市场静候看不见的靴子 楼市调控难言放松

　　国家发改委的公开辟谣浇灭了地产股的强势反弹。

　　“发改委否认更严厉政策，称三年内免谈房产税”一传开，A股周一立刻迎来量升价涨的井喷行情。5月24日，地产板块继上周五急速反弹4.15%后，再次高开高走，地产指数上涨5.31%。

　　5月24日下午，国家发改委通过新华社 对外表示，发展改革委产业研究所有关研究人员“三年之内免谈房产税”的讲话不代表发展改革委的立场。发改委经济体制综合改革司司长孔泾源也没有就房地产问题对外发表相关言论并接受媒体采访。周二市场再次抛弃地产股，主要指标品种全线走软。

　　政策未“尽”，达摩克利斯之剑仍高悬楼市上空。

　　调控暂缓？

　　新政出台后，聂梅生到访了一些城市，“现在各个城市的市长，都是让自己尽量别被列入重点城市，如果列入房价上涨（过快）的重点城市，就要出细则。”聂梅生公开表示，期待新的政策不如重视第一轮政策的贯彻落实和细则。

　　近日，重庆、广州相继出台的地方细则，被市场人士质疑为过于温和。包括国信证券、中金公司在内的多位券商分析人士近期都表示，政策有望放松，地产股将赢来反弹。

　　2009年底，中央明确提出“坚决遏制房价过快上涨”，但今年“两会”后部分城市房价变本加厉飙升，热点城市更甚，房价问题上升至政治高度。中央祭出“新国十条”并首提“地方问责”，随后出台的“京十二条”空前严厉，甚至推出了限购条款，市场预计调控其他热点城市将会陆续仿效北京，但从北京之后出台的各地细则看，相对“新国十条”没有加码，比北京要宽松很多。

　　国信证券分析师方焱指出，重庆、广州两地均没有对第三套房限贷，其中重庆反而明确提出要鼓励普通住房消费，普通住房（含二手住房）交易税费减半征收，对在主城区首次置业的纳税人实行财政补助，并执行购房入户和公积金贷款优惠政策。

　　方焱认为，“新国十条”效果初显及近期经济形势演化，是地方细则严厉程度低于预期的原因。值得关注的是，4月中旬新一轮房地产调控政策出台后，欧洲主权债务危机升级等因素，使得市场对政府严厉调控房地产将给经济增长和财政收入带来严重负面影响的担忧加剧。

　　方焱指出，去年超宽松政策对经济刺激的边际效应正在弱化，目前的形势演化使调控陷入两难：不下狠手调控，土地财政及房地产在经济比重过大、商品房投资品属性过强，长期来看对经济发展不利；重拳调控，势必导致行业规模收窄影响经济增长和财政收入。

　　待落地的靴子

　　侥幸的情绪已开始在市场蔓延。

　　一位税务部门相关人士告诉记者，新政出台后一个多月，他私下里向一些开发商了解对新政的反应程度，竟有60%的开发商认为，房产税的征收是一阵风，过去就好，而土地增值税清算等税收政策还不会严格执行。

　　一位不愿透露姓名的央企高管也对本报记者表示，北京离征收房产税政策还很遥远。对于房产税政策，招商证券分析师贾祖国更是乐观的预期，“虽然中国的房产税迟早会开征，但我们认为2012年以前不会出台。同时，目前的二套房政策之前也不会放松。”

　　前述税务部门人士告诉记者，国家税务总局最近在扬州和合肥开了两个高层培训会，一般是省级税务局副局长以上的级别参加，扬州的培训会议与税收评估有关，合肥的培训与土地增值税清算有关。他认为，培训是加强征收的信号，而对住宅开征房产税不需要专门立法，随时都有可能对原有条例略加修改后征收。

　　中银国际分析师田世欣认为，当前政策框架已经基本形成，后续新政策预期除了房产税和预售款监管外基本释放完毕。目前，预售款监管地区有扩大化的趋势，但该政策是一个各地根据情况逐步实施的过程，并不会出现一刀切的现象。

　　目前，在全国各地开发企业随意挪用购房人交的预售款已经成为一种司空见惯的现象。而由于缺乏严格监管，开发企业拆了东墙补西墙，常常将购房人买A项目的预售房款挪用到B项目的建设上，往往导致购房人交了房款三五年都住不上房子，或者办不了房本。对预售款的监管正是为了防范这一现象的出现。

　　一位在香港上市的房企高层对本报记者说，如果预售款监管措施严格执行，将对房地产企业的资金链形成巨大影响。但聂梅生认为，该政策以前就有，只是执行不到位。而影响开发商资金链的另一政策是对开发贷款的控制。一位不愿透露姓名的国有银行高层告诉记者，现在开发贷已经卡得很严。 贾祖国认为，未来3年内继续推进的政策有，住建部等部门制定统一的二套房标准，农村建设土地的自由流转，保障房的大力推进。

　　有关于二套房标准，银监会银行业监管一部主任杨家才近日接受采访时称，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，而不是以是否发生过贷款为标准，即“认房不认贷”。 5月7日，住建部副部长齐骥也明确表示，住建部和央行、银监会“正在积极研究制定”第二套住房的认定标准，“认定二套房，要既认贷也认房”。

　　5月10日至15日，东方证券分析师胡栋亮等人实地调研了上海、杭州和南京新开41个项目与附近中介公司，重点了解各个城市银行信贷政策后发现，虽然上海、杭州和南京3个城市细则尚未正式出台，但银行层面基本已经从严执行。

　　就保障性住房的供应，贾祖国认为，全国商品房和保障性住房供地面积大幅度增长（总量增长142%，保障性住房供地增长123%），有助于抑制房地产价格。