来源：每日经济新闻
作者：张敏
◆中国房地产已经进入熊市，将持续五年时间
◆一线城市房价会大跌，中小城市可能创新高
◆中国经济增速会放慢，但经济的增长将变好
这一轮房地产调控的力度和时机，出乎很多业内人士的预料。
9月29日，多个部委联合出台“新5条”，将首套房的首付款比例调整到30%以上，同时暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。
10月7日，上海出台地方新政，要求每户居民只能新购一套商品住房（含二手存量住房），并强调积极做好房产税改革试点的各项准备工作。
新政一出，众说纷纭。尽管多为市场利空条款，但不少业内人士认为，在尚未加息的情况下，房地产市场的资金仍然充足，房价长期仍然看涨。
此时，玫瑰石顾问公司董事、独立经济学家谢国忠却发文称，“未来五年大城市房价平均跌一半”。其文章称，当泡沫泄气的时候，房价必须下降到工资和投资收益可以支撑的水平；并认为，投机者已成“冷水锅中的大闸蟹”，需及时撤离。
昨日（10月10日），《每日经济新闻》记者独家专访谢国忠，其从投资收益、市场泡沫、宏观经济等多个角度阐释近期的新政和房地产市场。他认为，本轮调控政策将压住泡沫“最后的爆发”，并使泡沫慢慢缓解。
每平方米单价不超两月工资
《每日经济新闻》（以下简称NBD）：您预言未来5年大城市房价将下降一半，做出这个判断的依据是什么？
谢国忠：从信贷政策上看，政府仍然没有放宽二三套房的贷款限制，最有潜力的买房者受到了管制。这些买房者并没有足够的现金，主要依靠贷款买房，因此，房价已缺乏上涨的动力。另外，在人民币汇率的争论中，货币流动性也在收紧。中国已进入房地产熊市，将持续五年时间。
在这种情况下，就要看投资的现金回报。现在没有了涨价的预期，租金回报率和收入房价比，就变成了决定性因素。我认为每平方米的单价不应超过两月的平均工资。
NBD：从租金回报率上看，您认为正常的水平是多少？
谢国忠：中国的房子有70年的使用权，所以每年约有2%的折旧率，加上很多房子的质量不好，折旧率有可能达到3%。所以，如果投资回报率在2～3个百分点，就等于零回报。
我认为正常的租金回报率应该在5%以上，美国是7%，德国、日本也都在7%以上。当然，在工资涨得快的城市，房租回报率可以低一些。但考虑到3%的折旧，5%的回报率是应该的。
楼市泡沫将慢慢破灭
NBD：您一直认为中国房地产市场存在泡沫，这个泡沫是怎样形成的？
谢国忠：主要由于货币供应。从2002年开始，中国的货币供应就上升很快。其原因是：美元进入熊市，引发了人民币的升值预期，并引起货币的供应大幅上升，当时中国既能印大量钞票，又不升值，这又进一步加速了货币的供应。
货币供应的第一次传导是通过房地产市场：地方政府通过土地市场把钱截下来，做各种投资，还有很多变成灰色收入。过几年后，剩下的钱回到实体经济里面，并引发我们现在看到的通胀。这其中，房地产的通胀是最大的。
NBD：这轮的房地产调控，能不能挤出泡沫，需要多长时间才能挤出？
谢国忠：如果一个泡沫大到没有钱去支撑它，它就会自己爆炸，就像1997年中国香港地区、2007年美国发生的一样。这一轮政策的针对性很强，可以把泡沫“最后的爆发”压住。
中小城市房价仍有上涨空间
NBD：按照您的观点，在这轮调控过后，一线城市房价会大跌，那么中小城市的房地产市场将怎么走？
谢国忠：中小型城市其实是在炒概念，就像蓝筹股炒完了去炒小股票一样。开发商买不起大城市的地，就转向中小城市，并通过买地把钱注入到这个地方，推动经济运转和房价上涨。
但长远来看，人都是向大城市走的，中小型城市的房地产是没有投资价值的。正常情况下，纽约市中心的房价与一小时车程的郊区相比，相差10倍。
NBD：这样的话，中小城市的房价还有没有上升的空间？
谢国忠：去年年底及今年年初，一线城市迎来了房价的高点。我原来以为房价还能再创新高，现在看来不可能了。相比之下，中小城市的房价有可能创新高。就像股指高点过后，小股票还有可能上涨。这是炒的概念，不是价值的概念，两者的价值无法相提并论。
加息应以实际情况作判断
NBD：针对近期的经济形势，您在上个月接受采访时认为10月份会加息，现在您是否还持有这种观点？
谢国忠：实际上，银行间同业拆借市场的利息已经涨了很多；同时，包括公积金贷款在内的贷款利息也在涨；另外，由于老百姓存款意愿下降，存款竞争激烈，存款利息也在上涨。我们的判断应该基于实际情况，而不是政府是否宣布。
NBD：这一轮调控过后，对其他领域的投资和整个宏观经济会带来哪些影响？
谢国忠：中国经济增速会放慢，但经济的增长将变好。房地产的价格没那么高了，政府手里的钱就会少了，政府花钱就会得到限制。一些地方政府投资冲动的背后是收入，如果不解决这个问题，经济转型就会很困难。
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