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涨价30%仍遭热捧 豪宅市场逆势飘红对调控免疫?

来源:第一财经日报
2010年06月03日01:08
  新“国10条”之后的楼市,成交量暴跌,价格也有松动迹象。然而,在部分千万级豪宅市场,却是一派火热景象。

  豪宅项目对凌厉的调控果真有免疫能力?

  豪宅市场逆势飘红

  “开盘均价62000元/平方米。5月24日开盘至今,我们楼盘已经销售了20多套,现在处于"网签"过程中。”昨天下午,绿城·蓝色钱江的售楼处人员在电话里自信地介绍。

  就在今年3月22日上一轮开盘的时候,绿城(03900.HK)这个位于杭州的钱江新城西翼望江区块的项目开盘价格(均价)为43500元/平方米。当时,188套千万级豪宅,半天售罄。

  时隔两个月,虽恰逢新“国10条”的调控,该项目销售单价却跳高18500元,涨幅约29.8%。

  截至昨天晚上,杭州市权威的“透明售房网”最新数据显示:再次开盘的绿城·蓝色钱江纳入网上预(销)售总套数35套,已预(销)售总套数2套,已预订套数19套。销售率(含预订)达到60%。

  形成鲜明对比的是,5月份杭州约有20个楼盘开盘,推出3500多套房源,截至5月31日,仅成交341套,成交率不足10%。绿城·蓝色钱江的销售速度明显“跑赢大市”。

  绿城·蓝色钱江售楼处人员告诉《第一财经日报》,这批房源拥有一线江景,总价一般在2000万元以上,目前的客户以杭州本地客为主。当问及外地客的购买障碍时,他建议外地客可以一次性付款,绕行差异化信贷政策。

  据杭州当地媒体报道,绿城·蓝色钱江此次推出的1号楼,客户中约一半为绿城的老客户。在目前的市况下,开盘当日约55%的预订率被看作是高端市场刚性需求的真实体现。

  同月,杭州另一明星楼盘——远洋地产(03377.HK)旗下的远洋公馆,其销售率位居杭州之首。在其高价销售的强势拉动下,5月杭州的住宅销售均价环比上涨9.7%。

  在杭州200公里之外的另一楼市重镇上海,在刚刚过去的5月,上海新房成交面积仅为30万平方米,环比4月大幅萎缩70%,成交量创5年来最低。但是,新房成交均价为22338元/平方米,环比4月仅仅微跌2.6%。

  值得关注的是,受5月成交豪宅的价格拉动,当月上海商品住宅成交均价依旧高位徘徊,上周(5月24日~5月30日)高端楼盘成交量出现了30%左右的反弹,使上海新房均价再度回到2万元以上。

  以恒盛地产(00845.HK)在上海的旗舰项目——位于徐汇区的豪宅项目“尚海湾”为例,昨天该楼盘售楼小姐在电话里告知记者,6月份将推出最新的一线江景豪宅。按照恒盛地产行政总裁、执行董事程立雄的最新公开表态,最新的房源售价未定,但是参考已售房源的价格,其定价站上10万元/平方米的可能性较大。

  房产税或成“豪宅杀手”

  豪宅项目在陷入深寒的楼市里为何仍旧如此火爆?

  上海汉宇房地产顾问有限公司董事总经理施宏叡的观察是:项目越高端,贷款比例越小,甚至不涉及贷款。

  从事房地产营销工作已经12年的上海合厚营销策划有限公司董事长张鲁宁认为,目前市场利益各方对房价合理回调的预期正在强化。不少银行、开发商、投资客能够承受的房价下跌的压力范围在20%~40%。在整体下行的趋势之中,豪宅对于“被杀跌”具有一定的免疫力。

  张鲁宁认为,豪宅买家往往是经济能力较强的享受型置业者,其成交量受外界因素影响不大。比较而言,区位豪宅在牛市时增长性平稳,在熊市时保值性突出;景观豪宅在牛市时增长性突出,在熊市时下滑幅度较大,但是依然满足保值性。

  面对豪宅的跌价免疫力,施宏叡表示,国内民间财富积累依然庞大,各路资金齐聚上海,流动性充裕。一个值得重视的现象是,上海、北京、杭州等热点城市高档物业仍旧受到投资者青睐,与通胀预期加剧密切相关。这些人往往裹挟着强烈的投资意图和资金避险需求。

  华远集团总裁任志强此前甚至表示:“在通胀时期里,最好的抗通胀产品应该还是房子。”

  不过,市场上历来混杂着不少伪豪宅项目,仅仅因为其被炒高的房价。长期跟踪新盘走向的易居(中国)高级分析师薛建雄认为,这些售价很高的“豪宅项目”隐藏着不小的市场风险,未来的价格走势很难捉摸。事实上,一些高价“豪宅项目”在推出之后的市场接受程度并不高,短期内亦看不到明朗的投资溢价空间。

  但即便是真正的豪宅市场,也并非高枕无忧。传闻许久的房产税一旦落地,首当其冲的或许就是豪宅。

  施宏叡认为,如果上海“从严”掌握新“国10条”,并征收房产税,会使得以豪宅为代表的物业将出现10%以上的价格下挫,甚至不排除住宅市场整体下探30%的可能性。

  施宏叡的看法是,假如房产税税率定为0.8%,如果是一套1000万的房子,每年就要征收80000元税。如果确定为累进税率,每年的税额将更高。

  不过,除了北京、广州、深圳和重庆,目前各地的调控细则仍迟迟未出台,或许是因为有些地方政府认为中央后续不会有更严厉措施出台。但是从目前态势看,房产税出台似乎已是“如箭在弦”。
(责任编辑:田瑛)
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