政策性违约解除合同 房产开发商或临退房潮

　　随着一系列房地产调控政策的相继出台，由此导致的“政策性违约”的房产纠纷案件大量出现。“政策性违约”是属于正常的市场风险需要继续履约，还是可以解除合同？

　　近日，北京市海淀区法院首次以判决形式回应了这一问题，“政策性违约”可依“情势变更原则”依法解除合同。法律界人士认为，此案具有重大标杆意义，对由于“政策性违约”陷入法律纠纷的买房人而言，这绝对是利好消息；但对于房地产商而言，这可能意味着汹涌的退房潮。

　　“政策性违约”案件首次判决

　　近日，海淀法院对“新国十条”颁布后，由房地产新政导致的“政策性违约”案件作出了一审判决。这是一份牵动无数买房人和卖房人注意力的判决书，它回应了一个引发法律界巨大争议的问题，房地产新政导致的“政策性违约”案件，可以适用“情势变更原则解除合同”。

　　4月30日，北京市出台了《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》（以下简称“京十二条”）。“京十二条”一出台，就急坏了张先生。因为其中规定严格执行差别化住房信贷政策，提高第二套住房贷款首付款比例，并暂停第三套住房贷款的发放。而就在“京十二条”出台前，张先生和宋女士刚刚签署了一份二手房买卖合同。双方约定以房屋的总价款为555万元，张先生支付了15万元定金，并计划申请200万元房贷。

　　由于张先生已经有两套住房，银行依据“京十二条”中“暂停第三套住房贷款的发放”的规定，拒绝向其贷款。不能办理贷款无法交付尾款，张先生就要承担违约责任。这意味着此前交付的15万元定金无法要回。

　　张先生认为，“京十二条”出台导致其无法贷款，是订立合同时所无法预见的重大变化，若要求继续履行合同对其明显不公平。故张先生依据“情势变更原则”，请求法院判令解除合同，要求宋女士返还其交付的定金15万元。

　　法律界人士认为，这是一件典型的“政策性违约”案件。所谓“政策性违约”是指由于政府出台的政策变化导致购房者无法履约，由此引发的纠纷案件。

　　经过审理后，法院认为，双方订立的合同合法有效，但是合同成立以后客观情况发生了变化，当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的。据此，法院适用合同情势变更原则，最终判决解除张先生与宋女士之间的房屋买卖合同，宋女士返还张先生已支付的定金。

　　利好购房方

　　4月份，随着“国十条”、“京十二条”等房地产调控政策的相继出台实施，为了抑制不合理住房需求这些政策以“限购”、“禁购”等方式，提高了贷款购房者的门槛，由此导致了购房人退房现象大量涌现。

　　以北京市为例，4月15日以后，二手房买方的违约比例已占到违约总数的70%；其中以“银行首付提高无力筹够首付”为由违约的客户，占到了违约者总数的80%。由此，大量的“政策性违约”纠纷案件涌入了法院。北京通州区法院一位法官透露，仅仅在4月中旬至5月上旬短短的一个月期间，该院就收到了近百件涉及二手房的买卖纠纷案件。

　　不只是北京，几乎所有的房地产热点区域都遭遇了此类问题。浙江浙联律师事务所主任戴和平表示，近两个月来，二手房买卖纠纷案件，他个人手中有20多件，整个律师事务所里有300多件，是去年同期的数倍。

　　大量的“政策性违约”纠纷案件，不仅加大法院的工作量，而且带来适用法律上的难题。

　　目前法院内部的主流意见认为国家政策调整不属于“不可抗力”，但是对是否适用“情势变更”解除合同难以达成一致。有的意见认为，“政策性违约”属于情势变更，购房人可以据此退房并不承担违约责任；而有的意见认为适用 “情势变更”原则，判决解除合同会纵容一些投资性购房人滥用此条款，出现随意解除合同的情况。

　　北京王玉梅律师事务所资深房地产专业律师张健介绍，对于 “政策性违约”纠纷案件的诉讼中，法院经常采取的是以调解方式结案的策略。而对于调解不成的案件，则层级上报高级人民法院审查批准，在得到明确批复前，只能延期审理。张健认为，海淀区法院成为“第一个吃螃蟹的人”，对此类案件作出首例判决。对于目前大量因“政策违约”陷入法律纠纷的买房人而言是绝对利好消息。

　　房产开发商面临退房潮

　　对于买房人是绝对利好的消息，对房产开发商而言可能就是噩耗。

　　王立（化名）是一家大型房地产企业法务部的总监，在他看来海淀区法院的判决将对房产开发商产生不利影响。“此前对这类纠纷，法院大多数情况下确认合同有效，驳回退房人解除合同的诉讼请求。这对房地产企业比较有利。”王立说。王立担心，在目前房地产市场形势严峻，房价有下跌可能的情况下，购房人会滥用情势变更原则，出现随意解除合同的情况。

　　张健则告诉《中国经营报》记者，目前的“政策性违约”案件以二手房买卖为主，但是随着情势变更原则的适用，一手房纠纷也将大量出现。二手房买卖只是一对一的买卖关系，但是一手房买卖是一家开发商对众多的购房者，同类情况者众多。一人起诉大家跟随，一人胜诉大家获利。如此形成的退房潮会对开发商形成巨大的冲击。

　　但对开发商而言，最担心的还不是 “退房潮”带来的法律风险，而是由此引发的资金链断裂。一位河北的房产开发商担心：“如果大量退房者出现，轻者会导致企业现金周转不畅，严重的会造成企业资金链条断裂。”

　　不过，房地产专业律师孔维钧认为，虽然海淀区法院对“政策性违约”类案件做出了判决，但并不能据此认为其他基层法院也会援引“情势变更原则”判案。“根据相关规定，适用‘情势变更原则’的是一案一申报审核，除非高级法院对某类案件下达统一的适用意见，其他基层法院并不一定会做出相同的判决。”孔维钧说。

　　据记者了解，北京高院曾经就此问题进行调研，准备出台相关指导意见，但是由于争议很大未能形成统一意见。