三亚海口祭出“限购令” 海南楼市进退两难

　　黄树辉

　　继北京、上海、深圳等十大城市相继出台住宅限购政策之后，房价一度领涨全国的海口、三亚也如法炮制，决定从10月12日起对户籍与非户籍家庭实行限购1套商品住房政策。

　　海南楼市经历年初的疯狂飙升之后，从2月份开始进入高价无量运转阶段，成交量一直萎靡不振，直至8月份略显回暖，但市场观望气氛仍主导海南房地产市场。

　　10月12日和14日，三亚和海口两市先后出台了《关于进一步贯彻实施促进房地产市场平稳健康发展政策意见》，提出即日起对包含购房人、配偶及未成年子女在内的海口市及外省市居民家庭从即日起至12月31日只能在海口新购买１套商品住房。

　　三亚和海口的楼市限购政策内容基本一致。但不同的是，海口的住房限购政策仅仅推行至12月31日，而三亚暂时未对限购时间作规定。

　　差异化的政策规定意味着政府对本地楼市预期迥异。但在市场观望僵局下，海南房地产业内人士对此并没有太多担忧。海南世鹏地产策划经理李东绪在接受《第一财经日报》采访时认为，限购政策仅仅是短期行为，如果这一政策不能持续，将造成元旦后市场的一个剧烈反弹，调控的效果将抵消。

　　海南国际旅游岛建设在1月4日正式上升为国家战略后，海南楼市销售额当月出现急剧飙升。官方数据显示，1月份海南全省共销售各类房屋131.48万平方米，同比增长4.3倍；实现销售额129.67亿元，同比增长7倍。但今年3月份以来,海南商品住房销售量和价格环比均出现较大幅度下滑。其中，3、4、5月份海南商品房销售均价分别为12280元/平方米、11932元/平方米、8483元/平方米，环比分别下降12.82%、2.84%、29.74%。

　　尽管如此，海口和三亚的房价今年来仍多次领涨全国，也因此一直被认定属于“房价过快上涨城市”范畴。根据国家统计局的数据，此前5月份，海口房屋销售价格同比上涨52.8%，同比涨幅比上月缩小0.5个百分点，同比涨幅连续第五个月高居全国第一位；三亚房屋销售价格同比上涨50.8%，同比涨幅比上月缩小1.5个百分点，同比涨幅连续第五个月高居全国第二位。

　　其间，海南楼市遭遇多次调控。8月底，海南下发专门通知，明确要求商业银行根据风险状况，暂停发放第三套及以上住房贷款。对不能提供1年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款。

　　跟随全国楼市8月份出现的反弹行情，海口房地产市场也随之出现轻微回暖，但市场观望格局一直难以打破，整体市场成交量依然低位徘徊。当地多位中介人士向本报表示，2月以来海南楼市整体上一直处于“冰冻期”，前来购房的人寥寥无几，多家地产销售公司的工作人员基本没什么活干。

　　海南省住房建设厅信息网数据显示，即便是在国庆7天假期期间，海南楼市成交量仅为90余套，三亚成交量最高，达到了66套，均价为19605.94元/平方米；海口成交10余套；陵水成交13套，均价为27703.98元/平方米；受暴雨影响最为严重的文昌、琼海均为零成交。

　　商品房限购政策无疑让海南楼市雪上加霜。李东绪认为，这会加重购房者的观望情绪，将对短期销售造成一定的影响，而一些资金链比较紧张的开发商将面临不小的压力。

　　但多数业内人士认为，海口和三亚出台的商品房限购政策从长期来讲治标不治本。伊比利河畔策划总监车守辉认为，由于需求积累，“限购令”解除后的海南楼市将会出现结构性的价格反弹。

　　海南楼市的特点是高度依赖岛外购房资金，多数购房者是岛外人士，普遍选择一次性付清，目前海南房地产市场按揭的比例并不高。一般按揭买房的多是本地的购房者。因此，限购和限贷政策未必能有效阻止外来炒房者。

　　调控当头，海南房地产步入进退两难的局面。一方面，随着国际旅游岛建设催生海南楼市从长期看有着刚性需求；另一方面暴涨后的海南房价远远超过当地居民的购房能力，购房者希望房价能继续下降，不愿轻易出手。开发商与购房者之间的博弈短期内依然胶着。