治理小产权房应成农地入市突破口

　　国务院总理温家宝4月28日主持召开国务院常务会议确定，建立城乡统一的建设用地市场，将是2010年的重点改革任务之一。随后的5月初，国土资源部执法监察局局长李建勤表示，国土部等14个部委已经联合成立小产权房整治处理领导小组，目前正在研究制订小产权房处理政策方案。在各地房地产市场调控政策紧锣密鼓之际，集体土地如何行权的问题再次被推上前台，而进一步改革的完整思路似乎也呼之欲出。

　　历史地看，中国城乡土地市场被人为分割，农村建设用地市场化改革严重滞后，集体土地权能缺失的问题在中国房地产市场近年井喷式发展后被逐步放大。长期以来，集体土地产权难以和国有土地产权“平起平坐”。畸形的政府征地制度强化了这种差异，进而衍生出各地政府对农村建设用地的强取豪夺，土地市场乱象丛生，农村建设用地管理体制的市场化改革已势在必行。目前改革的难点在于，形成于国家工业化时代的农村集体土地所有制，在农民、集体和国家之间的权利界定方面，带着与生俱来的先天模糊性，涉及农村建设用地流转的任何改革，都包含着某种风险，如何确权，如何行权，都已经成为考验决策层的难题。

　　此前，2008年召开的十七届三中全会曾明确表示，要逐步扩大集体建设用地流转范围。但在目前农村建设用地流转的范围问题上，依旧裹足不前，出于对建设用地总量失控的担心，绝大部分有较高市场价值的农村建设用地排除在流转之外，这在提上立法日程的《土地管理法》中已经可见端倪，其中包括处于各界争论核心的小产权房权益归属问题。

　　仔细分析，各地风起云涌的小产权房等城乡建设用地不统一造成的纠结，与其说是地方政府垄断土地制度下的畸形产物，不如看成是农民在城市化进程中争夺财产权利，特别是土地发展权的维权行为，是对集体土地和国有土地“同地不同权”的实际抗争。与那些被强行征地、拆迁的农民无法分享世代拥有的土地带来的正常收益相比，小产权房在某种程度上甚至是一种进步。

　　因此，我们认为，目前统一城乡建设用地的关键在于允许集体建设用地进行商品住宅开发，即允许农村集体土地直接进入城市一级土地市场。形式可以多变，但宗旨只有一个，就是让在不可逆转的城市化中最大的利益变动者——农民，能真正享受到城市化带来的资产收益。

　　未来，只要符合城市规划和土地利用规划的要求，应该允许土地开发商直接与村集体进行土地交易，以保证全体村民在土地商用化的过程中享受到应得的利益。当前政府垄断的征地模式，不管如何进行局部调整，都可能使得土地市场的价格发现机制被异化，进而滋生出大量的寻租、补偿不足以及土地被过度占用的问题。

　　事实上，允许农村集体土地直接进入城市土地一级市场的意义远远超过给予失地农民合理补偿本身。当前，土地制度的改革已经成为中国经济改革中的关键环节，中国特色的城市化，全民社保的建立，土地财政的转型，莫不深系于此。而统一城乡建设用地市场的改革，尽快允许农村集体用地直接进入城市一级土地市场应是重中之重。如果决策层能够积极推动，辅以土地税收，如土地增值税和财产税的相应改革，恰恰有助于改善、而不是恶化政府担心的耕地保护不力以及城市建设用地过度扩张。也许，解决中国的城乡土地差异问题可能并不如想象中的困难重重。