楼市观望地价走低 房企“跑马圈地”蓄势待发

　　政策调控之下，房企跌跌撞撞走完了2010年上半年。对它们而言，虽然楼市飘摇，浮沉未定，但2010年的土地市场却似乎充满了机遇，充足的土地供应计划意味着更大的选择空间，诸多“不差钱”的房企迅速展开“跑马圈地”运动。

　　某研究院日前发布了“2010年上半年房企新增 土地储备排行榜”，数据显示，实力房企拿地势头不减，万科在拿地总价和拿地总规划面积两项上取得“双料冠军”。

　　从拿地总价的排名来看，国企和上市公司仍唱“主角”，保利、绿地、中海、绿城等均榜上有名。

　　谁最舍得花钱

　　万科今年拿地当仁不让。上半年花费251.44亿元在全国拿地，新增土地项目近40个。这与万科2009年全年拿地规模几乎相当，据其2009年年报显示，新增项目44个，权益地价总款248.2亿元。

　　看来今年的万科已不愿再错过任何一个拿地的好机会。为此，万科“努力销售”，降价取得先机。7月5日发布的上半年销售业绩显示，万科实现销售额367.7亿元，同比增长19.5%，成为目前行业中惟一一家半年销售逾300亿元的企业。万科曾要求各地子公司，项目开盘一月之内必须销售60%以上，根据今年以来的月度销售数据，楼市新政出台后万科的销售均价相比新政前已有15%的降幅。这也为其支付超200亿元的地价款赢得了资金空间。

　　与万科一样，本身就不缺钱的保利、绿地在拿地方面也是“大手笔”。据悉，保利地产斥资超过200亿元在全国拿地20余宗，紧随万科之后，绿地以187.35亿元的地价款位居第三。这三家房企在楼市新政出台后，均采取了低调降价的策略，避免引起市场的过多关注。

　　作为国资委保留的16家以地产业务为主的央企，中国铁建与中海地产也表现出了强劲势头，以超百亿元的地价款分列四五位。与在2009年土地市场上的“无作为”相比，中国铁建的突破堪称飞跃；至于中海，万科总裁郁亮也曾一度承认：“万科真正的对手是中海。”

　　榜单数据显示，有两家房企“舍得花钱”的方式与众不同，以上五家企业在花大价钱的同时也取得了相对大面积的土地，而证大房产与华侨城在这方面却明显成了“另类”。

　　今年2月1日，上海第一次以“勾地”模式出让外滩国际金融服务中心地块(8—1地块)，上海证大房产以92.2亿元的价格将其收入囊中，成为上海房地产历史上单幅土地出让价格最高的地块。超90亿元的地价款让证大房产排进了拿地总价的前10位，但收获的规划建筑面积却只有27万平方米。这个总价相当于证大地产2009年末手头现金的15倍，这也让其一度陷入信用危机。

　　与证大房产一样，华侨城以70.45亿元取得地块的规划建筑面积也仅为35.79万平方米。其中，上海闸北区苏州河北岸东块1街坊地块花费华侨城70.2亿元，并以每平方米5.29万元的楼面价一举成为全国单价地王。有趣的是，这块堪称全国之最的地块却成了上海世博会的临时停车场。

　　此外，从事高端物业开发的绿城、龙湖和专注于商业地产开发的世茂房产也分别以近百亿元的拿地总价跻身排行榜前10位。

　　谁更善于扩张

　　至少在2010年上半年，还没有一家房企可以与万科相抗衡，1040.28万平方米的新增土地规划建筑面积不仅分别超出紧随其后的绿地、保利各400余万平方米，同时也超过了万科自己2009年全年获得的1036万平方米的权益规划建筑面积。平均折合楼面价每平方米2417元，与其每平方米近万元的销售均价相比，显然风险控制良好。

　　绿地以635.06万平方米的规划建筑面积位居半年期拿地亚军，保利半年获得616万平方米规划建筑面积紧随其后。万科、绿地和保利在今年上半年的表现，无论是新增土地储备还是拿地价款都稳居前三。

　　截至到2009年底，恒大地产是国内最大的地主，其在全国拥有超过5497.6万平方米建筑面积的土地储备，让诸多房企难以望其项背。今年上半年又新增规划建筑面积410.47万平方米，位居面积排行榜第5位，而与2009年全年新增的1308万平方米规划建筑面积相比，显然扩张速度不足。

　　恒大地产向来以开发“郊区大盘”而著称，低地价、大体量是其拿地特点，超400万平方米的土地储备，仅占用恒大资金30亿元，折合楼面价每平方米731元。

　　一份有关上市房企的压力测试显示，恒大与绿城、中粮被认为是抗压能力最差的企业，之前尽管以“全线85折”的口号做了降价急先锋，但业内普遍认为雷声大雨点小。分析人士表示，恒大降价并非其当前减轻现金流压力的最优选择，适当放缓发展节奏或许更适合恒大。半年仅用30亿元来购地也许可作为佐证。

　　和恒大一样，被认为抗压能力不强的绿城，上半年获得规划建筑面积270.72万平方米，但在拿地面积排名前10位的房企中，每平方米3417元的楼面价显示其拿地成本最高。分析人士认为，绿城的高负债发展模式将导致2010年资金链处于高度紧张状态。

　　一边是商服用地出让遇冷，一边却是商业地产趋热。专注于开发商业地产的世茂房产和大连万达今年上半年新增规划建筑面积分别达到了518.53万平方米和317.69万平方米，每平方米楼面价均未超过2000元。

　　如果说世茂地产与大连万达得益于商服用地的遇冷，同样以商业地产为主的花样年的表现则更能突显房企逆势而为的特征。16亿元获得规划建筑面积254.57万平方米，折合楼面价每平方米仅630元，其总裁潘军表示，土地成交价格较去年下跌了40%，是企业低位吃进的好机会，花样年下半年将继续适时拿地。

　　在面积排行榜前10位中，值得一提的还有中骏置业。虽然综合实力不如万科、保利等，但在一定程度上可以称得上是“最会扩张的企业”———以4.23亿元获得辽宁省鞍山市的一个城市综合体项目。其规划建筑面积220万平方米，折合楼面价每平方米不足200元。

　　谁将继续跑赢大势

　　近日，有媒体披露，国资委通过约谈等方式，授意房地产央企下半年在各自专注的领域加速扩张，但国资委方面随即对此予以否认。不过，一位不愿透露企业名称的国资委下属央企高管告诉记者：“我们虽未接到类似授意，但从目前土地市场状况来看，逻辑上却是成立的。”

　　据多数业内人士分析，下半年的土地供应或将出现“井喷现象”。按照广州市国土局计划，今年将供应5平方公里住宅用地，但在6月底才出现宅地交易，年内只能加速推地；北京今年将供应住宅用地2500公顷，比去年的实际供应量增加了968公顷，并且将从严控制商品房项目单宗土地的出让规模，出让面积原则上不超过20公顷，下半年的土地供应也将出现高峰；而上海的105幅地块在预申请阶段便遭冷遇，一位市场分析师表示：“如果没有特殊政策，今年的供地任务肯定不能如期完成。”

　　加大土地供应计划却遭遇土地市场遇冷，专业人士分析，在目前土地市场并不乐观的局面下，央企资金进入土地市场，无疑能加速土地成交。上述房地产央企高管说：“央企能拿地肯定要拿，从确保供应量和稳定楼市调控的角度讲也是有利的。”

　　6月底，中国铁建地产连续两天斥资53亿元，分别在广州和天津两地购置5块土地，中国铁建集团地产总经理吴仕岩向媒体表示，还将继续积极参与广州土地拍卖，并已经看好荔湾龙溪高尔夫球场A、B两地块周围的另外三幅地块。

　　中国铁建集团地产市场发展部部长楼英瑞在接受本报记者采访时表示：“虽然我们下半年的整体规划还没有制定发布，但有合适的地块肯定还是要拿的。”

　　另一央企华侨城在7月第一天，便在天津土地市场上“大放异彩”，斥资37亿元一举拿下14宗地块，总建筑面积达220.94万平方米。

　　资深房地产业内人士韩世同告诉记者：“手中有钱的开发商会不约而同地选择这个时候激进扩张，以占得下一轮市场竞争先机。”然而开发商考虑的更加谨慎，楼英瑞说：“扩不扩张还要进一步观察下半年市场走势，房子好不好卖，资金回笼如何，是不是机遇还不一定。”

　　但业内人士比较一致的看法是，下半年土地供应面临较大压力，开发企业可以拿到价位更低的地块，减少未来开发经营风险。所以对于资金充足的开发企业来讲，下半年仍应该是其扩张的机遇。