来源：华夏时报
作者：路晓丹
想要改善住房条件，家住北京的刘小姐近日决定出手换房。她原计划卖出自己现有的一套两居室，再加上积蓄，购入一套三居室。然而始料未及的是，加息突然来到，原本要买刘小姐两居室的购房者笃定房价要跌，宁愿支付违约金，也要撤单。但刘小姐三居室的买房合同已经签署，如果她的两居室卖不出去，将没有能力支付三居室的首付款。如果停止交易，刘小姐将要承担近10万元的违约金和中介佣金。
“怎样才能最大程度减少我的损失呢？”刘小姐在跟记者聊天时充满了无奈。
退房成本高昂
记者调查发现，由于退房成本较高，北京二手房市场已经签单的交易，发生退房的现象并不普遍。据了解，一旦买卖双方签署购房合同，发生撤单，毁约方一方面将损失全部订金，另一方面还有可能要承担中介佣金的损失；对于已经支付首付款的购房者，很可能因为违约而不能拿回全部首付款。
“如果是因为政策等客观原因造成的交易失败，原则上中介佣金是可以全部或者部分退回，但如果是由于客户主观原因造成的撤单，我们是不会退佣金的。对于总价较高的房子，退房成本会非常高。”某知名房产中介公司亚奥区经纪人赵先生告诉记者。但他强调，在实际交易中，一旦发生撤单，全部退还佣金的案例并不多，多是中介和违约方协商决定退还比例。
承担不了巨额违约成本，刘小姐打算尽快卖出两居室，以完成三居室的交易。她告诉记者：“如果交易不成功，就要损失10万元，实在是太可怕了。房价就算会降，短期内恐怕也难降出10万来。”
二手房反应相对温和
我爱我家签约中心负责人表示，购房人退房通常是因为两个原因。一是受政策影响（例如首付比例提高，三套停贷等），购房者的确拿不出首付款，或无法申请贷款，而不得不退房。二是购房人签约交定金后感觉房价要下降，觉得买贵了、买亏了，想要毁约退房。根据我爱我家签约中心统计，二次调控以来，受政策影响而退房的现象并不多见。
相对于二次调控给一手房市场带来的明显退房压力，二手房市场的影响可谓相当温和。
中原地产三级市场研究部研究总监张大伟指出：“二手房违约退房增加有限，首先，二手房贷款大部分已经执行三成首付，在新政前仅90平米以下的首套房是二成首付，且是评估值的二成，而各银行对评估值的认定有差异，所以增加一成首付对大部分二手房购房者来说影响有限。”
记者了解到，购房者对房价的预期已经发生了变化。荧灿地产市场部经理李娜告诉记者：“我们的数据显示，原来登记需求的客户已经有三成明确表示近期不买房，购房者对房价下降的预期很强烈，未来一段时间市场恐怕又要陷入僵局。”
事实上，过去一周，二手房市场的挂牌量和新增客源双双减少。链家地产数据显示，10月18日至25日，北京市二手房新增房源量减少10.5%，新增客源量减少20.3%。
链家地产首席市场分析师张月分析说，二次调控对购买首套房增加了首付，提高了购房门槛，加息则直接增加了客户购房成本。在实际成交房价未出现大幅下降的情况下，新入市尚未成交的客户可能会重新观望，而尚未入市的客户可能会暂缓入市，由此造成新增客源量大幅减少。
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不可抗力条款并非退房理由
首付款比例提高以及限购令等一系列调控，使得资金实力不足的购房者不得不“忍痛割爱”，选择走入退房的行列。违约金、中介费、首付款等一系列已经支付的成本，是否能够要回？避免调控可能带来的购房风险，在签订购房合同时，我们又该注意什么？本报记者特别连线北京市海勤律师事务所俞延彬律师，解答买房中面临的这些问题。
●政策变化不属于不可抗力
依据我国现行法律的相关规定，房产新政的三条核心内容：限购、提高房屋按揭贷款首付、严格控制发放住房贷款条件（对不能提供在当地的一年纳税证明或者社保证明的非本地居民暂停发放贷款；暂停发放第三套及以上住房贷款），并不属于法律所规定的“不可抗力”，但购房者可以依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律规定主张解除商品房买卖合同。
●购房者有权请求解除合同
房地产新政毕竟属于国家政策原因，特别是在购房者已经支付定金时，开发商如不予退还定金显然对于购房者来说不尽合理。如果完全是由于房地产新政导致商品房买卖合同无法继续履行，本身属于不可归责于合同双方当事人的原因，当事人可以请求解除合同，购房人有权要求开发商返还收受的本金和定金。对于购房者在房屋购买过程中支付的律师费、保险费、测绘费、评估费等，应当由购房者自行承担。
●未雨绸缪购房合同注意细节
购房者除应关注房地产项目本身一些细节外，还应当审查开发商有关销售资格是否完备，同时对于商品房买卖合同中的各项条款逐一查看，特别是关于合同解除的条款。如果购房者对于房地产政策存在顾虑，建议在购房合同中明确注明：如因国家政策调整或银行原因，导致贷款无法办理，或者房屋无法办理过户时，购房人有权解除合同，并要求出卖人退还全部已付定金和购房款。（路晓丹）
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