住宅严政下，商业地产能否“因政得福”？(图)

　　业内专家认为，商业地产市场远未触及泡沫临界线。信息时报记者 徐凤 摄

　　在一系列政策重击下，住宅市场如惊弓之鸟，投资客开始纷纷逃离。那么，受政策影响较小、既没有得到政府鼓励和支持，也不会受到政策限制和打压的商业地产，在股市振荡、住宅受控的情况下，会不会吸引更多的投资客转向商业地产？在此现状下，商业地产又将迎来怎样的发展机遇？对投资客而言，商业地产是不是较好的投资渠道？又将面临怎样的风险？来自于业界专家、发展商、投资客三方都不约而同地表示，从目前情况来看，商业地产的确有“因政得福”的利好。

　　专家

　　商业远未触及泡沫临界线

　　记者：在股市振荡、住宅调控等现状下，商业地产会不会“因政得福”，迎来发展新机遇？

　　刘广浩：商业地产从今年年初开始就逐渐受到市场的重视，这种情况在国内一线城市尤为明显。总体而言，今年前三季度一手商铺及写字楼无论是供应量还是成交量均呈现稳步增长的态势。一般情况下，商铺、写字楼的交易旺季大多出现在每年的下半年，在目前的政策环境下，商业地产的发展应该更加蓬勃，相信第四季度的市场热度将会大大超出预期。

　　朱辉：新政的影响对住宅的影响是非常大的，调整后的新政，住宅首付和商业地产是一样的。同时，住宅目前也只能购买一套新产品，但是商业地产却无任何的限制。据统计，住宅租金的回报率是3%，因为目前房价的上升大幅超出租金的上升；目前写字楼的回报率是6%，商铺的回报率为4%～6%，所以商业项目的平均回报率为5%，也高于住宅。

　　林明瀚：住宅市场受限，资金可能会流向写字楼市场。商铺投资的门槛一直都是比较高的，而且风险也较大。相对而言，投资写字楼物业就相对简单很多，租金、价格的计算会更加简单，相信会吸引到部分由于住宅投资受限而寻找新出路的资金。

　　记者：近期，相当一部分投资客转战商业地产，在你看来，这将给商业地产带来怎样的影响？会不会滋生商业地产“泡沫”？

　　刘广浩：广州市十区的一手商铺成交均价已接近40000元/平方米，而一手写字楼的成交均价也突破了20000元/平方米大关。据我们监测的数据显示，最近两周商用物业的成交量出现较大的上升势头，买家进入商业地产市场的数量明显增多而且出手均较过往果断，其中商务公寓是最受关注的投资对象。因中心六区始终属于投资热点，由此可知其成交均价将会出现较大的增幅。

　　从目前的情况来看，最受青睐的成交面积普遍属于中小型单位，例如商铺、公寓主要集中在50～100平方米之间，写字楼多以100～200平方米为主，从中反映出市场仍然处于一个较为理性的阶段。个人认为，目前买家对价格的敏感度未算太高，因此市场仍有较大的接受能力，远未触及“泡沫”的临界线。

　　朱辉：商业地产在近几年内是不回产生“泡沫”的。第一，投资商铺的门槛高，成交数量少，在整体供求中，需求量比供应量大；第二，能买得写字楼和商铺并不活跃，这已经不构成产生“泡沫”的基础；第三，商业地产属于中长线理财工具或产品，目前还没有形成炒作的氛围，投资商业地产很少是“短炒”。俗话说，一铺养三代，这都是需要长时间才能使其价值越来越明显。

　　记者：对投资客而言，商业地产是不是最好的投资渠道？投资客在投资商业地产时，如何有效地把风险降到最低点？你对投资客有怎样的建议？

　　陈瑞标：广州商业地产前景很大，广州商业面积和供应还远远未达到国家中心城市的份额，很多主题式、专业性的批发零售商业中心仍有开发空间。但是，投资客要注意的是，目前广州商业地产项目过于同质化，这往往会导致商铺的升值前景不大。投资客在投资商业地产的过程中，还要谨慎开发商许诺的多年返祖措施。

　　刘广浩：不少之前专注于住宅项目的大型开发商纷纷进军商业地产足以证明后者的市场前景。若从不动产的角度，长远而言商用物业的投资价值与住宅相比具有非常明显的优势。至于产权状况、物业所处地段、业态分布以及物业运营团队等因素则是投资者必须慎重考虑的问题。

　　林明瀚：我觉得写字楼物业会是更好的选择。现在，广州市场上出现了很多经过重新包装的裙楼物业，以专业市场的面目推出市场，由于铺位小、总价低而受到了部分中小投资客的追捧。对于这种物业的投资，消费者要注意项目经营者对日后的运营管理是否有可行的计划，以及项目本身的位置如何、周边的商业氛围如何等三大关键因素。这类商铺的价值和风险是成正比的，如果后期的运营做好做旺了，物业的租金、价值的飙升速度就会很快，但如果做不好，情况就非常令人担忧。

　　朱辉：从目前来看，商业地产的确是比较具有优势的投资渠道。商业地产中的商场部分的风险在未来几年会递增，目前商场的供应面积快速增加，商场在未来两年存在找较严重的招商、经营的风险。此外，买家在购买商铺之前，需要详细了解商铺的位置、周围氛围、策划团队等。目前风险最高的就是商场的铺位，小区的商铺风险比较适中，买家应首先品牌开发商开发的。风险最低的就属临街商铺。

　　开发商

　　商业地产迎来发展新契机

　　记者：今年以来，在住宅市场受政策组合拳重压下，商业地产市场有怎样的变化？就项目而言，招商及租售情况进展如何？

　　朱志文：广州今年将会有更多的商业项目推出市场，包括购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、批发市场等。就五号停机坪购物广场来说，目前的租务进程正在按原有计划有条不紊地进行着，并不会因为住宅市场的变化而变化。

　　温伟杰：目前在限购令出台及亚运提材的引导下，广州整体商业地产在往好的方向发展。同时，广州整体商圈正在呈规模化发展：向东天河商圈扩大连接至岗顶地区的摩登百货及数码商圈；向南跨黄埔大道连接珠江新城以西塔为主的各众多高档物业，此一商圈的整合扩张必会挑起许多相关品牌零售商的神经，对商业发展及消费者的选择会更鲜明。

　　龙东江：商业地产基本不受目前政策的影响，反而为投资客的资金提供了投资的机会。就东方文德广场而言招商工作一直在进行，而且得到国内外商家的热切关注，现只待招商营销中心的建成，商家的签约活动会在此隆重举行。

　　记者：近期较为严厉的穗版限购令出台，令无数热衷于住宅的投资客止步，你觉得这会不会给尚处于政策“空白”期的商业地产带来发展“新契机”？

　　朱志文：商业投资毕竟不同于住宅投资，因此近期较为严厉的穗版限购令出台，虽然会使无数热衷于住宅的投资客止步，但不会因此而转投商业投资，反而是使大地产商纷纷大举进军商业地产，从住宅向商业地产转型已经是大势所趋。但毕竟商业地产的本质仍然是商业，不是地产，因此开发商业地产必须有零售基础或经验作为基础向商业地产行业渗透，并不是资金雄厚的地产商便能轻易转型。

　　温伟杰：在住宅新政下，许多投资需求的民众就势必要找寻另一项投资标的。除金融产品外，理所当然就是商业不动产的部份。目前广州的商业不动产，写字楼、商场、街铺的租售价格都远低于京、沪、深，因此，对投资客而言是较好的机会。

　　龙东江：住宅市场受控，肯定会给商业地产市场带来发展契机。例如，属于商业地产中的公寓，同样是居住概念也具备办公功能，处在地理位置好的项目会有更大的升值空间。如东方文德广场的酒店式公寓，目前还未在基建过程中，已得到不少北京路和文德路商圈的商家追捧。

　　记者：在亚运会等利好带动下，你觉得广州的商业地产将会有怎样的新格局？

　　朱志文：广州目前的商业地产可以用“良莠不齐”来形容，相对落后于北京、上海、深圳等城市，但由于广州的消费潜能巨大，只是还未完全激发出来，因此还有很大的发展空间。

　　龙东江：在亚运会和旧城改造等利好的支撑下，公认的传统老商圈北京路和文德路会得到较大发展空间。我个人认为，广州商业地产发展会呈现东部以时尚零售消费为主流，西部以批发贸易为主导，中央区域以文化和旅游产业为特色的商业发展格局。