来源：大洋网-广州日报
文/表 记者陈芳、林琳
“一、二手联动”这种在2008年楼市“寒冬”里出现的营销方式近期又有所增加，采取这种营销方式的楼盘房价确实多少有些下降。分析认为,上市房企现金流并不乐观，一手房年底降价促销是可以期待的。
本报讯 “增城的×××城项目2009年单价
记者了解到，“一、二手联动”这种在2008年楼市“寒冬”里出现的营销方式近期又有所增加，采取这种营销方式的楼盘房价确实多少有些下降。
“一、二手联动”价格微降
中介人员向记者推荐增城的×××城项目，近期推出一批单价仅4500~5500元/平方米的单位，且带1200元/平方米的装修。而在2009年该楼盘的早期单位售价普遍都在“6字头”、“7字头”。记者现场了解到这一批单位与2009年销售的单位相比素质有所降低，位置更靠近小区外围。“4字头”的单位基本上都是靠近马路，西向或者北向的低层单位，而南向的部分单位单价还是接近“6字头”。但2009年即使是西北向单位毛坯售价也接近5000元/平方米，因此价格确实有所下降。
而海珠区的某江景盘叫价为18900元/平方米起，与开发商公开报价21000~23000元/平方米有较大的差距。但记者发现，这批单位已经由开发商报价中的3000元/平方米的“精装修”改为“毛坯”销售。
不过业内人士表示，开发商号称3000元/平方米的装修成本可能低得多，因此将精装修改为毛坯，并将对外报的装修价格直接从单价中减去，实际上也是一种让利行为。另一方面这样做也可以吸引更多客户。
某中介公司负责人称，近期以来公司收到的“一、二手联动”的一手楼项目确实明显增加了，且公司的代理价肯定比开发商对外报价要有一定的优惠。
开发商低调降价
不过与大张旗鼓的涨价宣传相比，开发商降价却显得低调得多。该中介公司的负责人也不愿意告诉记者到底有多少新盘在进行“一、二手联动”，具体折扣是多少。增城的×××城项目对外公开报价依然是均价5900元/平方米，记者向售楼处咨询是不是有“4字头”的单位，工作人员表示不可能出现这么低的价格。而海珠区的该江景盘对外的报价依然是21000~23000元/平方米。
对此同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文告诉记者，采用这种“一、二手联动”暗降的方式有多方面的好处。买家大多有“追涨杀跌”的心态，采用暗降的方式不会挫伤市场的信心。另一方面，二手房买家与一手房买家毕竟不是同一类买家，通过“一、二手联动”将增加更多客户群。
上市房企经营现金流纷纷“由正转负”
“暗降”的方式能否转为“明降”，并在市场中广泛流传开来呢？对此业内人士认为，关键还是看成交量的变化。中原地产区域营业总监潘婉霞告诉记者，如果成交量持续低迷，一手房价格肯定会出现10%以内的调整，二手楼价也会受到拖累而出现微调，但调整幅度会小于一手房。
另一方面，开发商的现金流也非常关键。根据已公布的中报，万科、招商、金地以及保利四大房地产商虽然在今年上半年赚得了可观的利润，但现金流并不乐观。
2010年上半年各房企经营活动产生的净现金流量纷纷由正转负，其中招商地产经营活动产生的净现金流量为-19.99亿元，每股经营活动产生的净现金流量为-1.16元，而在2009年年末这两个数据分别为31.46亿元和1.83元。保利地产经营活动产生的净现金流达到惊人的-233.48亿元，每股经营活动产生的现金净流量为-5.1027元。四大地产公司经营现金净流量高达-394亿元。
虽然四大房企手中的存量现金均高于短期借款与一年内到期的非流动负债之和，资金断裂风险不大，但如果现金流长期持续净流出必会造成经营困难。上半年四大房企的现金流主要依靠筹资获得，其中主要来源是借款。
新闻观察
开发商“保量”
比“保价”重要
赵卓文认为，目前对于房地产商来说，最重要的不是“保价”而是“保量”，因此还是将降价的希望寄托在年底，部分企业会在年底降价促销。
金地集团在中报中也预计，在下半年，市场供应量的上升将推动调整继续深化。一方面，供应的增多会加大市场竞争，从而使买方拥有更多的博弈空间；另一方面，新上市的项目也会根据市场的需求采取更为灵活的定价策略，两者结合，房价的进一步下滑可能将顺理成章，而一个更为合理的定价将会推动交易量恢复平稳，从而促使市场在新的平台上达到均衡。
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