成交量纳入楼市调控关注点 压房价大方向不变

　　严厉的房地产调控政策或许会在下半年进行微调。

　　7月19日，国土资源部下属中国土地勘测规划院地价所发布今年第二季度地价监测报告，其中表示，房地产调控已经收到初步成效，受其影响土地价格上涨幅度在下降。但是需要关注持续的房地产调控使地方政府相关财政收入缩 水，进而会影响到下半年保障性住房建设落实和供地计划完成。

　　住房和城乡建设部部长姜伟新7月17日在“2010年市长论坛”上表示，目前房地产调控中的一个主要问题是观望情绪重，成交量小，必须继续坚决执行抑制房价政策，才能打破观望僵局。

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉对记者表示，当前房地产调控仍然处于“纠结”阶段，但是下半年房地产调控肯定要关注二三线城市商品房交易量和抑制一线城市房价的关系，以及稳定房地产投资和整顿房地产市场秩序的矛盾。

　　销量、投资纳入关注点

　　7月16日，备受关注的2007年全国总价“地王”长沙三角洲项目，终于揭开面纱，宣布年底开盘销售。

　　2007年，北辰实业以92亿元拿下该地块，规划建设面积520万平方米。几番腾挪之后，北辰已经付清了70%的地价款，获得了后续开发贷。

　　北辰实业董秘郭川透露，长沙三角洲项目曾经作为“地王”，备受国土部关注和监督。

　　2010年7月16日，北辰实业副总经理曾劲宣布该项目已启动建设80万平米，一期30万平米即将开盘销售，这让监管部门多少松了一口气。

　　而在此时，北京的广渠路36号地等一线城市的“地王”们，大部分依然没有动工或进入销售期。

　　而让曾劲敢于逆市开盘的原因，除了监管部门的紧逼外，还有长沙上半年火爆的销售市场：上半年长沙房屋销售面积832万平米，超过了北京的570万平米，仅有不到500万市区人口的长沙，房屋销量竟然超过了2000多万人口的北京，这不得不说是房地产新政调控下的一道独特风景。

　　实际上，不仅长沙如此，大连、石家庄、营口等二三线城市，今年1-6月份房屋销售面积都出现了大幅度上涨。

　　据国家统计局发布数据，今年1-6月份，河北商品房销售面积同比增长68.8%，辽宁增长31.5%，吉林增长41.2%，海南增长121.7%。而北京交易量却减少了31.5%，上海减少了35.8%，浙江减少了12.4%，广东减少了3.2%。

　　在全国形势上，这一数据并不乐观，房地产市场总体表现为量跌价滞。

　　长沙“地王”顺利开发，与一线城市“地王”闲置形成了对比。

　　住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，房地产新政的精确打击点是一线城市和其他部分房价上涨过快的城市，而诸如营口、长沙这样的城市不属于此类，因而限制三套房贷等政策制定比较宽松，反而成了“国十条”调控的受益者。

　　保证二三线城市稳定的房屋交易量，对继续推行“国十条”政策相当重要。当前对土地财政依赖比较大的是二三线城市，而这些城市能保证较好的交易量和开工量的话，就能抵消一部分房地产调控带来的固定资产投资下降问题。北京、上海等一线城市对土地财政依赖不大，能继续抗受严厉的调控政策。

　　而近日的高层讲话，也不断渗透出对房屋交易量的关心。

　　国务院总理温家宝7月16日在北京表示，对于房地产政策，政府将继续管好房价，也鼓励和支持自住和改善型购房消费，特别是中小套型商品房消费。

　　一位参加了“2010中国市长论坛”的人士对记者表示，姜伟新在当天的讲话当中，除了表达政府继续坚持遏制部分城市房价上涨势头的决心外，也强调了调控带来的观望和僵持局面，不宜持续太久，需要打破观望情绪，提高普通商品房的销售量。

　　而要稳定全国商品房销售量，显然不能从一线城市放松调控入手，只能想办法稳定二三线城市目前还不错的商品房销售局面。

　　顾云昌表示，下半年房地产调控除了要稳定商品房销售量外，最重要的就是稳定房地产投资规模。

　　今年上半年，全国房地产投资同比增长38.1%，虽然有不错的增长，但是持续调控下，地方住房保障投资是否能够持续，房地产投资规模能否持续，将成为下半年的调控难题。

　　姜伟新表示，中央今年已经安排了600多亿元支持保障性住房建设，以保障性安居工程拉动房地产投资，是重要的调控策略。今年8-10月份，住建部将对地方保障性住房建设工作进行检查，对于超额完成建设计划的，给予额外的资金奖励。

　　压房价方向不变

　　住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林在金泰地产“首届中国滨海城市运营和发展趋势论坛”上表示，今年三四季度是房地产行业的关键时期，因此无论地方政府还是房地产企业，都会在这个时间段里采取较大的策略调整。 金泰地产副总经理谢苏明也对记者表示，大部分房地产企业年底都有较大的资金回款压力，加之调控政策继续从紧的预期基本确定，预计三季度新楼盘开盘量会比较大，尤其是二三线城市的项目。

　　曾劲也向本报记者表示，长沙这样的城市，由于房价比较平稳，暂时还不是“国十条”调控确定的重点房价城市，因此很多大型房地产企业都加快了进入长沙这样二三线城市开发的力度，也因此带动了二三线城市房屋供应量增加，供销两旺。

　　但是，一旦这样的城市房价上涨过快，而被住建部列为重点调控城市，则其出台地方性调控政策，对本地房价进行调控，就再所难免。

　　大连、青岛、天津等城市都是这样的例子，而一旦出台了诸如限制三套房购买等政策，本地楼市交易量会立即陷入低迷。

　　王珏林表示，下半年房地产调控政策需要考虑保持房地产投资稳定增长和房屋销售量的稳定，但是“国十条”的主要调控方向是抑制房价过快上涨的城市房价，这个调控方向不会变。

　　而姜伟新也在上述“2010年市长论坛”上强调，政府会坚决执行遏制部分房价过快上涨的决定，否则会失信于民。

　　除了继续压制热点城市房价外，住建部下半年的另一重点工作就是加大对房地产市场秩序的整顿。这被看做是压制重点城市房价反弹的重要工作，然而，这项工作落实情况并不理想。

　　按照住建部要求，必须将所查处的情况上报住建部，还要将囤地捂地、炒高房价等行为的开发商名单上报住建部。

　　姜伟新表示，目前仅有13个省市上报了查处房地产市场秩序行动的结果，住建部将督促其他省市尽快上报。

　　记者获悉，对于继续打压房地产市场囤地炒地和抬高房价的行动当中，国土部也将进行配合。

　　目前，国土部正在和银监会对囤地和闲置土地的房地产企业进行梳理，全国1436宗土地进入监管视野。