新开楼盘纷纷促销 青岛市区7月新房成交增七成

　　7月份，新开楼盘采取的让利、低价入市等促销手段，终于引来了买房人。8月1日，主管部门公布的7月份房地产市场运行情况显示，全市新建商品房住宅共成交 6923套，较6月份增加了1659套，环比涨幅多达31.5%；市内四区新建商品房结束连续4个月的下跌，成交 1466套，较之6月 份增加621套，增幅达73% ；此外，市内四区二手房交易量也有小幅增加。业内人士分析，由于8月有十几家楼盘开盘，加上保障房、回迁房供应量增大，楼盘将面临巨大的销售压力，说楼市回暖还为时过早。

　　成交数量

　　新房二手房都明显增加

　　8月1日，市国土资源和房屋管理局公布了7月份青岛房地产市场成交数据。

　　数据显示，7月份市内四区新建商品房住宅共成交1466套，比6月份多出621套，环比增加73% ，结束了市内四区新建商品房住宅交易量连续4个月的跌势 ；全市新建商品房住宅共成交6923套，比6月份增加了1659套，环比增加31.5%。

　　二手房签约交易量也开始回升，市内四区二手房共签约成交1286套，较之6月份增加122套。其中市南区成交341套，市北区成交447套，四方区成交245套，李沧区成交253套。

　　成交单价

　　8000元以下占绝大多数

　　7月份哪些区域的房子卖得好，成交价位是多少？

　　统计数据显示 ，市内四区新建商品房住宅交易量占总成交量的 21%，以黄岛区 、胶南市、崂山区和城阳区为代表的郊区楼市成为撑起岛城房地产市场的中坚力量。数据显示，黄岛区7月份成交新建住宅1016套，胶南市成交955套，崂山区成交889套，城阳区成交784套，成为7月份新房成交量的前四名。

　　成交价格方面，以单价8000元为界，8000元/平方米以下的新建商品住宅共成交5974套，占总成交量的八成以上；而单价8000元以上的新建商品住宅仅成交949套，占总成交量不到两成的比例。其中万元以上楼盘仅成交365套。

　　“这已经是新政以来连续三个月郊区楼盘"唱主角"。”中南世纪城市场部经理迟晓伟分析说。

　　成交原因

　　打折优惠引来购房人

　　值得注意的是，7月，新开楼盘开始试着采取让利、低价入市等手段换取刚性需求释放。

　　7月底，李沧区的宝龙城市广场开盘，起价为7410元/平方米，开盘均价则定在8008元/平方米；而中南集团也采取低价策略，其黄岛区的海湾新城项目推出多达8.8折的优惠政策；而此前的7月3日，位于李沧区的和达和城也本着“低价入市”策略推出多达两百多套新房，会员价最低7188元/平方米，均价则不足8000元/平方米，这样的价格与去年上半年相对持平；市北区合肥路的某家楼盘也一直在推9800元/平方米的特价房。胶南 、城阳、黄岛以及市区的众多新盘也纷纷推出打折优惠促销活动。

　　“下调价格是打破楼市坚冰的最有效措施，持续的冷清局面已经让低价入市成为风气。”安泰信集团市场研究总监张百忍说。楼市调控政策出台3个多月以来，崂山区 、城阳区、黄岛区等区域的不少楼盘推出折扣不一的优惠措施，赠送物业费、赠送车库等促销手段重回市场。

　　业内分析

　　保障房回迁房供应量加大 新房交易量可能持续走低

　　新建商品房和二手房的交易量开始回升，是不是意味着岛城楼市将摆脱调控政策的影响，显示出市场回暖的迹象？对此，多名业内人士分析认为，调控新政策对楼市产生的影响并未减弱，岛城未来的楼市依旧像是一个“迷局”，但不排除新建商品房交易量继续走低的可能。 业内分析，保障房、回迁房的上市将对未来的房地产市场产生大的冲击。

　　成交数量骤增不是回暖信号

　　“成交量上去了，并不意味着7月份的楼市开始摆脱新政策的影响，出现回暖的迹象。”安泰信集团市场研究总监张百忍说。

　　综合今年3月份以来每个月的交易数据可以发现，7月份的交易量尽管在各方面超过了6月份，但仍然在低位运行。张百忍说，但这一成交量和楼市调控政策出台前相比，仍然偏低。

　　以市内四区的新建商品住宅为例，3月份的交易量是2311套，4月份则为2043套，5月份则为1420套。相比之下，本月1466套的成交量依然很低。二手住房的签约交易量涨幅也不是很明显。

　　楼盘继续观望本月仅11家开盘

　　受楼市调控政策影响，多数开发企业放缓了推盘计划，新建商品房的供应链条紧张。

　　根据青岛市国土资源和房屋管理局公布的数据，目前全市在售普通商品住房(144平方米以下)共有50176套，但市内四区仅有9148套，较之6月份继续减少。

　　“往年的七八月份本来是大量新盘抢着上市的时机，由于今年政策导致的观望气氛仍然浓厚，开发商开盘的积极性依旧不高。”中南世纪城市场部经理迟晓伟说。

　　8月份打算开盘的开发商依然寥寥无几，目前透露开盘计划的仅有11家楼盘：包括市北区的金盛苑项目，四方区的保利里院里项目，李沧区的映月公馆、康太源尚城、福顺嘉苑项目，城阳区的明辉星光之城、银盛泰德郡项目，黄岛区的贵府花园、青岛紫檀山项目以及即墨市的山海逸居和领海迪亚湾项目。

　　新盘上市后价格竞争将加剧

　　8月份新盘陆续入市，会给市场带来怎样的变化？

　　“随着新盘加快入市步伐，岛城区域楼盘的竞争将会加大。”市南区一家地产营销机构的刘经理说，从现在的楼市新盘布局来看，8月份李沧区、黄岛区、胶南市以及城阳区等区域将会成为新盘较多的区域，这意味着这些区域的销售压力会逐步增大，价格竞争在所难免。

　　相比之下，市南区、市北区和四方区的供应量依旧紧缺，不少号称将于今年三四月份开盘销售的新盘，到现在却依旧按兵不动。

　　“捂盘惜售是部分开发商逃脱监管的战术，建议管理部门下狠心治理以下房地产市场的这个顽疾。”一位购房者说，他注意到市北区和四方区的3处楼盘，从今年3月份就打出即将开盘的消息，但到现在他咨询时也还是得到“等候开盘”的消息。

　　保障房回迁房冲击商品房市场

　　采访中多位业内人士预测，将对下半年新建商品房市场产生冲击的还有保障性住房的供应。“大量保障性住房上市后，对商品房市场带来的冲击必然很大。”青岛大为置业咨询有限公司总经理魏鉴刚说。

　　7月底，市住房保障中心发布消息，下半年将要推出的5000套经济适用住房已经在14个保障性住房项目当中落实，申购家庭也已经开始办理申购资格登记。这些经济适用住房多位于四方区和李沧区，地理位置及价格优势均非常明显，肯定将会对新建商品房市场产生冲击。

　　此外，市房地产开发管理局日前也发布公告，年底将有近万户居民回迁，回迁房、保障房对新建商品房产生的影响不可低估。

　　“回迁后会释放大量的二手房房源，消化掉不少潜在的刚性需求。”青岛广华置业总经理助理于湫说。

　　对话购房者

　　购房阵营出现分化

　　4月份出台的楼市调控政策让阔别岛城一年之久的观望情绪重回市场，但随着新政出台日久，购房者的心理也开始发生变化，购房者阵营分化明显。

　　“新政策让楼市陷入僵局，但并没有出现明显的降价，将来没有更严厉的政策跟进，恐怕对市场产生不了更大的杀伤力了。”岛城一家出版机构供职的刘强说，考虑到这些，如果遇到合适的房子，他准备放弃推迟买房的决定。

　　“如果市场依旧不明了，我不怕等到年底，甚至明年年初。”太平洋房屋机构的经纪人刘晓说，二手房租赁价格并没有明显的上涨，与其在政策取向未明的时候出手买房，不如先租房住，继续等候出手时机。“楼市里的泡沫，早晚要被挤出来！”刘晓说。

　　建议公布捂盘名单

　　“新房的供应量从4月份开始就持续减少，捂盘惜售为什么得不到严厉的打击？”购房者刘强说，他一直期待能看到捂盘惜售的开发商被通报处罚，可至今没有见到一家开发商因捂盘惜售被通报。

　　采访中不少购房者表示 ，捂盘惜售的开发商如果受不到处罚，针对楼市的调控政策无异将被架空。

　　市国土局市场处负责人也表示 ，根据岛城出台的“十四条”，对“故意采取畸高价格销售或通过签订虚假合同等方式人为制造房源紧张等捂盘惜售的”，国土资源房管部门应会同工商、税务等部门责令其限期整改；拒不整改的，依法严肃查处。（记者 王爱科 实习生 高杰） (来源：半岛都市报)