来源：中国投资
作者：赵沛楠
在一线城市拿地成本不断飙升的助推下，长三角、珠三角、环渤海地区，已经成为房地产开发企业部署土地储备与人员团队的重点。很多二三线城市房价的涨幅已经远远超过了工资涨幅，其楼市发展的可持续性令人担忧
文/本刊记者 赵沛楠
当进一步加快我国城镇化步伐
北京大学房地产研究所所长陈国强表示，国际经验表明，城市化率30%-70%是城市化速度最快的时期。数据显示，从一线城市开始的中国第一次城市化浪潮，已使其城市化率高达70%以上，相比之下，二三线城市大多不足40%。
前5个月一系列楼市调控政策的出台更是帮助房地产企业下定了转移的决心，继国资委表态央企明确退出房地产市场时间表之后，国土资源部、住房和城乡建设部也纷纷表态。国土资源部副部长贠小苏在加强房地产用地供应和监管工作视频会议上指出，要严格保障性住房供给，没有制定明确供地计划的地方不得出让住房用地。住建部部长姜伟新亦公开表态，要继续综合运用土地、信贷、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。
造城运动助力二三线城市
2009年12月，中央经济工作会议上时隔4年之后再次明确将城镇化问题提上重要议程，提出“城镇化是2010年主要经济工作之一。”在中央所提出的“积极稳妥推进城镇化，提升城镇发展质量和水平，放宽中小城市和城镇户籍限制，提高城市规划水平，加强市政基础设施建设，完善城市管理，全方位提高城镇化发展水平”等要求中，值得注意的是，以前经常提到的“城市化进程”已经被“城镇化”取代，二三线城市的发展被推到台前。中央农村工作领导小组副组长陈锡文在解读“一号文件”时也称，政府将引导房地产业从一线城市转化到二三线城市。
清华大学日前首发的《2009年中国城市住宅发展报告》中提出，我国正处于快速城镇化阶段，这样，城镇人口的持续增长对住宅的刚性需求会在相当长时间内表现强烈。
“城镇化对房地产行业的影响，主要是城市改造蕴藏的房价升值空间，户籍制度改革带来的人口增长以及产业增长所带来的居民收入水平提高”，中原地产董事程澐向本刊记者表示。
二三线城市各种新城开发、城镇化运动所创造的大量实实在在的土地供给，成为吸引开发商们逐利而来的重点。
房地产专家韩世同接受本刊记者采访时表示，一方面，基础设施建设的完善，为未来房价的上涨提供了支撑；另一方面，新城开发提供的大量土地，是开发商以较为低廉的代价迅速扩大土地储备的良机。
自2008年，中国的众多二三线城市均不同程度地启动了新城建设，包括天津滨海新区、石家庄滨河新城、昆明旧城区改造、厦门岛外新城、杭州沿江10座新城等。2009年3月，中冶置业的母公司中国冶金科工股份有限公司启动500亿元资金，支持石家庄市城市综合项目的建设。中冶置业也将以城市运营商的角色，参与到石家庄新城建设的土地一级开发、城市配套基础设施、保障性住房及相关后续城市开发建设中。
不仅如此，随着京津高铁、武广高铁等快速交通工具的发展，半小时甚至1小时经济圈将使不在核心的二三线城市无限接近核心价值。
土地成为敲门砖
2月初万科的公告显示，万科新增加项目8个，全部都在二线城市，其中有6个在珠三角的佛山、中山等地。8个项目共计花费43亿元，拿地步伐明显加快。2008年，万科是行业中获取土地金额最高的公司；而2009年全年销售额高达634.2亿元的万科，全年拿地耗资仅241.8亿元，远低于势头正劲的保利、中海等对手，直至万科越来越多进军二三线城市的动作浮出水面。韩世同表示，万科在一线城市虽然多次参与厮杀，但最终由于“不拿地王”而一再落空，并不意味着万科甘于寂寞，种种迹象表明，大举进军二三线城市，才是万科的真正图谋。
“哪里有机会就去哪里，为什么非要在一线城市挤呢？”万科集团总裁郁亮此前接受公开采访时明确表示，万科2010年将进入贵阳、乌鲁木齐、太原等地。之后，郁亮抵达昆明，表示“进入昆明是万科2010年的战略重点”，万科联手昆明最大的“地主”云南城投，该公司仅在昆明一地可参与的土地开发面积就近4万亩。
万科就是要踩准这个节奏，实现新的增长点。记者在采访中了解到，万科认为，二三线城市的刚性需求比一线城市更为充足，更利于万科一直坚持的完善建筑节能研究和实现住宅产业化的试点。“一线城市的核心地块都是政府主导的地域，拼的都是钱，如今是很多国企背景开发商的天下，万科这样的企业没有任何优势”，万科集团副总裁毛大庆在接受记者采访时做了上述表示。
根据中原地产报告，2009年10大标杆房企在一线城市的土地储备共计4100万平方米，在其他城市土地储备量达到了17479万平方米，二三线城市占土地储备比重高达81%。其中，绿城的二线城市土地储备所占自身总储备的比重最高，达到95%；中海地产、华润置地占比也都达到约89%。今年以来，这10家开发商86%的土地储备选择了二三线城市，其中招商地产、雅居乐和金地集团拿地区域全部在二三线城市。
无论对二三线城市泡沫存在和程度的判断如何，在一线城市拿地成本不断飙升的助推下，长三角、珠三角、环渤海地区，已经成为房地产开发企业部署土地储备与人员团队的重点。
东亚新华地产营销总监贾玉鹏在公开场合表示：“一线城市的拿地成本太高，所以开发商选择二三线城市作为今后发展的主要方向是很正常的。毕竟，目前二三线城市的自住仍然需求庞大，所以还是很有发展空间的。现在的地产公司，尤其是上市地产公司，其经营策略就是靠以前在一线城市拿下的土地赚取最大的利润，在二三线城市多盖房多销售加大自己的市场占有率，在地价非常便宜的三四线城市积极扩大土地储备，为今后做长远打算”。
大型房企重要战场
中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的《2010年中国房地产企业第一季度销售TOP20排行榜》显示，在一线城市房价泡沫越来越明显的情况下，二三线城市已经成为大型房企的重要战场。
1季度排行榜数据显示，TOP20企业在二三线的销售金额占比达到64%，比2009年高出6个百分点，而销售面积占比也从2009年的74%增长到78%。尤其是房价相对没有遭到爆炒的三线城市，销售金额占比从2009年的10%一跃上升到17%。
而受二三线城市1季度的销售带动，以这些城市为战略核心的企业业绩增长明显，其中最为突出的就是两家香港上市公司恒大地产和碧桂园。
以恒大为例，1季度销售面积与销售金额分列第1与第2位，大有赶超行业老大万科之趋势，而其靠的就是在二三线城市的超前布局。在已进入的27个城市中，其绝大多数项目都位于二三线城市，作为专注于二三线城市的地产发展商，今年第1季度恒大二线城市销售额已占90%以上。
此外，碧桂园凭借2009在多个二三线城市增加的项目投资，尽管其2009年的销售业绩增长没有其他企业强劲，但今年1季度出现了“补涨”势头，销售面积一跃进入三甲。而万科、金地等传统几强，虽然增长速度不及恒大、碧桂园等新贵，但也依靠在二三线城市的提前布局，在今年1季度巩固了其市场地位。这些数据表明，二、三线城市对于企业的业绩增长贡献度正越来越大，对企业的发展也将起到更为重要的作用。
越来越多的“新面孔”加入1季度销售20强，如越秀地产、重庆金科、首都开发、保利香港以及大连万达都是首次上榜，而这些以往区域性房企的崛起也表示，占领二三线城市的房地产业务已经是众多房企今后发展的关键。
“城镇化可能是一把双刃剑，一方面带动二三线城市发展，另一方面使一线城市的地产泡沫向二三线城市扩散”，戴德梁行的分析报告指出品牌地产进军二三线城市，提高了当地房地产开发档次，但是同时也拉高了房价。2009年底，长春新建商品房成交均价为4500元/平方米左右，随着“地王”频繁出现，房价也在迅速走高，1个月后，房价突破5000元大关。
不仅仅是长春，包括成都、武汉、南京、杭州甚至兰州在内的多个二线城市，在临近年底的传统楼市淡季，楼市也显现出不同以往的上涨趋势。
在分析机构看来，与很多二三线城市年人均可支配收入刚刚过万的购买力相比，房价的涨幅已经远远超过了工资涨幅，楼市发展的可持续性令人担忧。
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