京城“一二手倒挂”或将蔓延 低价新盘逼降二手房

　　8月以来，北京房山、大兴、昌平几个区域屡屡低开的新盘，销售均价比周边的二手房还要低，逼迫着扛着不动的二手房业主，也开始降价售房。业内专家告诉记者，随着9月更多低价盘的集中入市，“一二手倒挂”的现象或许将逐步蔓延。

　　低价纯新盘迫使二手房降价

　　通州的远洋新悦项目9月就要开盘了，预计均价在每平方米17000元左右，而其旁边的某楼盘，二手房均价就一直在每平方米2万元以上。于是，王先生坐不住了，昨天跑到中介门店那里，表示要把之前的单价调低到18000元。而据门店的中介人员介绍，这几天有不少像王先生这样的“聪明”业主，都纷纷把挂牌价调到了每平方米18000元。去年的“涨价明星”通州，随着9月几个低价新盘的入市，有可能迎来新一轮的降价。

　　近期，随着多个纯新盘在大兴、房山低价入市，不仅拉动了刚需购房者的爆发性出手，还为整个区域的新盘定价限定了入市基准，拉低了新房的整体市场均价。而新盘的低价对于二手房业主来说，带来了一定的冲击，因此部分二手楼盘开始降价。据“链家地产”市场研究部统计数据分析，大兴的顺驰领海项目，次新二手房的价格，已经从新政之初的每平方米21000元，下降到了每平方米17000元至18000元。

　　而在其他一些暂未出现低价新盘的区域，二手房价下降的势头也悄悄蔓延开来。根据北京中原地产的监测，合并后的东城、西城两区，至今也没有出现预期中的反弹，成交价及成交量均在低位徘徊。而朝阳、海淀、丰台、石景山几个城区，也陆续出现低开盘影响二手房市场现象。

　　四方桥区域跌至24500元/平方米

　　“我们最高的时候卖到过20000元/平方米，上周卖出去一套，单价只有16000多元。”天通苑某中介门店经纪小戴告诉记者，虽然目前区域内的挂牌价大多在17000至18000元每平方米，但实际成交量往往会比挂牌价便宜500到1000元每平方米。

　　自从4月中旬新政以来已近5个月，虽然8月份北京楼市成交量出现回升，但仍不及往年同期的一半。根据北京市交易管理网的数据，今年5至8月，全市二手住宅共47095套，与去年同期相比锐减了48.6%。而在整体成交量大幅下挫的同时，京城房价也出现了下滑。根据相关机构统计数据显示，相比4月份，全市有2/3的楼盘成交均价出现滞涨和下跌，另有多个区域的二手房价降幅超过10%。

　　根据21世纪不动产对北京二手房成交活跃的300个楼盘的监测数据显示，有207个楼盘8月份的实际成交均价相比4月份出现了滞涨和下滑，超过了总数的2/3。另外，包括四方桥、草桥、望京、通州等区域，成交均价与4月份相比降幅均超过了10%。其中四方桥区域跌幅最大，由4月份的29000元/平方米下跌至8月份的24500元/平方米，跌幅达到15.6%。 （记者 赵莹莹 姚丽颖）

　　北京降幅超过10%的五大区域（单位：元/平方米）

　　区域 4月成交均价 8月成交均价 降幅

　　四方桥 29000 24500 15.6%

　　马家堡 25500 22000 13.7%

　　望京 26700 23300 12.7%

　　洋桥 25500 22500 11.8%

　　通州 18900 16700 11.6%

　　租赁高峰将过 房屋月租价开始回落

　　就像房价在新政前的疯狂飞涨一样，5月以来，北京的租赁市场也上演了一场“租价快跑”的景象。不过，记者调查发现，随着租赁高峰期的结束，普通住宅市场在9月份首现租金回落，小两居的月租金已经下降了200元。

　　梁女士在海淀区有套小一居，去年8月份以2500元的月租价，租给了一个女孩。今年8月下旬，一年租约到期，眼见着大家都说房租涨了，梁女士也动了心，提出要把月租金提高到3300元。“那姑娘说房租太贵，没同意，第二天就搬走了，之后，陆陆续续来了不少人看，对房子都挺满意，可都觉得价格太高，没谈拢也走了。”空置了近20天，梁女士现在既后悔又焦急，每天都计算着空置的成本。

　　来自链家地产的统计数据，全市60至80平方米小两居的平均月租金，9月上旬已下降到2950元，相比8月同期下降了2.7%。而北京中原的监测也显示，8月北京租赁市场的房源量和求租量均出现了小幅的下降，房源量环比下浮2.3%，而租客求租量下浮了3.8%。

　　具体的说，前两个多月租金疯狂上涨的几大区域，均出现了不同程度的价格回落。例如，苹果园地区60平方米左右的中等装修小两居，租金下滑了近10%。马家堡西里的小两居，整体月租金价格比7月便宜了150元。“小两居在租赁市场最受欢迎，供需比达到1比3.5以上，部分区域甚至达到1比4以上。因此，在租赁旺季过去后，较高的租金反而容易形成空置，所以业主也会折中衡量有所降价。”链家地产分析师张月分析。

　　“进入9月份后，市场租赁需求由热转平，或将引致成交量出现小幅下挫，预计随着年底租赁淡季的临近，月租金在最后四个月内至少回落5%至10%。”张月告诉记者，目前仍有个别中介从业主手中租赁房源，做“二房东”，然后高价转租给需求者，或是利用租赁者“抢租”的心理，劝说房主抬高租金。租房人一定要辨清真伪，警惕被中介人为抬高租价。 赵莹莹 J201

　　租金下滑的典型区域（单位：元/月）

　　典型楼盘 类型 3月 7月 8月

　　嘉园三里 一居 1900 2200 2100

　　两居 2800 3200 3000

　　马家堡西里 一居 1750 2000 1900

　　两居 2300 2650 2500

　　望京西园一区 一居 2200 2600 2450

　　两居 2700 3200 3100

　　南湖中园 一居 2300 2600 2500

　　两居 2800 3300 3200

　　（数据由北京中原整理） (来源：北京晚报)