来源：经济观察报
作者：邬琼
9月8日，中信资本在长沙宣布其运营的首个商场项目——悦方·ID－M正式启动。这意味着，中信资本将以PE的身份全面进入商业地产。
中信资本方面称，将组建专业管理团队，立足于长期持有通过运营商用物业为其投资者带来回报。
“我们的模型预测，运营商业地产带
机会
此前中信资本在房地产方面的运作多以住宅地产为主，其中包括与万科成立的中国房地产发展基金，此项基金运作已经相对成熟，万科东莞、佛山、苏州等多个项目通过该基金进行融资运作。
2007年底开始募集资金成立中国房地产发展基金3号，至2008年底，共4亿美元的资金募集完毕，其时，中信资本对该笔基金定位为投资一、二线城市的重点项目。中信资本首席执行官张懿宸于2009年1月表示，商用物业亦是该基金的投资重点，立足于收购在建和已建的商场及写字楼项目。
但事实上，在中国房地产发展基金3号成功募集之后，以程骁远为核心的中信资本房地产投资团队将目标放在了商业地产。
“在收购长沙项目之前，我们在国内多个城市考察了近30个项目。”程骁远说。
“长沙消费能力很强，但在长沙可能想喝一杯好的咖啡也喝不到。”程骁远说，类似于长沙这样的二线城市高端消费商场的机会巨大。
在程骁远看来，中信资本运营的商业地产的标准为核心二线城市的核心区域，收购项目必须有成熟的设计，改建之后能够支撑其高端商场及写字楼的运作。
“我们不做开发，中信资本不具备开发能力，那是开发商的事情，我们只是通过购后改建，就项目进行重新定位后推出。我们的优势是高端商业项目的运营。”程骁远对本报表示。
同时，程骁远认为，在现时情况下，诸多开发商转型商业地产亦为中信资本带来机会。“收购和入股是我们的主要运作方式，我们已经有很多项目在谈了，类似于武汉、郑州这样的城市我们都在谈。对于开发商而言，有合适的项目的话，我们的想法是他们拿地之后就开始谈。”
独立运营
与此前大多数境外基金进入中国运作商业地产不同的是，此次中信资本大举进入商业地产的核心是独立运营团队的组建，目标在于长期持有与自主运营。
为此，中信资本专门组建资产管理团队，负责中信资本旗下商业地产运作。据本报了解，该团队的基础框架已经搭建完毕。
程骁远对本报表示，以香港商业地产运营的专业人才为主体的高层管理团队已经到位，总体管理团队的框架是确定的。
“内地商业地产运营的人才紧缺，所以我们邀请了新鸿基这样的香港公司的专业人才加盟。”程骁远对本报表示。
“我们的目标是做中国的黑石，但黑石在中国的商业地产运营上遇到了一些问题。”程骁远说，“以黑石和西蒙在中国运营商业地产的情况来看，他们通过招入管理方对商场及写字楼进行管理的模式，往往导致产权方与中介管理方冲突不断。”
在此基础上程骁远认为必须组建一个稳定的运营管理团队才符合中信资本长期持及运营的目标。而长期持有项目是中信资本此次大规模进入商业地产的关键，并以此获得商用物业的增值收益。
“我们不炒楼，看重的不是短期投资产生的收益，我们的投资者大多数是机构投资者，他们不仅仅看一年的回报，可能更多的会考虑三年甚至更长周期的回报。所以我们没有短期回报的压力。”程骁远表示。
区别于中信地产业务
“很多人会认为我们介入了开发领域，但是我们没有，我们只是介入商业地产的运营环节。”程骁远一再对本报强调中信资本此番进入商业地产的投资属性，其核心目标是为投资者带来足够的回报，与中信集团旗下的地产业务有所区分。
“中信地产业务属于房地产开发领域，其主要为集团带来足够的回报，但是我们的投资来自世界各地。”程骁远说，“不存在中信资本旗下的物业与中信地产业务之间资产腾挪的问题。”
但程骁远并不排除中信资本投资中信集团旗下的地产项目的可能。当然，这是在严格的界定和区分之后。
“我们的老板是投资者，我们有完善的顾问委员会。”程骁远说。
同时，程骁远对本报表示，中信资本亦无意将旗下商业地产做成REITs。
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