新“国10条”之后的楼市，成交量暴跌，价格也有松动迹象。然而，在部分千万级豪宅市场，却是一派火热景象。
豪宅项目对凌厉的调控果真有免疫能力？
豪宅市场逆势飘红
“开盘均价62000元/平方米。5月24日开盘至今，我们楼盘已经销售了20多套，现在处于"网签"过程中。”昨天下午，绿城·蓝色钱江的售楼处人员在电话里自信地介绍。
就在今年3月22日上一轮开盘的时候，绿城（03900.HK）这个位于杭州的钱江新城西翼望江区块的项目开盘价格（均价）为43500元/平方米。当时，188套千万级豪宅，半天售罄。
时隔两个月，虽恰逢新“国10条”的调控，该项目销售单价却跳高18500元，涨幅约29.8%。
截至昨天晚上，杭州市权威的“透明售房网”最新数据显示：再次开盘的绿城·蓝色钱江纳入网上预（销）售总套数35套，已预（销）售总套数2套，已预订套数19套。销售率（含预订）达到60%。
形成鲜明对比的是，5月份杭州约有20个楼盘开盘，推出3500多套房源，截至5月31日，仅成交341套，成交率不足10%。绿城·蓝色钱江的销售速度明显“跑赢大市”。
绿城·蓝色钱江售楼处人员告诉《第一财经日报》，这批房源拥有一线江景，总价一般在2000万元以上，目前的客户以杭州本地客为主。当问及外地客的购买障碍时，他建议外地客可以一次性付款，绕行差异化信贷政策。
据杭州当地媒体报道，绿城·蓝色钱江此次推出的1号楼，客户中约一半为绿城的老客户。在目前的市况下，开盘当日约55%的预订率被看作是高端市场刚性需求的真实体现。
同月，杭州另一明星楼盘——远洋地产(03377.HK)旗下的远洋公馆，其销售率位居杭州之首。在其高价销售的强势拉动下，5月杭州的住宅销售均价环比上涨9.7%。
在杭州200公里之外的另一楼市重镇上海，在刚刚过去的5月，上海新房成交面积仅为30万平方米，环比4月大幅萎缩70%，成交量创5年来最低。但是，新房成交均价为22338元/平方米，环比4月仅仅微跌2.6%。
值得关注的是，受5月成交豪宅的价格拉动，当月上海商品住宅成交均价依旧高位徘徊，上周(5月24日～5月30日)高端楼盘成交量出现了30%左右的反弹，使上海新房均价再度回到2万元以上。
以恒盛地产(00845.HK)在上海的旗舰项目——位于徐汇区的豪宅项目“尚海湾”为例，昨天该楼盘售楼小姐在电话里告知记者，6月份将推出最新的一线江景豪宅。按照恒盛地产行政总裁、执行董事程立雄的最新公开表态，最新的房源售价未定，但是参考已售房源的价格，其定价站上10万元/平方米的可能性较大。
房产税或成“豪宅杀手”
豪宅项目在陷入深寒的楼市里为何仍旧如此火爆？
上海汉宇房地产顾问有限公司董事总经理施宏叡的观察是：项目越高端，贷款比例越小，甚至不涉及贷款。
从事房地产营销工作已经12年的上海合厚营销策划有限公司董事长张鲁宁认为，目前市场利益各方对房价合理回调的预期正在强化。不少银行、开发商、投资客能够承受的房价下跌的压力范围在20％～40％。在整体下行的趋势之中，豪宅对于“被杀跌”具有一定的免疫力。
张鲁宁认为，豪宅买家往往是经济能力较强的享受型置业者，其成交量受外界因素影响不大。比较而言，区位豪宅在牛市时增长性平稳，在熊市时保值性突出；景观豪宅在牛市时增长性突出，在熊市时下滑幅度较大，但是依然满足保值性。
面对豪宅的跌价免疫力，施宏叡表示，国内民间财富积累依然庞大，各路资金齐聚上海，流动性充裕。一个值得重视的现象是，上海、北京、杭州等热点城市高档物业仍旧受到投资者青睐，与通胀预期加剧密切相关。这些人往往裹挟着强烈的投资意图和资金避险需求。
华远集团总裁任志强此前甚至表示：“在通胀时期里，最好的抗通胀产品应该还是房子。”
不过，市场上历来混杂着不少伪豪宅项目，仅仅因为其被炒高的房价。长期跟踪新盘走向的易居（中国）高级分析师薛建雄认为，这些售价很高的“豪宅项目”隐藏着不小的市场风险，未来的价格走势很难捉摸。事实上，一些高价“豪宅项目”在推出之后的市场接受程度并不高，短期内亦看不到明朗的投资溢价空间。
但即便是真正的豪宅市场，也并非高枕无忧。传闻许久的房产税一旦落地，首当其冲的或许就是豪宅。
施宏叡认为，如果上海“从严”掌握新“国10条”，并征收房产税，会使得以豪宅为代表的物业将出现10%以上的价格下挫，甚至不排除住宅市场整体下探30%的可能性。
施宏叡的看法是，假如房产税税率定为0.8%，如果是一套1000万的房子，每年就要征收80000元税。如果确定为累进税率，每年的税额将更高。
不过，除了北京、广州、深圳和重庆，目前各地的调控细则仍迟迟未出台，或许是因为有些地方政府认为中央后续不会有更严厉措施出台。但是从目前态势看，房产税出台似乎已是“如箭在弦”。
(责任编辑：田瑛)
来源：第一财经日报
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