楼市调控地方细则何以偏重供给

　　日前，天津市政府发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，提出十条举措，落实国务院文件精神。至此，天津版楼市调控细则正式出台。

　　笔者注意到，意见内容与《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（以下简称“新国十条”）的规定完全相同，而对于“新国十条”中“暂停第三套房贷”、“限制外地人购房”和“限定购房套数”的内容，“津十条”则没有相关回应。

　　这种现象并非天津独有，在中央调控政策出台后，部分省市陆续公布了调控政策细则,除北京对购房套数做出限定之外，多数省市的调控细则主要以增加市场供应为主，对以限制需求为目的的差别化信贷政策并未出台过多严厉措施。

　　有评论指出，陆续出台的地方调控细则是“高开低走”、“软着陆”。笔者认为，各地方细则偏于“温和”的突出表现就是，中央调控突出抑制需求，地方细则却偏重增加供给，表面上看也是在落实调控精神，但实际上是弱化了政策效果。房价过快上涨与市场供求紧密相关，供给与需求是市场的两端，理论上，对市场两端的调控均是有效手段，并且二者存在替代作用，增加供给就等于相对地减少了需求。但事实并非如此简单。由于土地的稀缺性，各城市在一定时期内适宜开发利用的土地都很有限，商品房供应也就是有限的，因此，需求才是决定房价更重要的因素。而且，当商品房成为投资炒作的资产时，它的价格就主要不是由成本决定，而取决于未来现金流收入的贴现。对于投资投机性购房者来说，只要能加价转售，需求就会源源不断，各地增加的那些有限的商品房供给，在投资投机性购房需求面前无疑是杯水车薪。

　　简单增加供给不能遏制房价过快上涨，往往容易成为“空调”，这一点已被近年来的调控经验所证明。2006年，国家有关部门出台“90/70政策”，规定新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。这项政策的意图即是增加中小户型商品房的供给，然而，由于中小户型住房依然可以成为炒房的对象，因此，2007年全国房价依然出现一轮飚涨。相反，只要调控政策针对投资投机需求下手，就会取得明显效果。2007年9月，央行、银监会出台的二套房贷政策由于直接切断了对炒房者的信贷支持，就带来了2008年全国楼市的明显回调。而“新国十条”由于执行了“史上最严格”的差别化信贷政策，两个多月就取得了明显效果，交易量大跌，价格停涨并开始松动，是历次调控见效最快的。

　　“新国十条”中强调要严格限制各种名目的炒房和投机性购房，并为此规定了“暂停第三套房贷”、“限制外地人购房”和“限定购房套数”等措施，同时也设定了一个前提，即“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”，赋予各地方政府一定自主权。然而，从目前各地出台的细则来看，除北京等地，绝大多数城市拒绝认领“价格过高、上涨过快、供应紧张”这个标签，不执行上述限制炒房和投机性购房的规定。或许这些城市的管理者认为本地商品住房价格不高、上涨不快、供应不紧张，且不说真实情况究竟是否如此，单从贯彻中央意图的角度说，各地方在楼市调控上也应强化“全国一盘棋”的意识。住房是民生产品，任何城市的住房都不应该用作投资，对楼市投资行为的限制也就无需区分地域。而且，尽管有些城市的房价绝对值相对较低，但是如果和当地的房屋租金以及居民收入作比较，价格也并不低，北京、天津之间的楼市差价就是这样。从这个意义上说，房价过高是一个全国普遍现象，而非只发生在个别大城市。更重要的是，投资投机需求具有扩散性，炒房资金在城市之间的流动没有障碍，如果限制炒房的严厉措施只在个别大城市落实，那么，投机资金就会选择二三线城市和小城镇的房子下手，这必然推高当地房价，对当地民生改善和全国房地产市场稳定发展都是不利的。

　　有关业内人士分析，地方政府由于依赖土地财政，因此对于调控态度较为暧昧，出台的细则也相对温和。笔者认为，地方政府出于利益考量，在落实调控政策时回避“抑制不合理购房需求”的措施，恰恰印证了这样的措施方向正确，威力巨大。而目前地方政府只能在第三套房贷、外地人购房等具有一定自主性的政策上加以回避，在“二套房贷首付五成、利率1.1倍”上则必须执行全国统一标准，只要这一政策能够坚决执行下去，房价的理性回归必然能够到来，因为，2007年”二套房贷首付四成”就已造成楼市拐点，显然，当前的政策效果就更加值得期待。（李庶民） (来源：金融时报)