楼市宏观调控新政逾百天 北京半数项目仍上涨

　　宏观调控新政执行逾百天，北京新建商品房均价3个月回落12.6%，成交量大幅下跌79%，但174个楼盘逆市提价，40000元以上高档楼盘，有一半以上项目逆市上涨。业内人士认为，少数高“泡沫”区域房价的下调不能代表整体市场调控显效。

　　来自“链家地产”市场研究部统计,新政后北京新建商品住宅成交20081套，较新政前下跌了79%。与此同时，新建商品房平均成交价下降，2010年6月月份平均成交价为32264元/平方米，环比5月降幅7%。同比新政前4月上半月的价格峰值期，跌幅已达12.6%。

　　然而，北京的商品房市场给人们普遍的感觉是价格并没有降。“链家地产”的统计也反映出，新政后，北京有174个楼盘成交均价出现上涨，其中新政后成交量大于5套的楼盘中，上涨楼盘占比为55.9%，其中涨幅超过10%的楼盘为96个，多数以中小户型为主。另外，价格高于40000元/平方米的高价楼盘，53%在新政后成交价不降反升，其中大多数涨幅超过10%。

　　新政前，北京市新建商品房平均单位成交面积呈现连续上涨，4月新政前单位成交面积达到顶点131平方米，但随着政策执行新建商品房成交面积由升转降，6月平均成交面积97平方米。“链家地产”由此分析，北京中小户型及高端公寓价格上扬缘于近些年小户型供应不足，需求长期积压，新政后供求关系明显缓解，同时，房价上行导致人们需求面积相对较小总价相对较低的房产，加上信贷政策向大多以中小户型为目标的初次置业者倾斜。高档楼盘基本不受贷款门槛提高等条件的限制，而需求群体也都以购买后中长期的保值升值为主，对调控后短期内房价的升降反而没那么看重，再加上高档楼盘在地理位置上的稀缺性，价格得以逆市上涨。

　　其实根据“链家地产”市场研究部统计，北京市新政前后均有成交的楼盘共有331个，其中价格下跌的楼盘数量似乎并不少，为153个，其中跌幅超过10%的楼盘达到87个，占价格下降楼盘比重的56.9%。然而这与人们的感受似乎相差很远。“链家地产”认为，因为价格下跌楼盘多数为前期价格涨幅过快、已透支严重的区域。

　　据北京房地产交易管理网数据显示，随着宏观调控政策的深入，北京房地产市场供应出现了非常明显的趋向郊区化，而目前无论市区、郊区新房的价格水平普遍高于周边二手房，即便是那些在调控前房价涨幅严重透支的少数区域。综合过往调控的价格走向来看，本次价格普遍下调如果没有政策持续跟进很难见效。宏观调控政策不能出现“空窗期”，只有各项调控政策继续深化实施，房价才能出现进一步回调，低落的成交量则有望在价格下降的刺激中触底并逐步缓慢回升。(记者陆昀25日北京报道）