来源：第一财经日报
7月22日17时，早已预热多日的中粮万科长阳半岛完成网络摇号过程，一期推出的854套房源共有6938人参与摇号，并将于7月24日选房。
“ 想问一下您，摇号中签后是不是肯定会去交首付?”7月20日晚，曾办理了中粮万科长阳半岛项目优惠证明即摇号凭证的杨小姐接到了销
7月22日17时，早已预热多日的中粮万科长阳半岛完成网络摇号过程，一期推出的854套房源共有6938人参与摇号，并将于7月24日选房。
北京连续3个月成交惨淡的楼市，看似又将迎来一场热销。
区域尚不成熟
中粮万科长阳半岛地处的房山区长阳镇，是近一年来北京土地供应最为集中的一个区域，从去年9月至今年5月，土地名为长阳镇起步区的区域被划分为6个地块先后形成供地。
在土地市场颇为疯狂的2009年，中粮万科长阳半岛项目所在的房山区长阳镇起步区1号地，于当年的9月7日经过13家开发商的164轮激烈竞价后，由万科中粮联合体以22亿元竞得，折合楼面价6450元/平方米，溢价率高达263%。
作为该区域土地最早成交并形成最终产品面世的第一个项目，中粮万科长阳半岛项目的一举一动受到业界关注。
尤其是4月中旬系列宏观调控政策不断来袭之后，在上一轮调控中率先宣布降价的万科将在此轮调控中如何表现尤为引人关注。而万科长阳项目作为一个纯新盘入市，其定价就更能反映出万科的态度。
在经过前期长时间蓄客、开盘时间也一再推后的情况下，中粮万科长阳半岛的定价终于在7月18日的排号结束之后公布。在近7000个购买意向面前，万科宣布28层高层板楼预计开盘均价约14000元/平方米，9层小高层板楼预计开盘均价约17000元/平方米，且全部产品为精装修。
此价格甫一公布，业界反应不一。
“这个价格有点高了。”亚豪机构市场总监郭毅表示，在房山区域，14000元/平方米的均价具有一定优势，但17000元/平方米的小高层板楼均价就显得有些高了，“房山区尤其是长阳镇的配套目前还不完善，唯一值得提及的就是大兴线地铁的年底开通，17000元/平方米的价格就不如购买距离市区更近、配套也更趋完善的大兴区域的项目了”。
正如郭毅所言，目前房山区长阳镇仍然荒凉，周边的交通、餐饮、商业、教育等配套设施均较为落后。尽管随着万科、首开、中铁、城建等大开发商的进入，区域未来5~10年的发展潜力令人看好，但目前仍处百业待兴的状态。
然而，7月20日，记者在中粮万科长阳半岛位于市区内的售楼处看到，尽管并非休息日，但前来咨询的购房者络绎不绝。“现在我们一期排号已经结束，800多套房源肯定不够6000多人选，所以如果您有购买意向只能等我们的二期了。”销售人员如是说。
“14000元/平方米的均价和周边的项目差不多，但却是精装修，再加上万科的品牌支撑，我觉得这个价格还是很值的。”售楼处现场一位购房者对记者表示。
或成价格标杆
据北京中原三级市场研究部的统计数据，目前房山商品房均价为14000~15000元/平方米，二手房则主要为两类，一类是近几年的商品房，均价在12000元/平方米，另一类5年前公房，均价为9000~10000元/平方米。
“中粮万科长阳半岛的价格一出来，将令其成为区域价格标杆。”郭毅分析，后续入市的项目定价大多会参照这一项目，“如果这个项目卖得好，就沿着这一价格走势定价，如果卖得不好，可能报价就会再低一些。”
然而，北京中原三级市场研究部总监张大伟则认为，在最近土地供应比较多的房山等区域，受到宏观调控的影响，房价下行的压力较大。“我们统计房山目前在售的约30个项目自新政以来已经全部停涨，更是有4个出现了明显优惠，而很多购房者也期待区域土地供应量的增加和地价的回落能够影响到房价。”
“参与摇号的购房者的数量并不一定能反映出有效的购买意向。”郭毅分析，由于一般项目排号都没有门槛，肯定会出现重复登记的情况，因此不是精准的购买意向。“排号结束公布价格之后，肯定会有一部分客户因为价格而被分流走。不过,毕竟万科的产品还是不错的，登记客户意向的时候也做了价格调研，定出的应该是拥有一定接受能力的价格。”
万科北京公司营销总监肖劲则对该项目充满信心。他表示，该项目的定价是参考了周边项目和客户积累的情况，“价格定得不高”。
对比房山区长阳镇起步区后续推出的其余5幅地块，中粮万科长阳半岛所处的长阳镇起步区1号地是楼面地价最高的一幅。因此，该项目的入市也颇有些试水的意味。
事实上，万科与中粮联合体在房山长阳镇前后共拿了三幅地块，规划的总建筑面积超过100万平方米，占该区域未来200万平方米的新增供应总量的一半左右。因此，长阳半岛项目此时选择与周边房价相当或略高的定价策略，也是在为未来两个项目的定价进行更好的铺垫。
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