活动。而在穆迪评级的16家开发商当中，除了恒盛地产、世茂房地产（Ba3，稳定）、上海置业（B2，负面）以及绿城（Caa1，负面）外，其余开发商并非依靠高档住房来赚取大部分的收入，这缓解了上述政策对其销售的潜在负面影响。

　　穆迪同时指出，开发商利用债券发行所得来增加流动资金，持续增加其土地储备，均可能会影响政府为土地拍卖价的升幅降温而作出的努力。只要销售维持强劲、房价持续攀升，因为新债的平均融资成本上升而导致发行人的信用指标有任何轻微转弱，都会因为流动资金状况改善和销售表现健全而得到缓解。

　　申银万国研究报告认为，在整体房地产行业风险不大的情况下，仍需要首先关注部分潜在风险更大的公司会不会成为短板。2008年资金链压力较大的一些房地产上市公司有几个共同的特点：现金比例低、短期负债比例高、存货比例高、融资渠道比较单一，如果融资渠道受限、销售目标完不成，则资金链压力逐步体现。从这个角度来看，未来房地产企业的资金压力取决于几个因素：持有的现金、融资能力、新开工情况。

　　申银万国认为销售能力对公司的影响相对有限。新开工情况一方面和公司的土地储备有关，另一方面也和去库存有关。去年去库存力度强的公司，在一季度市场销量明显回升的情况下，也必然加大新开工的力度，相反去库存力度低的公司在一季度的新开工压力小，现金损耗反而并不大。综合来看，申银万国更关注的还是那些2007年前土地储备比例高或由于补库存等因素主动加大开工，而现金储备不是很好、融资能力相对较差的民营上市公司。