楼市怪象迭出 开发商垫首付房价明降暗升

　　楼市正处于调控政策作用下，市场环境发生变化，由此衍生出很多与之前不同的现象。对于购房者来说，有必要看清这些现象背后的东西，这有助于在购房过程中做出更为理性的决策。

　　一切皆有可能。这句耳熟能详的广告语用来形容当今楼市，再也恰当不过。为了能够吸引到购房者的注意，开发商挖空心思想尽一切办法进行促销，于是推出一些让人感到有些不可思议的促销方式。除此之外，目前在房地产市场，出现了一些让人直呼“看不懂”的奇怪现象，如淡季租金上涨、开发商公开表示不怕调控等。那么，楼市怪象的背后又隐藏着什么？

　　楼市怪象迭出

　　“如果首付款还差一点，我们可以帮你垫付。”沪上某售楼人员告诉王刚。王刚想换房，但新的房贷政策规定，只要之前申请过住房按揭贷款，再次申请时，需按照第二套房对待。这让他有点犯难，如果按照第二套房对待的话，意味着首付款要达到5成。而就在几天前，他已在距离轨道交通9号线泗泾站不远的一个楼盘内看了一套房，在得知自己无法以首次购房的条件申请按揭贷款之后，便以此为由准备暂缓换房，谁知售楼人员居然主动想出这个办法来“帮助”他。

　　开发商帮忙垫首付这种现象让人感到奇怪，因为这在半年前不可想象。但由于楼市调控，使得买卖双方原有平衡被打破，在新的平衡尚未建立之前，于是出现了诸多怪象。

　　上海德佑地产市场研究部有关人士表示，对于后期政策的不确定性也影响着人们对于今后市场的研判，在买卖双方都在等待市场前景进一步明朗之际，最好的应对措施就是“按兵不动”，于是买方持币观望，卖方也不轻易让步。

　　观望带来的直接后果是交易量的大幅下滑，而这种变化肯定会引起连锁反应，于是乎，一系列与之前不同的现象接踵而来。

　　怪象背后有何玄机

　　楼市怪象的背后到底隐藏着怎样的真相？怪象因何而产生，又会在今后如何演变？这对购房者来说，的确需要了解清楚，因为唯有如此，方能做到主动掌握市场的变化，并跟上市场变化的节奏。下面我们针对近期出现的各种楼市怪象，逐一进行分析。

　　怪象一：开发商垫首付

　　第二套房贷收紧，使得部分购房者不得不暂时放弃购房计划，如前文中提到的王刚就是其中之一。但开发商却并不死心，专门推出了针对房贷新政的促销手段，广州一个叫“中海锦榕湾”的楼盘推出了“首付两成，其余三成由开发商垫付，分5年还清”的方案吸引购房者。而在上海，也有开发商在谋划出台补贴购买二套房的措施，即为购房者先行垫付一定比例的首付款，完成交易后，业主再按照规定期限慢慢归还。此外，在南京、福州等地，也出现了这种促销方式。

　　评析：项庄舞剑，意在沛公。开发商帮忙垫首付，并非其大发善心，相反考虑的还是自己。因为此举会让更多的潜在客户慷慨解囊，从而加快资金回笼速度。但不得不说的是，这种促销方式其实对购房者并没有多大的实质性帮助，相反，垫付的款项还需在规定时间内还清，这对于那些资金实力原本就一般的购房者来说，会带来更大的压力。

　　怪象二：售价明降暗升

　　不甘心就此失去更多的利润，于是有开发商想出了“明降暗升”的歪招。

　　近日，深圳已经出现85折的楼盘，但随后有人调查发现，折后价格比4月初的报价还要高。而在上海九亭板块，也出现了这样的情形，某开发商在售楼处打出“85折销售”的巨幅广告，不过颇具讽刺意味的是，其19300元/平方米的折后价，居然比周边所有没有打过折扣的同品质楼盘售价还要高一点。

　　评析：开发商此举的目的很有可能是不愿放弃高额的利润。当然，我们还不能忽略的是，这有可能会是开发商故意做给政府看的：瞧，房价回调了，而且幅度还不小！其用心在于换取政府减轻对楼市的调控力度。

　　怪象三：房价偷师“猪坚强”？

　　在号称史上最严厉的调控政策面前，房价居然没有掉头，颇有“猪坚强”风范。

　　搜房网新盘数据监控中心统计显示，上海140个在售别墅中92个价格保持稳定，44个逆势上扬，仅4个售价下滑。品质别墅因其稀缺性和保值性而走势稳健。除别墅外，在售的公寓项目也少有降价情形。

　　评析：想当年，“猪坚强”在一直没有进食的情况下，仅凭木炭、雨水当然还有坚强的求生意志存活了36天，最终获救。房价有无回调可能？有业内人士指出，目前正处于政策消化期，如果成交量持续低迷，迫于经营压力，开发商将采取降价促销的方式来回笼资金，届时，房价会有一定程度的调整。

　　怪象四：高价房仍遭抢购

　　高价房还是有人要，而且还是抢着要。

　　5月19日，位于北京东四环上一个叫“太阳公元（资料、论坛)”的项目，均价高达44859元/平方米，属于名副其实的高价房，但还是遭到购房者哄抢，有北京媒体描述当时的情形：“早上九点半开盘时，大厅里就挤满了人，就连门口都有人排队。”

　　评析：也许有人已经意识到到，楼市调控的根本目的并非将房价降下来，而是希望楼市步入稳健发展的轨道。因此有购房者趁调控初期，房价不再上涨的时候，赶快下手以锁定置业成本，因此北京个别楼盘遭到抢购自然让人不难理解。但需要注意的是，如果在一段时期内这种现象频繁出现，这很有可能是房价快速上涨的前兆。

　　怪象五：“地王”再次出现

　　还有房企敢于出头当“地王”。

　　5月18日，北京建工以14亿余元总价中标房山区房山线长阳站8号地，折合楼面价达7500元每平方米，成为该区第二高价地，建成后预计售价将达每平方米15000元。

　　评析：在调控正盛之时出现“地王”，多少有些反讽意味。“地王”表明土地价格还是很高，而这给市场传达出来的信号也表明房价上涨空间依然不小。从中更不难看出，其实地方政府对于土地财政的依恋程度还是很深。而就在不久前，有业内人士表示，如果地方政府不完全放弃对土地财政的依赖，此次调控效果将会大打折扣。

　　博弈期到底怎么办

　　在楼市调控带来的市场博弈期，绝大多数购房者都会提出这样一个问题，到底该怎么办？

　　理性购房是关键。我们一直提倡理性购房，并反复建议购房者根据自己的经济能力来决定自己的置业计划。在目前，虽然市场已处于相对低迷时期，但这并非没有机会。不过需要提醒的是，市场越是低迷，开发商会想出一些稀奇古怪的促销手段来进行促销，因此面对开发商开出的一些优惠条件，不能经不住诱惑而草率做出决定。就拿开发商垫付首付款来说，如果在规定的时间内无法凑够剩余款项，将会承担沉重的违约责任。

　　其次要注意的是及时掌握市场动态。目前楼市正处于非常时期，对于市场未来的走向，谁也无法预先做出精准判断。这要求购房者密切关注市场变化，然后根据这些变化来进行分析，方能心中有数而做到从容应对。比较能够准确反映市场行情的是成交量，购房者要学会关注它的变化。

　　捡漏时机已到不容错过。历史经验告诉我们，当市场处于低迷状态时，往往会出现不少捡漏机会。因为在这样的市场环境下，有少数房东为了尽快获取现金，往往会采用较大幅度让价的方式来促成交易。当然，想要成功捡漏，这需要购房者付出更多的精力来关注市场。