上海土地高溢价回落

　　8月初，上海罗店新镇板块F1-4地块、F1-6地块两幅高端居住用地出让，并未进入第二轮现场竞价，直接以网上竞价的最高价出让。

　　显然，土地市场整体高溢价出让的势头不再。

　　底价成交多

　　“从近期成交的一些住宅地块案例来看，闸北区279街坊（钢琴厂）地块溢

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• 世联地产

　　从去年第三季度开始，在宽松的融资环境和政府支持下，房地产企业在销售、融资市场均获得资金支持。开发商在全国范围内大举拿地，各地“地王”频现，这一趋势也延续到了今年的一季度。

　　今年4月份地产新政出台以后，尽管住宅市场大幅降温，但由于各地政府均有优质地块推出，有资金实力的开发商均未完全停止购地，只是在地块选取及竞价上愈加谨慎。

　　从上海上半年的土地成交情况来看，成交相当旺盛。据世联地产统计显示，2010年上半年，上海商品房用地共成交331.3万平方米，是5年来之最，比2007年同期高60万平方米，比2008年同期高近80万平方米。平均地价为每平方米15980元，也是5年来新高，比地价次高的2008年仍高出121.4%。

　　但是，从第二季度开始，整个土地市场就开始逆转。4月初，上海公布了今年上海住房供地计划，今年计划供地1100公顷，比去年增加35公顷，其中70%为三类“保障房用地”。从4月中旬到5月31日，已经有15幅土地发布公告将出让活动延期，其中4幅地块终止出让。

　　7月21日，上海闸北区456街坊地块出让，竞价拍卖。拍卖会刚开始，上海中星集团和北方城投就联合以底价15.79亿元拿下了该地块，成为上海今年首个底价成交的住宅用地。

　　开发商内外交困

　　“土地市场比较特殊，买方只有开发商，而开发商又是房地产市场的房子的卖方。所以，土地市场受房地产市场影响更大。”华东师大房地产系主任华伟说：“现在房子不好卖，开发商降价卖房的还不多，拿地更是谨慎，很担心未来土地市场更低，拿地被套，所以开发商也是在观望。”

　　去年三季度在打击地王的同时，也在严格审批上市房地产企业的融资情况，将上市房地产企业土地是否存在违规现象作为是否符合融资的条件之一。2010年4月，国务院再次发出通知加强对开发商购地和融资的监管，要求商业银行不得对土地闲置及有炒地行为的开发商发放新开发项目贷款、证监部门暂停批准其上市和再融资及重大资产重组；5月26日，国家税务总局又发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，从细节上缩小开发商的空间，敦促开发商减少土地储备。

　　今年7月，上海土地新规要求开发商在合同签订后30日内付清地款。这再次打击了开发商的拿地积极性。

　　这对本身拿地成本就比较高的上海开发商来说，无不都是挑战。“现在房子卖不掉，融资融不到，政府天天还要打击囤地。去年是有积蓄，但是积蓄总有花完的时候，现在就是看到了合适的地块也不敢拿，还是先卖房子是第一。”一位开发商对记者说。

　　某上市房企董秘张先生也说，今年公司销售业绩堪忧，“在想办法怎么有效降价，先保今年业绩是第一，拿地再说吧。”

　　“在当前观望情绪浓厚、成交量低迷以及融资受限的大环境下，下半年开发商在土地市场上的举动将会更加谨慎，土地价格有望回落。”中原集团研究董事程澐博士如是说。