楼市资本突围扫描：留守地产开拓“蓝海”？

　　楼市风云突变，楼市资本何去何从？

　　“为楼市资本寻找新的投资领域，为资本突围铺路，这是一个巨大的商机。”一位国际知名代理公司的高层坦言，到目前为止，楼市资本突围只是以新的房地产领域或者区域作为投资“蓝海”。前者如住宅领域资本向写字楼、旅游地产领域流动，后者则是国内资本海外购房置业近期升温。

　　在上周末举行的“中国旅游地产软实力峰会”上，海南省省长助理、海南省旅游发展委员会主任陆志远表示，在旅游地产这个房地产的新兴分支领域，找到一个全新的盈利模式，形成一种创新体制机制，吸引更多资本进入。

　　今典集团董事长张宝全表示，海南是一个非常特殊的市场，和中国其他任何市场都不一样，简单说海南是中国第三套房的市场，金融收紧的调控政策对海南的影响较小。

　　据本报了解，例如上海本地老牌的住宅开发商大华集团，也已开始进行调整，其首个在海南的酒店项目即将启动。房企主动转型，这是目前为止强力调控冲击下，房地产业出现的最新变化。

　　各方忙铺路

　　4月29日，由新浪（纳斯达克SINA）、易居中国（纽交所EJ）、携程旅行网（纳斯达克CTRP）、如家酒店集团（纳斯达克HMIN）、中国房产信息集团（纳斯达克CRIC）五大海外上市企业共同发起成立的全国首个旅游地产全程服务供应商——中国旅游地产服务（集团）有限公司正式亮相。

　　上述公司高层人士向本报表示，中国旅游地产服务集团的核心业务，除了旅游地产开发商提供综合服务，还包括为终端消费者定制各种个性化服务，提供轻松置业方案。从全面的购房指导、手续代办、房屋维护、委托租赁、委托转让等各个环节进行全方位的平台供应和渠道铺设。

　　与此同时，第一太平戴维斯已正式成立“第一太平戴维斯中国台湾投资业务平台”，主要业务包括协助内地或台湾客户对内地或台湾的地产项目进行评估和研究、为有意向收购内地或台湾项目的内地或台湾投资者提供代理服务、为中国内地或台湾的项目进行市场营销策划等。第一太平戴维斯台湾公司董事长朱幸儿女士表示：“中国台湾投资业务平台成立，能够为台湾及中国内地客户提供更专业的服务。除此之外，通过公司全球服务网络，如果台湾或内地的投资者对亚太地区其它国家的房地产项目有意向，也可为他们提供最佳的物业选择。”

　　中国楼市资本现“外流”倾向，海外投资移民的相关服务机构再度活跃。海外买楼、投资房地产，则是目前海外投资移民的重要内容。世贸通移民机构分析称，由于今年股市较波动，而香港楼市持续向好，加上正值减息周期，申请人可能略为减少购买股票等，转投更多资金在房地产之上，变成六四之比。

　　最新数据显示，投资移民香港计划自2003年10月推出，大量资金进入中国香港市场，在已经投入的资金中，高达28%约85亿港币投入当地房地产市场。

　　新加坡的投资移民政策，更加直接体现了对房产投资的引导。据悉，目前新加坡投资移民200万新币，其中100万新币购买基金或创办新公司，100万新币购买房产；或者500万新币，可以300万新币购买相关金融产品，200万新币购买房产。

　　抢占地产蓝海

　　在众多服务机构的打造下，此轮国内楼市资本流动的路线图也渐渐清晰。一个重要路径是旅游等非住宅地产。

　　中国房地产研究会副会长顾云昌告诉本报，真正的旅游地产产品，并不像住宅市场泡沫明显，对住宅市场的资金而言，具有较大吸引力。也有业内资深人士同时指出，目前国内旅游地产依然存在较多需要补强的方面。其中包括经营模式单一且缺乏创新、经营市场混乱缺乏行业规范、消费者支付能力受到不同程度制约、旅游地产自身的“弱势地位”、快速增长的支撑空泛等等。

　　活跃的住宅资本在销售层面对写字楼等商办类物业市场的推动，近期已经开始发力，效果显著。21世纪不动产提供的最新数据显示，4月以来上海新房市场中写字楼交投升温明显，供应、成交均有大幅增加。统计数据显示，在4月1日至23日期间，上海全市新房市场中写字楼的成交面积为6.92万平方米，已占到1季度总量的75.7%。

　　21世纪不动产分析师黄河滔指出，楼市调控新政陆续出台，二手房市场中写字楼人气回升、客户咨询量骤增。值得注意的是，其中部分意向投资客是从住宅市场转移而来，转换投资方向是他们的主要考虑。

　　21世纪不动产上海锐丰商业楼宇部经理吴晓明告诉记者，自4月14日起，其所接待客户咨询量明显上升、较上月同期有20%左右的增幅。这些新增客户中，原本多在住宅市场投资，因担心升值空间压缩、投资成本上升，转而寻求写字楼投资。 另一个路径是海外置业。据韩国媒体最新报道，中国房产大亨在济州购买了价值300亿韩元（约合1.83亿元人民币）的58套度假屋。中国人关注济州岛房地产是因为从今年2月开始实施的“房地产投资移民制度”。

　　海外置业逐步升温，已成为不争事实。其背后的原因，除国内楼市调整压力下资本外流意愿强烈外，国际楼市出现投资机会同样对国内“不安分”的资本具有较大吸引力。

　　“伴随投资者信心的增加，全球房地产市场大幅上扬。”仲量联行的最新报告指出，2010年第一季度，商业房地产直接投资交易量达到630亿美元，与2009年同期相比增长57%。世界主要房地产投资市场——日本和德国——第一季度实现了各自的最大增幅。“预计2010年全球房地产市场投资额的增幅将达到35%—45%。”