首创商业地产算盘

　　按首创置业总裁唐军的说法，首创置业正在从过去单纯的住宅开发，构建一种新的商业模式，通过与奥特莱斯等商业伙伴的合作，走地产与产业相结合的住宅产业综合体道路，探索“全产业链”营运。

　　这也意味着商业地产的开发比重将越来越高。唐军称，近期商业和住宅的比例会做到2:8，往后商业的比例将越来越大，资金安排将通过调整销售节奏、自持物业抵押等常规方式来解决，“并没有特别明确的融资计划”。

　　转型

　　对于首创置业的这次转型，唐军称，这是在更宏观的背景下进行的，“中国经济的转型带来了地产行业的转型，增长方式的转变是必须要思考的”。

　　今年早些时候，首创置业董事长刘晓光曾将这个过程描述为，“我们重新在转型，我们突然发现我们的综合素质比较强，做地铁的时候有地铁的资源，做商业地产有商业资产的资源，怎么把资产和新的东西结合起来，这是我们考虑的问题，从两年前就开始琢磨怎么样进入商业地产，我想了很长时间，干脆就杀向奥特莱斯。”

　　他把这个业态称作“住宅产业综合体”，“做成一个真正的时尚的小城镇概念，有商业、有住宅、有物业。”

　　据了解，首创置业近期3个含有奥特莱斯的住宅产业综合体项目的总投资额将达到300亿元。而计划是，完成目前在环渤海、长三角和珠三角三个热点地区的布局之后，未来3年内，将在东北、华北、华中、华东和华南五个主要区域的重点城市打造5家奥特莱斯旗舰中心；未来5至10年内，其在全国的旗舰店和精品店数量将增至30家。

　　这同时也是对其产品线的一次梳理，目前首创置业拥有产品相对多样，经过梳理后，将形成A-ZTOWN和国际城两大产品线，而国际城产品都将伴随一定体量的商业地产项目。

　　首创置业将其形成的全新品牌理念命名为“全价值、全生活”，而之所以在今年推出，是因为“价值链的构建需要长期积累，需要时间”。

　　挑战

　　不止首创置业一家开发商在推动自身转型，实际上，近年来越来越多的开发商都多多少少提出加大商业地产比例的想法，而大量自持物业带来的资金挑战，也一直被外界认为将是困扰这一转型的难题。

　　对此唐军称，首创置业近期的计划是做到商业和住宅的比例2:8，“往后越来越大，但具体到什么程度，还要根据实际情况。”

　　“资金方面不是问题”，唐军说，可以通过多种方式解决，包括调整销售、物业抵押等，但目前还没有特别明确的融资计划。

　　而刘晓光此前称，（商业地产）秘密地做了两年的准备，现在大面积地开始，“商业物业本身是很好的融资品，很多银行、基金和社会游资都对商业地产感兴趣，商业地产可能比一般的地产融资更多”。

　　与GIC(新加坡政府投资公司)的持续合作正在帮助首创置业减轻资金压力，中金公司的一份报告称，GIC是首创置业两大股东之一，参与了公司多数房地产项目，其持股比例从45%到60%不等。在项目开发初始阶段，首创置业可以与GIC一起合作开发，以利用其资金；在项目开发到一定阶段后可以利用自有资金以低于市场价的价格购回GIC所持权益。凭借这一方法，首创置业可以加快扩张速度，而又不会对现金流产生较大压力。

　　西安首创国际城项目就是通过这种模式进行的，首创置业在2008年与RecoZiyangPteLtd（GIC的附属公司)及陕西海亿在西安成立合资公司西安首创新开房地产开发有限公司，负责开发国际城项目，注册资本为9500万美元，各方分别出资占股38.4%、57.6%及4%。

　　唐军说，现在各区域地方政府也比较希望开发商增加开发商业物业，“因为对周边的经济带动作用很强”。实际上，这类项目往往可以获得不错的地价，中金公司的报告称，首创置业去年通过与奥特莱斯合作的方式获得土地储备约300万平方米，其中已签约土地储备210万平米，交易总价约1.178亿美元，“估计每平方米权益土地储备成本约为600元，较为低廉。”

　　刘晓光说，“转型最大的难度不在于动用的资源量、项目回款，或者持续的现金、资产沉淀，最大的难度在于后期如何把商业项目真正经营起来。好的商业合作伙伴非常重要。”