北京房价持续八周下行 五环外新盘均价降两成

　　受多条新政“围攻”，11月伊始楼市便呈低迷趋势。对于一路下滑的成交价，使得越来越多的购房人开始盘算，未来房价将一路下行。

　　房价持续八周下行

　　根据世联地产对上周(10月25-31日)的统计，北京一手房共成交1445套，环比下降37.28%；成交面积为17.37万平方米，环 比下降32.67%；成交均价为19572元/平方米，环比下降4.72%；成交金额为34.74亿元，环比下降34.35%。

　　数据显示，一手房的成交量相对上周有较大回落，为近八周成交最低值。在世联看来，主要因为政府加大了对目前房地产市场的调控手段和力度，包括政府对房地产贷款的限制，禁止直接收取预收款、提高了存贷款基准利率及进一步增加对市场的监管强度。一系列的调控手段使部分购房者采取观望态度，导致成交有所下降。

　　而成交均价相对前一周略有4.72%的降幅，原因主要是石景山、海淀和顺义区域的成交价格相对下降较多，并且政府不断调控楼市，市场未来预期充满不确定性，使得价格有所回调。

　　11月新盘半数在五环外

　　根据亚豪机构10月初的统计，11月北京计划开盘项目共有23个。其中，五六环间的开盘均价为18042元/平方米，比10月五六环间已开盘项目的开盘均价下降了18%。

　　在这23个新盘中有12个纯新盘计划入市，有12个项目所推出的房源包括了50平方米左右的小户型产品，且这其中又有一半以上的项目报价都在20000元/平方米以下。值得注意的是，五至六环成为11月开盘项目的主要分布区域，计划开盘的23个项目中，五至六环间项目多达14个，占总体比重60.9%，以普通住宅和公寓居多。

　　亚豪机构副总经理高姗认为，目前五至六环间已成为京城房地产市场的主流成交区域，集聚了大量的中低价位楼盘，也是众多刚需客户的目标所在。

　　而此次新一轮政策调控中对首套置业也提高了一成首付，增加了10万元至20万元左右的首付款，对刚性需求客户会产生一定的影响，必然会影响五到六环区域项目的成交。

　　对此，开发商已经有了清晰的认识，自然会灵活调整价格策略，尽量使价格贴近真实需求的水平，促进项目稳定销售，这就导致了五至六环间11月开盘均价的走低。

　　楼市秩序正在重组

　　实际上，地处五至六环的项目，多为目前普通购房人最为集中的区域，在此地区实现真正降价，其积极意义更为明显。

　　中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示：“认清现实后，真正面临生死关头，恐怕谁也不会犹豫，都会做出最明智的选择。”

　　业内不少专家同样表示，随着调控下楼市的日趋规范，未来兼具价格优势和产品优势、深谙购房者需求的项目，才能够更好地在逆市中生存发展。

　　11月房价暗淡，不少项目低价入市事实上并非开发商的原定计划，而是新政影响下“被开盘”。一位不愿透露姓名的开发商表示，“预售资金监管”对于资金链相对紧张的项目影响很大，为赶在“监管”12月正式实施之前，立即进行销售，为不得已之举。

　　“谨慎定价”则成为了另一部分开发商的策略，“卖方市场”在政策持续调控下已经失去了往日风采，由于新政压力，不少开发商均表示定价要讲策略，许多如“3万元”、“4万元”的价位点最好不要越过。如果报价过高，同样难以被有关部门批准。

　　二手房调查

　　新政逼出低价二手房上市

　　10月28日和10月30日，记者分别对磁器口和惠新西街两个区域的二手房中介门店进行了走访。据了解，10月初的时候，确实出现了一些业主低价抛房现象，市场也是急转直下。但从10月中旬之后市场又开始趋稳。

　　惠新西街北口附近的两家中介门店，都挂出了标有“低价”、“超值”字样的房源，同时中介业务员也对记者表示：“这些房源至少也可以谈10万元左右。”

　　一位经纪人表示，现在挂出房源的业主大多比较有出售的诚意，价格都是好商量的。说到“二次新政”的影响，这位经纪人认为提高首套房首付款比例对市场打击最大，因为这条政策突然出台，致使他“飞”了两单。

　　由于9月底的新政策又“逼”出了一部分低价二手房源，而且业主在定价上更加灵活，所以10月份二手房市场的表现要比新房市场好得多。“10月份开发商的推盘量出现大幅下滑，最大的问题就是出在"定价难"上。”

　　北京中原三级市场研究部张大伟则认为，从全市10月的平均挂盘价来看，并未有太大变化，但由于客户看到政府调控房价的决心和力度很大，因此心里预期房价有所下降，与业主议价情况较多，因此“现在能够成交的多为刚性需求的客户着急买，急于出售的业主诚心卖的交易。”

　　基于政府对于楼市的监控仍将继续，且市场交易的火爆期已过，张大伟预测岁末两个月房产市场的成交量将保持在10月的水平。而价格层面，从金融、税费、交易环节限购等政策的持续作用会抑制需求，因此价格在行政手段的干预和市场季节性趋冷的影响下将继续小幅回落。(记者甘放李宛霖徐颢徐楠)

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　　研究报告显示明年二季度全国房价同比将负增长

　　地产星空周刊

　　今年以来楼市的调控政策频出，涉及土地、财政、金融等各领域。从市场表现看，4月份出台严厉的调控政策后，楼市有三个月左右的降温期，但进入8月份后，楼市开始表现出量价齐升的复苏势头。9月底新一轮政策出台，促使楼市再次降温。房地产市场的走向，既取决于行业政策，又受外部货币供应的影响。

　　日前公布的一份《流动性、股市和楼市研究》认为，伴随着货币政策的紧缩，未来的几个月M1（现金+活期存款）增幅将逐渐回落,并将于明年一季度触底，受此影响，预计明年二季度或三季度，70个大中城市房价将出现同比负增长。

　　该报告分析了美国和我国香港1987-2010年股市、楼市和M1的数据对比，分析了我国2000年1月-2010年9月股市、楼市和M1数据对比，认为M1明显领先于楼市5个月左右，2005年之后股市和楼市呈正相关，一般股市领先于楼市。M1和M2的增幅的之差，与股市和楼市呈正相关。

　　自2008年11月中央决定的实行适度宽松货币政策近两年来，货币供应量持续增加，市场流动性充裕，出于对通胀的预期，部分居民和机构投资房产用于保值、增值，带动不少投机需求跟风入市。所以，自去年二季度至今年4月份楼市新政出台之前，在投资投机需求的带动下，一线城市和部分二线城市的楼市快速繁荣，价格不断攀升。

　　当前的货币政策开始明显紧缩，房地产市场形成利空影响。10月19日，央行将一年期存贷款基准利率同时上调0.25个百分点，这是继10月11日央行提高存款准备金率后短期内的又一紧缩性举措，也是继2007年12月加息以来的第一次加息，标志着货币政策的明显紧缩，极有可能已进入加息周期。

　　随着货币政策的紧缩，预计未来几个月，M1增幅还将继续回落。加息将直接提高开发贷款和个人房贷的融资成本，对楼市形成利空影响，加之货币供应的紧缩，将促使楼市进一步降温。

　　该报告预计，M1增速将继续放缓，四季度至明年一季度房价将随之转向下行。去年6月至今年7月，M1增幅始终保持在22%以上，且去年10月至今年3月M1增幅连续6个月超过30%。M1同比的持续高增速必然加剧了流动性过剩。此后，M1同比增速逐渐回归理性，至今年9月份回落至20.87%，连续两个月低于22%。

　　M1被视为是楼市的先行指标，尤其是2009年至2010年初楼市回暖过程中，流动性的影响十分明显。国内外经验表明，M1的同比增幅变化，领先于房价同比增幅变化5-6个月左右。我国70个大中城市房价指数同比增幅，自2009年6月转负为正后持续上升，至今年4月份达到峰值12.8%。随着M1同比增幅的回落，房价指数同比增幅也开始逐步回落，至今年9月份我国70个大中城市房价指数同比增幅已降至9.1%。预计货币政策开始紧缩后，M1增速将继续下降，可能于明年一季度触底。受此影响，预期明年二季度或三季度，70个大中城市房价将出现同比负增长。