四季度存货将现峰值 地产商多种手段加速出货

　　“决战”或许就在四季度。

　　尽管6月初北京、上海、重庆、广州、深圳、杭州六大一线城市住宅存货已经超过20万套大关，但即便是在官方看来，这也并非是库存的“峰值”所在，2010年的四季度，住房库存这一关乎房企现金回流的关键指标，将达到“最大值”，市场调整的压 力也将达到最大。

　　这一判断来自住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹，而目前，住房和城乡建设部亦在高度关注这一市场指标的变化，包括房地产企业在内的市场各方，也基本认定，由于此前开工量的加大，四季度也将决定他们的命运，而正因如此，加紧提前出货，或许是应对命运决战之前，最好的粮草储备。

　　库存峰值

　　“现在我们对库存的问题还没有那么大的担心，因为调控政策预期之内，库存肯定是会上涨的，而且我们觉得，四季度的库存很可能是个峰值，我们现在是密切监控这一指标的变化。”近日，住房和城乡建设部（下称建设部）的一位官员向《中国经营报》记者表示。

　　此前，记者获得的来自中国房地产指数研究院的统计数据显示，截至6月6日，北京、上海、重庆、深圳、广州、杭州6个一线城市的住宅期房库存已经高达261081套，而比照市场深度调整的2008年，市场大规模的价格调整恰恰发生在一线城市库存总量在28万~30万套的区间。

　　记者了解到，由于2009年10月份新开工面积增长速度由负转正，导致了2010年一季度开发量特别巨大，“今年一季度，甚至今年1到5月份，新开工面积实际上一直处于历史的最高位。”秦虹向记者表示，而她的这一分析，与前述建设部不愿具名的官员提供的情况基本一致。

　　秦虹的逻辑在于，随着这些开工量在下半年转为供应量，再加上新政带来的大量楼盘延迟开盘，楼市在下半年，尤其是在四季度，将会面临巨大供应压力。

　　记者综合建设部、中国房地产指数研究院的相关监测数据显示，6大一线城市中的3个，周成交量均属下滑，并且幅度超过20%，广州和北京分别以36.53%和25.44%的周环比降幅，分列一、二位，6大一线城市中，重庆、杭州、深圳的成交量环比显现增幅。

　　“过去正常情况是，上半年成交面积占全年成交面积的比例一般在1/4到1/5，大量供应还是在下半年，今年这个特点尤其明显，市场供应前低后高的特点更突出。”秦虹说。

　　加速出货

　　“我们项目三期，也就是最后一期，开始执行指定房源的无理由退房政策。”日前，K2海棠湾的相关负责人告诉记者。这是一个位于通州的住宅项目，而它所在的区域，曾在CBD东扩和通州新城规划公布的双重利好刺激之下，半年之内，住房均价飙升49％，还曾一房难求。

　　记者了解到，该政策具体的执行方式是，购房人在项目交房之前两个月的15日内，可选择零成本退出，其所投入的资金不会受到任何损失。这样从根本上解决了购房人置业的风险。

　　目前，记者掌握的情况表明，北京楼市若干中型住宅项目都在考虑无理由退房的可能性。

　　秦虹认为，新政最主要的作用，莫过于改变市场原有的期望， “新政出台之后，短期内会形成供求关系和房价、地价预期的转变，这点很重要，政策要引导预期的转变。”秦虹举例，地王的出现，曾带动全社会对房价上涨预期；而当前新政一个最重要的效果，就是产生“对冲性力量”，使市场趋向于理性。

　　而市场趋于理性最为明显的表现，即是市场中的主动权从开发商向购房者群体中转移，北京四方联达房地产经纪公司总经理杨少峰就表示，退房权力在哪一方，基本上就标志着楼市主导权的天平向哪一方倾斜。2009年之所以退房一事在北京市场销声匿迹，实际上便是开发企业在楼市的报复性上涨中，占据市场强势地位的典型表现，而如今，无理由退房的重新出现，则意味着这一格局开始松动并改变。

　　而无理由退房实际上只是开发商加速出货的手段之一，价格策略的制定与优惠，也在不同程度开始试探市场的反应，记者掌握的情况表明，包括富力地产·又一城项目以及霄云里8号项目，都以指定特定房源，或者免费提供精装修的方式，促进销售，直接降价或者折抵精装修后，其降价额度最高甚至可达到万元/平方米左右。

　　“趋势已经非常明显，全国成交量和价格的增速已经大幅下滑。”世联地产董事长陈劲松告诉记者，而他认为，如果把预售资金监管这个因素包含进入，这将导致全国绝大部分的地产商资金链条吃紧，而这将导致开发商进一步加剧调整的预期，从而在存货峰值到来之前，加速出货。