来源：理财周报
地产商融资渠道多元化，配股逐渐淡出，发优先票据和发债正成主流
理财周报记者 张伟湘/文
时入8月，久违的地产商融资场景再度在香港市场上出现。
不过，这次参与融资的并非过去常见的中小型地产商，几乎都是市场上的龙头。
8月4日，碧桂园宣布发
而在同一天，保利香港（00119.HK）也宣布将以每股8.8港元配售4亿股，所得款也是用于房地产项目的运营。与外界所料相似的是，保利的配股价正是市场所传的配股价的中间价。然而，这一符合预期的配股计划却依然让保利香港复牌后跳空低开。受其带动，一众大型地产股当天也有不同程度的跌幅。此前，大型地产商合景泰富（01813.HK）、世茂房地产（00813.HK）和远洋地产（03377.HK）都发布了集资计划。
比拟去年6-8月集资潮
这与去年同期的房地产集资潮颇有相似之处。如果投资者翻查去年地产商的融资记录，会发现去年6月至8月也是一个集资高峰。当时，合景泰富、上置集团、远洋地产、合生创展、保利香港都发布了形式各异的融资计划。
“实际上，到目前为止，地产商并不像外界所想的那样不缺钱。”一位欧资银行的中国投行高管对理财周报记者说，早在5年前，该高管就已参与内地地产商的融资计划，“目前我手中就有几个项目，其中一个融资额超过10亿港元”。该高管认为，现在一些地产商乐意集资了，一是市场气氛有所好转，投资者容易接受大额的融资，二是地产商手中的一些项目确实需要钱，“并不是说这些地产商手中没有这些流动资金，而是有些地产商认为，与其动用公司的自用资金，不如直接在市场上募集。这关系到这些公司的长远发展”。
碧桂园选择优先票据
据理财周报统计，此次地产商的融资手法比过往更加多样化，其中，世茂房地产是发行可换股债券，合景泰富是发债，保利香港是配股，碧桂园是发优先票据。
其中，最可圈可点的是碧桂园的发行优先票据。虽然这一优先票据的价值为4亿美元，但是，碧桂园只能从中得到3.88亿美元的集资净额，而每年的利率高达10.5%。如果这些票据全部兑现，至2015年碧桂园仅利息就要支付2.1亿美元。
为什么碧桂园要选择发行优先票据的方式融资，而不是采取配股或其他形式？估计要从碧桂园2008年发行价值约43亿人民币的可换股债券说起，当时发行的这一笔债券基本上将于2013年到期。正如碧桂园此次公告中说的那样，发行优先票据所得款项中有部分是为了收购这些可换股债券。
如果仅仅是上述可换股债券，对碧桂园高层的压力可能并不大，关键是当初碧桂园与美林还签订了复杂的现金结算股份掉期协议，股份总值据说高达2.5亿美元，这一协议有一基本条款，如果最终股价高于初步价格，碧桂园将向美林收取差额，如果最终股价低于初步价格，则美林将向碧桂园要求差额。
记者询问了几位地产圈内有名的专家，他们几乎都表示对这一掉期协议看不懂，只觉得有点类似于此前让国内众多上市公司大吃苦头的“对赌协议”。而按照过往的惯例，做实业的国内公司与做金融的外国投行“对赌”，鲜有国内公司赢的。
此外，碧桂园的融资中有部分资金是为了“赞助”新增项目建筑费和土地款，这也许与香港市场上的另一则传言有关。政府将大力清查闲置土地，对于拥有大量土储的地产商而言，如果捂地不开发，并不是一件好事。
保利香港：目前是集资良机
作为央企的保利香港并不像其他中小地产商那样时常遇到融资难。也许正如该公司在公告中所称那样，此次配售是公司筹集资金的良机。配股所得的34.63亿港元净额将用于一般公司用途和未来的投资机会。
配股后，保利香港、保利南方集团、中国保利和其他几家公司在保利香港中所占的股权将从54.09%下降至48.09%，而公众股东则从45.91%上升至51.91%。据保利香港年报披露，截至2009年年底，保利香港共有41个在建项目和土地储备，按建设面积计约1240万平方米，而当年新开盘项目为4个，销售面积120万平方米。
远洋地产则采取可发行可换股债券的方式融资，与保利香港类似的是，远洋地产募集的资金也将用于公司业务的扩展。
远洋地产是北京市场领先的地产商，按照募资计划，公司将把业务扩展至国内其他选定的高增长地区，其中包括环渤海湾和珠三角区。远洋地产在公告中称，所得款将用来收购新的项目和支付现有项目的建设和土地成本。
7月27日，远洋地产发布了发行完成公告，合计9亿美元的可换股债券已出售给6名独立于集团的投资者，其中，公司的两大股东中国人寿和中国远洋在可换股债券全部转换后所占的股权将从目前的24.07%和16.85%分别降至20.38%和14.27%。
世茂房地产则选择了碧桂园同样的方式融资，公司7月28日宣布发行价值5亿美元的优先票据，所得4.94亿美元净额也将用于还债、为现有和新增项目提供资金。
8月3日，另一大型地产商合景泰富也发布公告称拟发行优先票据，但是暂时还没有披露融资的金额和用于开发的项目。
不过，一位中资券商的销售部董事告诉理财周报记者，近期另一大型地产商华润置地（01109.HK）也有可能加入集资的行列，“早在上个星期，这一消息已在香港传开了，如果华润置地集资，至少也会是几十亿港元规模。”
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