京津空城追问：城市化不能脱离产业支撑

　　背景：日前，《环球企业家》杂志一篇名为《京津空城记》的文章引起各方广泛关注。该稿件在搜狐财经转发后更是有数万搜狐网友发表了相关评论。中国城市化发展亟需解决的问题究竟在哪里？各地风起云涌的造城现象的背后有着怎样的是与非？中国未来城市的发展需要我们以创新的思维来思考。就此，搜狐财经特邀《环球企业家》杂志相关记者编辑，以及房地产业内人士共同探讨“空城”话题。

   嘉宾：北京高策房地产顾问有限公司总经理 车轮

          中体奥林匹克花园品牌宣传推广中心副总监张卫华

         《环球企业家》杂志编辑 商思林

         《环球企业家》杂志记者 张育群

    主持人：搜狐财经祝慧

    从个案解剖来警醒中国城市化问题

　　主持人：各位搜狐网友大家好，欢迎进入搜狐财经访谈间。前几天，环球企业家杂志一篇名为《京津空城记》的稿子，引起很多媒体的关注。今天我们就邀请到了这篇稿件的作者，《环球企业家》杂志记者张育群，以及《环球企业家》杂志编辑商思林、中体奥林匹克花园品牌副总监张卫华，还有高策地产顾问机构董事、总经理车轮先生，邀请四位和我们探讨一下，“空城”话题。

　　因为这个话题是由张育群记者的这篇稿子引起的广泛关注，首先请问一下张记者，我们当初是出于何种考虑来关注这个选题的？或者说是什么契机让我们关注到这个话题？

　　张育群：这个话题不是我们突然想起来做的。当时遇到了很多现象，觉得可能是有必要做一些什么。我们之前去海南看了很多项目，感觉整个海南空置率比较高，五月份美国《时代周刊》也写了鄂尔多斯的空城现象。当时就想中国房地产空置率现象是不是要关注一下？但是像鄂尔多斯，像海南，对我们来讲有点遥远，对我们来说联系也不是特紧密。比如鄂尔多斯地区比较富裕，它的人均GDP，我们当时看了一下，是北京的两倍，这么一个富裕的地方，它不具有代表性。另外，它离北京的地理距离也算是比较遥远，跟我们实在关系不是很大。

《环球企业家》杂志记者张育群

　　但是后来，我们觉得发现在天津市也存在这种现象，尤其是在跟北京很近的地方，包括很多大盘现在在不断出现。最早的大盘我们看是合生做的京津新城，这个项目去现场看感觉非常震撼。后来跟业内人士聊，包括跟李总聊，感觉很多项目都存在空置率的问题，不仅仅是京津新城存在的问题，包括天津远郊区项目都存在类似这样的情况。

　　所以从5月份开始，我就和商编辑商量着手做这篇稿子，没想到稿子出来后影响也挺大的。

　　主持人：商编辑，刚开始张记者和您聊起这个话题，您首先一开始就想的是我们从空置率这样一个点做吗？

　　商思林：这个稿子之所以现在引起这么大的反响，包括中央电视台，还有一些同行在跟进，其实那天跟我们主编在看这个稿子的时候，我们觉得，我们是通过商业报道的方式，触动了这个时代的情绪。

　　你会发现越来越多的85年后的年轻人，如果靠自己努力的话，离房子越来越远。而现在空置率虽然国家没有明确说法，但是各地根据电表和天然气使用情况，其实空置率是越来越高的。

《环球企业家》杂志编辑商思林

　　我们注意到这个空置率会是房地产的一个真正的问题，但是大家没有通过一个案例做一个非常好的解剖。张育群在提的时候，我们最早想做鄂尔多斯那个事情，在《时代周刊》之前就想做，但是在决策过程中，《时代周刊》的报道就出来了。所以我们决定找一个在地理位置和心理位置更接近主流人群的位置，最终选择了京津新城。

　　我们发现这个是跟城市化紧密相关的。随着城市化的提高，很多年轻人群体不断在向城市周边走，这是被迫的。在这个过程中，就出现了城市化大主题下的造城运动。包括南方的开发商，他们从南方造城很成功，然后转到北方来发展，双方结合在一块，可能造成这样的东西。

　　我们还是想通过案例的解剖，再去回述在城市化过程中有哪些问题。最近国家领导人都在讲城市化、城镇化，把这当做中国真正拉动内需的长期基础政策。我们想做一个善意的提醒，提醒城市化有哪些问题是需要我们注意的，这是我们的初衷。

　　京津新城的高端定位决定了其空置率高

　　主持人：张总，作为房地产商，看到这篇稿子，您的第一反应是什么？

　　张卫华：这个问题是客观存在的，第二，这个问题的存在的，是中国房地产发展过程中不可避免地会出现的因素。另外，在城市化进程当中，中国没有经历过这个阶段，其实也在不断探索哪条道路是适合中国城市化之路的，我们也在进行不停地尝试和探索。这其间有成功，也有失败，是不可避免的。

中体奥林匹克花园品牌宣传推广中心副总监张卫华

　　我觉得存在的一个现象，其实跟房地产项目进度是紧密相关系的。京津新城空置率高跟它的定位很相关，它的定位是京津富人在这边度假的一个产品，这决定了这个项目不可能有高容积率，不可能在正常时间里全部都在这儿。比如一年里有一两个月在这休息一下，调整一下，本身和居住的功能已经完全不相关了，可能是度假的。

　　另外一种，是大家说得比较多的投资，我买一套房子放在这儿保值、增值，通过几年时间卖掉，或者套现，这种问题的出现还是房地产发展过程中存在的。因为房地产竞争越来越激烈，这个市场越来越细化，如果只是针对当地人群，可能做不起来这么大，所以考虑针对京津有钱人，这样就不可避免会出现空置率的问题。

　　这是长期发展和短期发展很矛盾的东西，我看这个文章里面说，一二期基本卖掉了，这说明开发商已经把他的钱收回去了，但是长期资源有效利用这个怎么解决，这是没有一个很好的解决方案。

　　主持人：按照您的这个说法可能京津新城只是因为它的定位不同，所以导致表面上看空置率很大，或者没有很多人住？

　　张卫华：举一个不恰当的例子，国外有很多富人，一年不会住几次，但是这个岛是买下来的，我就享受这种生活。京津新城针对的这些人，也是为了这种生活，我周末有时间带着朋友到那里度假，种种花，种种草，生活方式是不一样的。如果只以一个普通老百姓角度来看，确实存在很多问题。但是他所有代表的生活方式和普通人群是不一样的。把京津这边的富人带过去，这就是一个休闲度假的空间，而平常讲的入住率很高的是第一居所和第二居所的概念，我工作和生活要很方便。

　　从这个角度来讲它不具备这个条件，周边没有那么多的产业解决这个问题，所处的位置决定这个定位很难实现一个完全新城化的概念。没有产业支撑，只能靠大家过来休闲度假解决这个问题。三千多栋别墅放在这里，造成集中的效应，以后怎么运用，确实还需要研究和处理的。

　　主持人：按照张总的意思，只是一个个别人的生活方式的选择，并不一定是具有普遍意义是吗？

　　张卫华：是定位的人群的这种生活方式。

　　“空城”现象要从多角度去分析

　　主持人：文章中提到，在很早之前高策地产顾问公司就关注到类似京津新城的现象的存在，觉得这种现象的存在是有着一定的隐患问题，这个可能跟张总的思路有一些不太一样，车总，您对于这个事情怎么看？

　　车轮：我们公司很多年前一直从事这样的工作，我们一直主张以科学和理念的方式来开发城市，来发展城市，这是我们一贯的专业姿态。前面几位讲的都有道理，这个话题今天之所以会引起这么多的反响，引起这么多人的关注，本身就说明这个话题是有意义的话题。

北京高策房地产顾问有限公司总经理车轮

　　我认为这个话题同时也是非常丰富的，里面涉及到很多方方面面的内容，值得我们从不同角度理性的解析它，也许对将来城市发展，房地产开发有些什么价值。为什么刚才说它很丰富了，在于可以从不同角度来看。刚才卫华讲的主要从房地产开发角度来讲，从一个房地产项目角度来看存在什么问题，但是还可以从另一个角度看，从城市发展角度，因为城市尺度不一样，涉及到的内容不一样。还可以从区域发展模式来看，也许还可以从另外一个角度，我们老百姓好，投资者也好，我们需要什么样的产品满足我们将来的生活。将来从居住角度来说这个社会上需要什么东西，可以从不同角度理解这个问题，有很多值得挖掘的。我的基本看法是这样的。