北京现个人亿元大单 难解高端楼盘低迷困局

　　个人亿元大单的出现并不能说明高端楼盘已经全面回暖，这个依靠低价换来的成交不是市场整体扭转的前兆，未来北京高端楼盘或将不得不降低身价，出现一波降价潮。

　　个人亿元大单

　　个人亿元大单的出现似乎正将北京高端楼市推入到新一轮房价上涨的前奏当中，特别是在楼市呈现出回暖迹象的当下，个人亿元大单的出现触动着人们敏感的神经。

　　近期市场传言北京东二环附近的某楼盘出现个人用户一次性购买８套大户型的消息，成交金额达到近亿元，如果消息属实，将是４·１５楼市新政后，首个重出江湖的个人亿元大单。

　　本周一（９月１３日），凯德·华玺项目负责人向本报记者证实，大单的客户是山西的一位买主，购买的主要目的依然是投资。

　　“目前凯德·华玺的最低报价仅为３５０００元／平方米，远低于二环内在售的其它项目，较高的性价比吸引了这位山西买主，而且凯德·华玺是二环内唯一全现房楼盘。”凯德·华玺的人士向记者强调，高端市场吸引的主要是财富阶层，这部分人群受房贷政策收紧的影响有限，置业的目的更多是出于资产配置的需要。

　　本报记者对二环附近的在售项目进行调查，发现在多数高价楼盘售价岿然不动的大背景下，凯德·华玺的价格优势明显。

　　目前二环内在售项目在１０个左右，一半以上项目为２００８年以前的老项目，且均价基本在５００００元／平方米以上。其中中轴国际均价６００００元／平方米，ＮＡＧＡ上院报价６８０００元／平方米，而８月１４日取得预售许可证的霞公府公寓拟售价格为１０６３２０元／平方米，刷新了北京住宅的历史最高价。

　　凯德·华玺的低价策略似乎成功帮助其获得了投资型买房人的青睐。凯德·华玺的人士称，“我们在定价策略上始终走理性路线，华玺目前的报价与入市之初的价格相比，涨幅仅在１０％左右，而该项目在弱市下热销的事实证明，理性的定价为项目带来稳定的上升空间。”

　　高端楼市冷热不均

　　除凯德·华玺，北京市场还有另两个高端楼盘——红玺台和富力十号也在近期降价后迎来一波销售高峰。其中位于东北三环的红玺台自７月３０日拿到预售许可证后，在半个月内认购房源达到９套，而７月２２日拿到预售许可证的富力十号项目也宣布开盘不久全部房源认购完毕。

　　一位熟悉北京高端楼盘市场的人士告诉记者，在负利率背景下，许多有实力的买房人虽然依然相信购买核心地段的楼盘能够实现资产的保值，但这部分人现在也变得非常谨慎，他们虽然是高端楼盘的主要购买群体，但在购买时也会更看重楼盘的性价比。

　　“在当前敏感的市场环境下，一切热销现象与价格有着密切的联系。”中经联盟秘书长陈云峰在接受本报记者采访时指出，个别项目成交量的攀升，并不能代表整个高端市场，上述这些成交回暖的高端项目，在地段、品质、价格上都有着一定的优势，这些优势并不具备普遍性。

　　事实上，尽管目前高端市场有少数项目成交走热，但是整体成交量与新政前仍然存在着巨大的落差，接受本报记者采访的人士均认为，此时判断高端楼市回暖为时尚早。

　　北京房地产交易管理网统计数据显示，２０１０年４月新政前均价在３万元／平方米以上的３０个高端项目１—４月共成交１０６０套，新政后的５—８月共成交３８８套，下降了６３．４％。

　　“截至目前，北京市售价排名前３０的项目中，仅有１４个项目的销售套数超过５０％，而销售率最低的只有１３％。”金地产机构的人士向本报记者分析说，高端市场能否无差别全线回暖，更多的是由市场整体环境所决定的，从目前市场走向来看，高端楼盘依然普遍面临巨大的成交压力。

　　业内人士指出，由于信贷政策的限制，限购套数的限制，以及政府对新楼盘预售许可的监管，９、１０月份市场很难出现更明显的变化，整体成交可能会维持目前水平，而部分产品特点不明显、性价比优势不突出的项目很可能再次打出促销旗号。

　　“因此部分高端楼盘的成交走好并不意味着高端楼市即将拉开‘金九银十’的大幕。”金地产机构的人士强调，破解低迷困局关键还是看价格，在当前的宏观调控背景下，即便是高端楼市也不得不通过调低售价来换取销量回升。