上市房企借道海外融资

　　信息时报讯 （记者 徐岚） 在政策严控影响下，上市房企增发融资纷纷夭折；另一方面，人民币屡攀新高，海外融资高息成本有望得以稀释。在此背景下，房企频频借发债、票据融资、基金、信托计划等方式，加快了海外融资的步伐。据统计，今年以来在港上市房企的海外融资规 模，已经远超过去3年的平均水平。

　　在港上市频发海外债

　　在国内融资受阻的形势下，上市房企纷纷将脑筋动到了海外市场。鉴于目前国内的房企大批在香港上市，A股与港股的上市房企又分别有不同的招数。

　　在港上市的恒盛地产，于10月18日公告已通过信托计划成功集资16.7亿元。同时，公司宣布拟海外发行优先票据。无独有偶，去年10月才在香港上市的宝龙地产日前也宣布，将发行2015年到期、本金总额2亿美元的5年期优先票据，将用作现有及新增物业项目发展以及一般企业用途。

　　此外，方兴地产、龙湖地产、远洋地产、恒大地产、碧桂园等在港上市房企也相继推出海外融资计划，均以数十亿港元计。据统计，今年以来在港上市房企的海外融资规模，已经远超过去3年的平均水平。

　　人民币升值成助推器

　　要知道，房企海外融资的代价十分高昂，今年房企海外发债的利率区间已上升五成甚至更高；同时，与国内发债不同，海外融资监管严格，一旦到时还不了债，房企付出的代价将更高。在这种情况下，上市房企选择海外融资其实也是迫不得已的选择。

　　业内人士指出，人民币升值背景成为海外融资的助推器。从6月30日至今，人民币升值幅度已达2%，在此背景下，部分地产商认为，海外融资成本其实并不高。海外融资均以美元计算，虽然有些海外融资的利率达到14%，但如果人民币每年能升值1%以上，五年期债对冲掉人民币升值的部分后，成本和国内融资的成本基本持平。

　　据悉，在当前内地普遍收紧房企融资的情势下，民间融资成本也像坐了过山车一样一路攀升。据知情人士透露，目前在房地产信托市场和民间借贷市场，地产融资利率已分别高达18%和25%左右。两相比较，房企更愿意寻求有稀释可能的海外借款。

　　此外，与国内融资只能用作项目建设不同，海外融资的用途不受限制。这也为近来屡屡高价拿地的地产商解开了“枷锁”。

　　海外融资有风险隐患

　　虽然地产商对海外融资的优点赞不绝口，但分析人士对此却有不同看法。北科大经济管理学院教授赵晓表示，中国存在资金管制，在境外融到的钱如何进入国内存在很多障碍，“海外融资通道是肯定存在的，但有一些障碍，障碍越多，融资的成本就越大。”

　　广发证券分析师沈爱卿指出，房企的销售回款一旦减速，对债务利息的议价能力也将不断下降，从而陷入举新债还旧债，债务利息成本越来越高的恶性循环，最后高昂的融资成本，极有可能成为压倒房企的一座大山。

　　A股房企通过股权基金募资

　　相较于港股房企吸引外资得天独厚的条件，A股房企融资方式则较为单一，大多通过股权基金的形式吸引外资。

　　金地集团今年与瑞银环球资产管理集团合作发起房地产基金，为内地首个由房地产开发商发起并募集的外资房地产行业股权投资基金。据了解，该基金首期募集签约金额约1亿美元，其5家投资者来自欧洲、中东和亚洲地区。不止于此，金地在借力外资基金的同时，也在寻求与国内基金的合作，10月14日，金地与天津稳富股权投资基金以22.86亿元夺下上海迪斯尼地块，溢价率高达328%，仅次于今年2月仁恒创下的431%的纪录。

　　事实上，随着房企海外融资的助推，近来外资房地产基金的规模也在日趋增长，今年以来，摩根士丹利、高盛、麦格理、瑞银、美林、华平投资、软银亚洲、凯雷投资、凯德置地等众多外资，均以不同形式对我国房地产追加投资。新加坡国有投资公司淡马锡控股全资子公司丰树产业日前宣布，公司已确定将在今年底前推出中国内地房地产基金，金额达10亿美元。信息时报记者 徐岚