成都：成交量回暖 房价明显弹升

　　编者按/ 在市场冰封几个月以后，因为金九银十的到来，期待在这两个月内实现销售目标的企业大量放盘。《中国经营报》记者在近期展开的房价调查中发现，在调控非常时期，不同地段的楼盘呈现出完全不同的定价策略。上周本报记者调查了北京、上海等一线城市，发现中心城区因其有限的供应量，房价稳中有升，而在市效区域定价则倾向于保守，远郊房价回落明显。其中，让市场最不安的因素是“量价齐升”，北京、上海的平均成交价都重上2万，其中重要因素是，高价楼盘在调控后首次入市，从而拉升了整体成交价。由于刚进入金九银十，买卖双方仍在试探市场底线。

　　本周记者考察的成都、杭州、武汉等二线城市也呈现了同样的特点。开发商依然慎言降价，各地的楼市明折暗扣已随处可见。在成交量急剧回升刺激下，开发商难抑涨价冲动。

　　调控新政让开发商一时分不清方向，也让购房者看不清未来，双方的僵持在进入8月份后被逐渐打破。

　　7月中旬，成都主城区单周新增量突破2000套大关，8月份的单周新增量又迈上了3000套门槛。来自成都市房管局的信息显示，9月第一天，成都市主城区商品住宅成交量就达到281套，创下了新政调控以来的单日成交高峰。

　　楼盘跑步入市

　　细心的成都市民不难发现，不少曾经“熟悉”的楼盘又出现在了手机促销短信中，这些一度在春交会上亮相又因调控而推迟入市的楼盘，以及8月份以来平均每周9个新取得预售证的楼盘，正在跑步进入公众视野，并以大量的价格优惠吸引着购房者的眼球。而与此形成鲜明对比的是，此前，成都主城区单周新增商品房源量一直不足千套，低谷时，单周新增量还不到400套。

　　销量回暖直接的影响便是大量楼盘“跑步”入市。中原地产四川公司的调查表明，8月16日至8月22日一周期间，成都主城区新增商品房源3609套，新增面积26.18万平方米，创下了今年以来主城区单周新增房源最高量。而当周的成交量也以1360套、成交面积为12.33万平方米的纪录，刷新了今年以来主城区单周销量历史新高。9月的第一周成都主城区商品住宅供应套数及面积环比上周分别增加25.2%和5%。

　　据不完全统计，8月成都主城区商品房成交量已经达到5371套，成交均价7600元/平方米左右。而6月成都主城区商品房成交量为4811套，7月为3795套。在区域上，有着产业基础支撑的高新区再次成为成交的热点区域。

　　连续一个多月来销量回暖，让成都不少房地产企业看到了希望，大量楼盘“跑步”入市。可以预计，随着“秋交会”时间的临近，开发商还可能在近期加快推盘计划，主城区近期新增房源量，还可能持续上涨。

　　成交冷热不均

　　事实上，成都大量楼盘在抢跑入市的背后是房价的松动和库存的压力。

　　《中国经营报》记者调查了解到，近期成都不少新开的楼盘，其价格较新政前明显松动，开发商终于以价格的杠杆撬动了楼市的销量。据不完全统计，成都市场上目前至少已经有占比15%以上的楼盘迈入降价大军。

　　2009年成都楼市的成交中，城南一直处于领跑地位。但目前价格也有所松动，比如，一直被购房者看好的城南大源组团区域，新项目开盘价在去年基础上大幅度下调5%左右。而新增房源中，原本地段和品质都不错的西岸观邸（位于金牛区西三环外），最近公开提出最高优惠9%；建发·天府鹭洲（位于城南高新区）8月底的开盘价创下历史新低；中森光华（位于城西光华大道）9月1日开盘，索性提出一次性付款优惠8%，按揭付款优惠6%。

　　而诸如8月21日开盘的置信丽府二期（位于城南红牌楼区域）等价格略有涨幅的楼盘（二期14000元/平方米，比一期价格上涨1500元/平米左右，区域楼面地价超过5000元/平方米）是建立在楼盘品质有所提升的基础上。

　　据中原调查数据显示，成都市新增商品住宅房源中，占比最大的就是90平方米以下的中小户型，热销项目所推户型大部分为中小户型，价格在7000元/平方米左右的商品房最受宠。

　　中原地产告诉记者，开发商显然是以先行推出中小户型来试探市场的消化能力。“此外，由于新增盘大部分为2007年拿地高峰期的土地，当时城南区域楼面地价在4500元/平方米左右，城西区域地价在3600元/平方米左右的高价位。”

　　刚需购房，已经成了成都这个时段楼市的主旋律。而在调控新政持续影响、近60%的投资需求难以启动的前提下，对于面临超过15万套库存量的成都来说，降价或许是开发商明智的选择。

　　成都楼市成交量的回升，已让部分开发商谨慎的选择了上调房价或者减少优惠。

　　位于城南红牌楼区域，于8月21日开盘的置信丽府二期等价格略有涨幅（二期14000元/平方米，比一期价格上涨约1500元/平方米左右，区域楼面地价超过5000元/平方米）；而位于成都南郊双流县境内的远大·林语城，其楼盘价格上调幅度更是惊人“我们8月1日开盘时，均价8000多元/平方米，但现在均价已经是13000多元/平方米了。”

　　尽管如此，在星彦地产成都分公司总经理张猛看来，目前成都楼盘销售状况不错，出现了一个冷热不均、两极分化的特点。“但市场并没有整体回暖，价格因素仍将直接影响购房者的购买行为”。