开发商“钱紧” 紧急求援房地产信托

　　上半年350亿元信托融资超去年全年

　　调控政策收紧，房价僵持之际销售量接近冰冻，随时需要大量资金周转的开发商进入6月份实实在在地感受到了“钱紧”。

　　《华夏时报》记者在采访中发现，开发商在通过销售存量房快速回笼资金无望的背景下，正寻求其他途径解燃眉

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　　记者获悉，江苏新城房地产公司（下称江苏新城）于6月28日宣称，公司将计划通过房地产信托的方式融资7亿元，来解决上海项目后续资金不足的问题。而这显然不是个案。

　　就在江苏新城表示信托融资的第三天，上实发展即表示，计划以房地产信托方式融资10亿元。据了解，仅4、5月份，全国用于房地产领域的集合信托资金超过194亿元，而今年上半年全国房地产信托融资产品140多款350余亿元，已经接近2009年全年181款的发行量，规模上则已超过。

　　两个月信托融资超百亿

　　“钱紧”的开发商正寻找一切机会来缓解公司面临的资金压力。

　　6月28日，江苏新城房地产公司发布公告称，公司将与中诚信托通过项目入股的方式募资不超过7亿元的资金，用于上海嘉定新城创宏房地产有限公司所属的安亭项目建设。

　　“7亿元的房地产信托，规模相当大了。”普益投资有限公司研究员赵杨对本报记者指出，一般房地产信托的规模只有1亿—2亿左右。

　　“和公司财务状况有关系，目前该公司负债率高达84.24%。”方正证券研究员周伟指出。

　　江苏新城2009年报显示，公司总资产130.67亿，但负债却高达106.97亿元。周伟告诉记者，虽然这家公司短期负债只有11亿，但缺乏后续项目资金。而目前的窘境，与这家公司去年的快速扩张有很大关系。

　　记者在采访中了解到，由于2009年公司快速扩张，在上海、南京、常州等地大量拿地花费了54亿的资金。而目前十几个项目正在建设中，也需要支出不少资金，今年一季度公司各类经营性支出就达到17亿。

　　周伟表示，如果在建项目按原计划继续开发，将对公司的资金提出更高要求。即便建设完毕，在目前楼市不乐观的情况下，未来销售回笼资金也是一个大难题。

　　记者调查发现，项目开发中缺钱的开发商不止一家，想通过房地产信托融资的开发商更不在少数。

　　6月18日，福星股份宣布将通过股权信托融资方式募资金10亿元用于项目开发。6月30日上实发展发布公告称，将通过信托贷款的方式与中诚信托签订《信托贷款合同》，信托贷款金额10亿元。7月1日，首创置业表示将通过信托融资7.5亿元。

　　中华企业一位人士向本报记者表示，虽然去年通过资本市场融得一些资金，但开发中仍然需要注入大量资金，因此他们也选择房地产信托的方式来做项目融资。

　　“去年大规模扩张，再遇到上半年销售低潮，一些房企今年的确在开发资金上比较紧张。”中房信执行总裁丁祖昱表示，现在开发商的资金还没有到最紧张的时候，但如果下半年销售再不顺利，这些手上有大量在建项目的房产公司将面临不小的压力。为了得到项目建设的资金，开发商不得不寻找各自的融资渠道。

　　正是一些开发资金的缺乏，催热了房地产信托。

　　据普益投资有限公司统计，5月份全国共发行了104款信托产品，而当月发行的集合房地产信托就有25款，通过地产信托募集的资金高达58亿元。

　　“6月份新成立的房地产信托有33款，地产融资金额超过60亿。”赵杨告诉记者，从目前房企与信托公司签订的合作协议来看，预计未来两个月房地产信托可能会创下历史新高。

　　开发商的无奈之举

　　苦于找不到现金流周转的开发商似乎看到了一块肥肉，哪怕口味不佳，也要拿来充饥了。

　　“我们通过信托方式融资的年利率一般在10%—12%左右，这已是我们所能承受的最高成本了。”江苏新城证券事务代表王国宁告诉《华夏时报》记者。

　　赵杨指出，房地产信托的发行成本比较高，一般情况下开发商是不愿意通过信托方式融资。现在房地产集合信托产品平均年利率在10%以上，一些地产信托年利率最高可达20%。

　　但即使是如此高的成本，江苏新城今年已经不是第一次通过信托来融资了。今年4月份，江苏新城在无锡和常州的子公司，向国元信托分别借款3.5亿元、2.5亿元，期限均为1年。短短两个月，江苏新城就通过信托融资16亿。

　　开发商会不惜成本通过信托方式来融资，实在是有苦难言。

　　“项目开发到一半，正好缺少资金，总不能让楼盘停在一半吧？现在想要继续拿到银行的贷款并不容易，需要想办法把项目继续下去就得想办法融资。”王国宁表示，目前银行向开发商提供的开发贷款，年利率要在7%以上，关键是银行的水龙头拧得太紧了。在此情况下，不得不选择年利率在10%左右的地产信托来融资。

　　事实上，和房地产信托风险相比，当开发商“钱紧”到一定程度时甚至还会选择更大的冒险，比如尝试向民间借贷。

　　一位在上海的温州投资客向《华夏时报》记者表示，开发商以民间借贷方式进行短期融资都有一定的“行情”：借贷期从一个月到半年不等，月息2%—3%。

　　“有专门的线人来筹资金，而筹资人之间都为熟人，募集规模在千万元左右。如果借期为一年，年息至少在20%以上。”这位投资客向记者透露，民间高利贷多数是通过当地熟人关系从浙江、福建获得的，每个月向借款人发放利息，借期结束后将本金还回。

　　虽然民间借贷有如此高的利息，但要获得长期资金也不容易。“筹集一年以上的钱款比较困难。有的人不看好未来一年的房地产，不愿把钱放在房企身上过长。如果形势一直没有好转，一旦开发商的项目烂尾，自己投进去的钱可能连本金也拿不回来，更不用说利息了。”上述投资者表示，因此投资者也不愿把钱借出去太久。

　　如此对比，势同玩火地选择房地产信托融资的开发商，似乎已没有了更好的选择。