来源：时代周报
作者： 陆彬杰
6月23日，上海2010年上半年最后一块土地竞拍中，上海本地民企旭辉集团以7.2588亿元的价格夺下青浦工业园区岛区西侧地块。让人诧异的是，此次参与竞拍的开发商中，有仁恒等外资房企，也有富力、远洋等国内巨头，独不见上海“国字头”开发商的身影。
事实上，在上
上海市国资委的目标是，地产要做大、做强。不过，依靠这些企业自身的发展短时间内难以达到此目标，唯有重组和整合。但近年来，上海的“国字头”地产企业的重组之路步履维艰。
竞争力不强
有一个现象引人关注：上海“国字头”地产商很少出现在公开的土地市场上。去年北京众“地王”的制造者，要么是央企背景的国资地产，要么就是北京本地的国资地产公司，很少有民企抢到“地王”。相比之下，上海地王的制造者，要么是以证大、复地为代表的民营房企，要么是以仁恒为代表的外资企业，上海的国资地产企业在公开市场上拿地者廖廖。
“上海国资地产在资产的数量上和北京相差不多，但是，从整体盈利情况来看，上海的地产国企在全国的房企里只能算中等水平。” 中原地产研究咨询部经理马冀表示。
以中华企业为例，2010年一季度营业收入同比下降35%至5.89 亿元，净利润同比增长6%至1.29亿元。同样有“国字头”招牌的北京首开股份，2010年第一季度主营业务收入 19.75 亿元，同比上升 381.1%；实现净利润 4.55 亿元，同比提升 496.5%，合每股收益 0.396 元。
从整体规模来看，上海的地产国企也不如北京。今年中华企业在上海仅有“古北香缇岭”、 “印象春城”、“美兰湖中华园”、“两河流域”在售，外地除苏州以外没有项目在售，而目前北京首开股份在售的项目就达七个之多，在北京有“首城国际中心”、“常青藤”、“方庄时代紫芳”、“望京国风上观”、“幸福三村”、“首开智慧社”、“机场东路项目”等，在天津及海南等地都有项目在售。
马冀认为，上海的地产国企拥有过多的资源，使得这些国企无心大规模扩张。他说：“这些开发商往往之前是一级开发企业，以陆家嘴集团为例，原本就是浦东陆家嘴区域一级开发商，现在转一级为二级开发，拥有着陆家嘴核心区域的地块，同时还参与开发‘迪斯尼’及其配套的项目。这些地块保证了陆家嘴集团今后开发的需要。同样像外高桥集团、金桥集团等区域性的开发商，都拥有着区域自身的优势，根本不需要大规模地扩张拿地。”
在佑威研究机构分析师陆骑麟看来，上海的国资地产公司竞争意识不强。他向时代周报记者表示：“一方面，上海是全国的经济中心，每年的房价、地价都在上涨，这些因素导致上海的国企公司很少去外地拿地。另一方面，上海地产国企分成以新黄浦、陆家嘴、外高桥为代表的区一级的开发企业，凭借着自身资源，专心做区域型的开发商；以中华企业、上实集团为代表的市国资委直属企业等，这些国资地产公司，依靠国资委背景，也有着良好的资源。这些地产公司往往缺乏市场竞争意识，很少主动去市场拿地。”
上海有关部门也意识到国资地产的整体竞争力不强，重组不可避免。“这几年来，上海国资委一直本着‘政企分开’、‘政资分开’、‘政事分开’的原则进行地产国资的重组工作。目前，对上海城投、上海建工等国资地产进行了重组，形成了一定的竞争能力，正在重组的有中华企业等。”一位接近上海国资委的人士向时代周报记者表示。
按照《上海市“十一五”国有资产调整和发展专项规划》，到2010年年末，上海国资至少将有30%以上的经营性资产集中到上市公司，避免国资地产分散，形不成合力的状况。
重组背后的博弈
中华企业属于上海国资委下的上海地产集团有限公司旗下的地产企业，而上海地产集团拥有着中星地产、中华企业、金丰投资三家地产公司。
6月24日，金丰投资又一次停牌，这是在短短一个月中，为了重组的问题，金丰投资已经进行了两次停牌，上一次是5月22日。两次停牌也预示着重组的难度较大。
早在2009年下半年，曾有传闻称上海地产集团拟将旗下包括中星地产在内的地产业务，全部注入中华企业，而金丰投资将“卖壳”，但是，整合很难迈出实质性的步伐。
“中华企业和金丰投资都属于上市公司，不同于其他国资地产公司重组。金丰投资也有开发业务，今后金丰投资、中星地产怎样注入中华企业，这些都需要时间来处理。”上述接近上海国资委的人士向时代周报记者表示。
去年，金丰投资陆续收购上海及长三角城市七个项目，仍然是以开发商的角色存在，目前在建的楼盘有上海卢湾区的“世茗国际大厦”、浦东“富豪金丰酒店”、无锡的“印象剑桥”等，其业务完全和中华企业重叠。
面对这种业务重叠、重组艰难的情况，中华企业董事会办公室有关人士向时代周报记者表示，这次资产重组涉及两家上市公司的问题，不会这么简单完成，一切要等上面的领导安排。
显然，上海国资地产的重组就是一场博弈，可能牺牲局部利益，来完成上海国资地产整体整合。以上实集团为例，上实控股、上实发展都属于上实系列的地产公司，但是，上实发展的业绩一直不好。甚至有消息称，上实控股可能会收购上实发展。
“我们按照证监会规定进行重组，至于谁消灭谁，谁让位给谁，这可能不是我这任可解决的问题。目前大家都处于发展阶段，只有发展健康，我们才有条件共存。现在在发展过程中来说并购，可以说没有这个条件，也没有这个机会。” 上实控股董事长滕一龙曾在股东大会上表示。
虽然，一些国资地产公司重组的步伐仍然较慢，但是今年上海国资委对旗下的地产公司的重组压力较大。根据有关方面统计，2009年，通过增发、配股等方式，上海国资共完成或启动现金融资781.05亿元，资本证券化率从2008年底的17.96%上升到25.4%。但如果按30%的下限推算，2010年仍将有超过200亿元的国资必须通过各种方式实现上市。
瓜分概念地产
这些年来，上海政府热衷于炒作地产概念。比如2006年推出“世博”概念，2009年推出“迪斯尼”概念和“大浦东”概念，今年又开始运作“大虹桥商务区”概念，这都给本地的地产国企提供了大量的重组机会。
当去年“大浦东”的概念兴起之时，获益最大的开发商就是正在重组的中华企业。目前中华企业拥有原南汇1000多亩的土地储备，这部分地块原隶属于上海地产集团有限公司旗下，上海地产集团通过把一系列的优质地块注入到中华企业当中，使得中华企业拥有大浦东核心区域的地块。这些土地大多是在2002年以前获得的，成本仅5万元/亩左右。如今这些地块每亩的价格甚至接近百万元，并入浦东新区后，这些地块的价值显然还有巨大升值空间。
事实上，外来的开发商也希望从上海概念地产中分得一杯羹。但是，万科、金地、珠江等南派开发商没有机会参与上述概念地产的开发。
SOHO中国董事长潘石屹曾在公共场合多次表示：“看好大虹桥板块的发展潜力，不排除在区域内拿地的想法。”但是，也有分析人士指出，在今年的大虹桥地产概念中，最大的得益方无非是长宁区本地的区域型开发商。
不仅上海本地制造概念有利国资重组，国务院力推的一些新的金融试点，也成为上海国资重组的最好的手段。
今年年初，央行版REITs落地，陆家嘴集团成为试点公司之一，公司借此也已经完成了资产包的重组，拟13.47亿元现金收购陆家嘴（集团）有限公司旗下上海新国际博览中心有限公司、东怡大酒店等6个商业项目的股权，该6项资产的主要利润来源为出租物业的租金收入、展览和物业管理费等，具有持续稳定的特点。这些资产打包整合也为今后发行REITs做好资产包的准备工作。
“陆家嘴集团将通过试点REITs，形成金融及地产的双平台，陆家嘴集团今后可把优质的商业地产打包，发行REITs，提前获得现金流，再去收购项目或在公开市场上拿地，形成滚动投资的模式。”上海顺创投资有限公司分析师朱佳民向时代周报记者表示。
不仅中华企业、陆家嘴等地产公司通过概念地产得以重组，上海城投、城建、上实、建工等国资地产，也通过上海市政府推出的概念地产来进行重组。
分析人士指出，今后重组的上海国资地产，可以分成四类：一类是城市的运营商，即上海城建、上海城投、上海建工等综合性开发商；第二类是拥有金融及地产平台，如爱建股份、陆家嘴集团；第三类是拥有开发和流通领域平台，即中华企业等公司；第四类是专业性的开发商，以做工业地产为主的开发商，即外高桥、金桥集团等。
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