调控后仍大举抢地 保利地产不缺钱？

　　国务院4月中旬出台新一轮调控政策之后，谁还敢逆势做地王？

　　保利地产敢。4月20日，中山市。一个编号为G15-10-9062的地块，被保利地产（600048.SH）以19亿元收入囊中，税后价195700万元，楼面价1304元/平方米，约合130万元/亩。

　　2009年以来，谁是拿地最凶猛的房 企？

　　查阅年报可以发现，2009年保利地产总共制造了11个地王，甚至超过一些房企全年拿地总数额。11块地王分布在北京、上海、南京、重庆、杭州、苏州、长春、长沙、佛山9个城市。

　　如今，楼市调控声势一浪高过一浪。批量地王的制造者保利地产，可曾感觉到风险如积雨云一般在层层叠加？

　　分析人士普遍认为，保利地产暂时还不会遭遇资金危机。“最严峻的时刻可能会发生在三季度末，一方面回笼的资金越来越少，一方面大面积的开工将会消耗大量资金，双重压力，估计整个行业在那个时间都将进入资金最紧张的时候。”一位不愿透露姓名的基金经理对本报记者说。

　　一季度仍在疯狂猎地

　　2009年9月份，保利地产单月花费31多亿元创造3块地王。整个2009年，保利地产新增土地储备1338万平方米，地价款总计460亿元，已被外界称之为保利最“激进”的一年。2010年刚刚过去3个月，保利地产对土地的投资金额已接近去年全年的一半水平。2010年首季保利地产共计获得地块17宗，涉及资金约204亿元。

　　3月17日，保利地产经过82轮的激烈争夺以50.4亿元的总价拍得北京朝阳大望京村4号、5号地，折合楼面地价17949元/平方米。此前，远洋地产以40.8亿元购得同区域的1号用地。

　　正是望京地王，引发了今年北京房价的这轮暴涨浪潮。然而，仅仅30天时间，楼市的天空背板已经改变。国发10号文件出台后，存量房开始出现降价潮。望京地王周边的房价每平米普遍下跌两三千元，最高跌幅达6000元，而且这一下跌的态势还在继续。楼面价已相当于在售楼盘价的望京地王，或将面临被套牢的风险。

　　2009年3月，陆续有上市公司在年报或公告中披露了对一些高价所获得的土地计提减值准备。保利地产在年报中披露，对广州金沙洲地块按可收回金额计提了减值准备；荣盛发展（002146.SZ）公告对南京仙林地块计提减值准备。

　　土地尽管具有特殊性，但仍是商品，其价格也会有涨有跌，房价地价下跌时，上市公司将对土地计提存货跌价准备。从上市公司计提减值的土地情况看，都是在地价狂升时拿到的土地。如保利地产计提跌价准备的广州金沙洲地块是在2007年以42亿元拍得的。保利地产2008年度计提资产减值损失达3.04亿元，其中存货跌价损失为2.99亿元。荣盛发展南京仙林地块系公司于2007年12月6日以7.1亿元拍得。

　　万科（000002.SZ）在年报中也明确表示，在其进行计提减值准备的13个项目中，拿地成本偏高。而在天津拿下地王的深振业（000006.SZ），2008年年报对这块天津的储备土地计提了2亿元的跌价准备，该笔计提也成为公司2008年业绩下滑的主要原因。前述基金经理认为，这种情形也未必不会在2011年出现。

　　今年4月26日，保利地产各区域公司负责人回到保利广州总部。这是今年以来保利地产规模最大的一次内部经营工作会议，主题是4月17日的国发10号文件。保利地产董事长李彬海作出的结论是：本轮调控不会出现2008年那样的大跌，原因是此次调控发生在经济上行阶段，且开发商资金较2008年充裕，市场没有抛售的压力。一线城市虽然面临短期成交量波动的风险，但其价格足以支撑一段时间。

　　李彬海真正担心的是，在经济向上的情况下，此次调控的周期会较2008年更长。后续政策不断落地，市场成交量将可能呈现长期胶着的状态，最终导致开发商出于现金回流的考虑不得不进行价格调整。

　　最严峻的时刻还未到来

　　巨大的开发压力将考验保利地产的资金链。

　　保利地产年报显示，2009年全年，保利拟建及在建项目85个，其中在广州、北京、上海、天津、南京五个城市的项目多达45个，总建筑面积1543万平方米，占保利总规划建筑面积的34%。2009年的业务结算收入中，广州、北京和上海三地就占到总结算收入的57.32%，保利地产是去年唯一在广州、北京、上海三个城市销售金额均进入前三的房地产开发企业。一旦一线城市的成交量及价格波动，对保利地产影响巨大。

　　年报显示，保利地产2009年拿地金额达450多亿，而销售金额只有430亿元，由于新增银行借款较多，今年一季度，保利有息负债同比增长130.02%；一年内到期的非流动负债56.59亿元，同比增长53.35%；长期借款309.9亿元，同比增长53.04%。 3月19日，保利地产宣布，将向保利大股东在内的不超过10名特定对象增发不超过7亿股，募资不超过96亿元开发13个地产项目。目前该计划已经通过国资委审批，但证监会还未对其进行放行。若保利地产今年融资不过关，巨大的存货将拖累保利的现金流。

　　采访中，分析师普遍不担心保利目前的资金状况。东北证券分析师高建、广发证券分析师沈爱卿都认为，保利目前不缺钱，资金面较为宽裕。沈爱卿判断，如果成交量持续低迷，保利地产今年底明年初会非常紧张，

　　业内其他开发商也认为，虽然国资委对央企为子公司提供担保有严格控制，但有央企背景的保利不会出现资金链断裂的问题。

　　“央企跟我们不是一种动物，他们的资金成本更低，资金来源更广泛。”北京银信房地产公司董事长张民耕对本报记者直言。而在众多开发商的眼中，保利等央企制造的地王已经成为中小开发商的“保护伞”。