融资渠道难 开发商的“老本儿”还能撑多久？

　　在房地产市场中，销售回笼资金、银行贷款、信托贷款、股市、游资等一直是不少开发商获得资金的主要渠道。然而，在国家调控政策密集出台的情况下，昔日的这些融资渠道似乎不再如此畅通。那么，如果没有雄厚的资金作为后盾，楼市和开发商又能挺多久呢？

　　“遇冷”，“ 观望”，“成交低迷”，“意向不高”……自国务院今年下重手调控房市以来，房地产开发商的神经就一直紧绷着。关于房地产市场的“冷”词汇就像几朵乌云一样，在开发商心头挥之不去。房屋销售不畅，资金回笼慢。此种状况持续两三个月，开发商还能靠“吃老本二”坚挺。但是这“老本儿”还能让各房产商撑多久呢？

　　销量不畅

　　“我们公司资金还比较雄厚，资产信誉良好，这几年来积累了一定的实力，再加上最近公司也没有接什么地块，没什么太多花钱的地方，钱的问题应该不太发愁，即使一套卖不出去，我们也不会太着急。”在谈到最近的资金储备是否紧张时，一位北京的房地产经理对《中国产经新闻》记者表示出了自信。

　　据国家统计局北京调查总队最新发布的调查报告显示，北京有4成以上的家庭有购房意向，但计划一年内购房的家庭却不到一成。根据此次调查，在北京，有72.8%的家庭已拥有房产，但仍有45.8%的家庭准备购房，其中22%的家庭计划在近5年内购房，仅7.1%的北京家庭计划于1年内购房。另有18.7%的家庭至少要在1年后才会购房，这其中还有3.8%的家庭购房计划已推至5年后。同时，有20%的家庭购房具体时间未定。那么，北京的房地产开发商能否坚挺1年，甚至是5年呢？

　　不只是北京，上海的房地产市场也不乐观。目前，上海456个在售项目中有66个楼盘6月份接近“零成交”，其中外环外楼盘达到48个，占到零成交楼盘的72%，内环内楼盘为9个，占到14%，浦东、松江零成交楼盘分别为10个。

　　广州方面，据网易房产数据中心监测阳光家缘网签数据显示，6月份广州楼市成交比5月再降16%，总成交才3700多套。一手住宅交易总成交面积为41万平方米，环比下跌8.3%，略高于今年2月份39.46万平方米的“地量”。广州房市继续低迷。

　　全国方面，据国家统计局公布的数据显示，5月份全国70个大中城市房屋销售环比涨幅创14个月来的新低，房价同比涨幅则是14个月来首次出现回落。5月份，商品房销售面积和销售额环比下降15.8%和25%。显然，若销售继续走低，开发商将有资金链断接的风险。

　　针对销售市场的不畅，各开发商已开始通过减少拿地的方式来维持现金流的通畅。据中国指数研究院公布的主要城市土地市场交易周报，6月第四周(6月21-27日)，在被监测的20个主要城市中，有98宗土地被推出，推出土地面积547万平方米，环比减少22%；成交方面，成交土地49宗，环比下降6%，成交土地面积242万平方米，与上周持平。

　　通过“节流”的方式维持资金的运作，显然不是上上之策，那么除了降价促销手头的房产，开发商们还有什么好方法“开源”呢？

　　对此，SOHO中国董事长潘石屹表示，“如果市场持续一段时间的"冰川期"，房地产商就可能支撑不了资金的压力而被迫采取降价销售来应对，未来住房的价格将回到2009年初的水平。”

　　银行难贷

　　“应该不会降太多，即使我们手头出现资金紧张的状况了，我也会通过各方渠道募集到资金，作为开发商，有几个没有自己的筹资渠道？”上述北京房地产经理对《中国产经新闻》记者表示。

　　那么，目前各开发商的筹资渠道有哪些呢？银行贷款？这一般是各地房产企业筹资的传统渠道，也是一些房地产商可以吃的“老本儿”之一。一般一些信用等级较高，同时又与各银行保持“密切联系”的开发商，都可凭借这些“老本儿”贷款。

　　但今年以来，政府不断对房地产行业进行调整，银行出于风险考虑，对房地产行业贷款采取了谨慎的态度，试问现在又有几家房地产企业能从银行贷出巨额资金？

　　4月16日，银监会要求商业银行严格检查房地产开发商的信用和财务情况，对开发商贷款实行名单式管理，并禁止开发商用土地做抵押品。进入5月以来，各地银监部门均对银行提出要求：停止与各类有污点或资质不高的开发商合作，做好房地产相关贷款的压力测试工作等。6月份，中国银监会又公布了《中国银行业监督管理委员会2009年报》，继续加强土地储备贷款管理，严控房地产开发贷款风险，敦促银行加强对房地产开发和土地购买的贷款管理。

　　信托不敢

　　信托贷款？这曾是房地产企业除银行贷款外的又一传统筹资渠道，包括保利、万科在内的大牌房地产企业也曾通过信托平台融资。但是，房地产开发商企图通过信托渠道募集资金的做法或许将被“禁行”。在房地产信托火暴了近半年之后，监管层或将对房地产信托采取更为严厉的限制措施。

　　有媒体报道称，6月初，监管部门召集了10多家信托公司开会，主要内容就是要求这10多家业务规模居前的信托公司主动压缩业务规模，尤其是对房地产信托业务和银信合作业务进行压缩。

　　根据监管部门此次会议的精神，信托公司在发放信托贷款时要参照其自身资本金规模，按照资本金的相应比例从事信托贷款业务。参与此次会议的10多家信托都是今年以来信托业务规模居于前列的信托公司，其中包括中信、中融、中海等“中”字头信托公司。

　　事实上，对于房地产信托业务的火暴，监管部门早有警觉，今年2月，银监会曾下发《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，又从信贷信托贷款方面掐住了房地产商的脖子。要求各开发商具备二级资质，并且房地产开发项目 “四证”齐全，项目资本金达到国家最低比例，不得以信托资金发放土地储备贷款。另外，各地银监局也曾公布相关风险提示，提示房地产信托业务的风险。对于违规为房产企业发放信托资金的信托公司，也会受到监管部门的“特别照顾”。因此，信托贷款之门也逐渐对房产商陆续关上。

　　股市不顺

　　“股市也不太可能，你看股市现在这走势，像是能圈得到钱的吗？而且现在证监会作为此次联合打压股市的部委之一，他能放松对上市房企的监管？”当《中国产经新闻》记者问到房产商是否可能从股市上募集到更多资金时，老股民付军认为可能性不大。

　　6月30日，6月的最后一个交易日，沪深两市仍无起色，继续震荡下行，最后沪综指击穿2400关口，收于2398.37点，下跌1.18%；深成指收于9386.94点。两市半年蒸发了5.88万亿元。据申银万国的一级行业分类，跌幅超过30%的行业指数有4个，房地产行业名列其中。

　　据了解，作为联合调控房地产市场十部委之一的证监会，自加入调控行列后也开始采取相应措施从资本市场把守资金进入房地产市场。证监会在审核房地产企业IPO与再融资的过程中，增加了国土资源部出具意见的环节，至今仍鲜有地产公司上“发审会”。

　　另根据中国房地产指数研究院，针对万科、保利、金地等21家A股上市房企的经营性现金流调查报告显示，这21家企业去年一季度时有13家的经营性现金流为正，而今年一季度锐减至3家，其余18家均为负值。开发商正遇到“入不敷出”的尴尬。

　　游资不进

　　靠游资？曾经一段时间，游资也是推动国内房市上涨的重要因素之一，正是游资的因素使得一些房地产商曾风光无限，阔手挥金置地。而且相比银行贷款和信托贷款，游资较少受国家相关部门的管控。

　　“游资都是讲究快进快出的，不能作为房产商可以倚赖的对象。我们看现在这些游资有哪些，无非是一些投资客，江浙一代的民间资本，山西煤老板的闲钱，还有一些海外的资金。这些钱进到房市是要生钱的。目前国家调控这么严，谁敢轻易砸进去，赔了算谁的？而且实际上前一段时间已经有一部分钱从房市里边出来了。”一位投资人士对《中国产经新闻》记者表示

　　据戴德梁行等机构的跟踪调查显示，近期中高端市场中已有投资型置业者选择离场，或终止其投资行为；相当一部分资金开始流向商业地产和昆明、沈阳等一些二三线城市的楼市。

　　据《新华网》报道，目前房市中的投资客并没出现传言中的“全线撤退”，部分供求紧张地区的高端房源仍被看好。据记者了解，6月27日，在南京某楼盘开盘仪式上，半天时间均销售不俗。其中一个楼盘当天即售出总价上千万元的一套“楼王”，并且购房者选择一次性全额付款。 （记者 祝辉） (来源：中国产经新闻)