海南楼市回暖：昙花一现还是打破僵局

　　随着海南房地产市场步入传统销售旺季，再加上C PI较快上涨导致通胀预期增强，自今年4月份国家出台一系列房地产宏观调控政策以来，海南楼市量跌价滞持续数月的僵局10月份有所松动，呈现量价齐升的回暖迹象。业内人士认为，地方政府应加大房地产市场供应量，拓宽投资渠道分流资金，避免房价反弹上扬。同时开发商对海南楼市的季节性因素不应有过高预期，应合理定价促进楼市理性健康发展。

　　数据显示海南楼市量价齐升

　　据海南省住房和城乡建设厅统计，海南省10月份商品住房销售面积、套数和金额均呈现较大上涨趋势。当月销售28.46万平方米，环比增长11.52%；销售3403套，环比增长12.31%；销售金额36.33亿元，环比增长54.18%；销售均价则由9月份的每平方米9235元回升至每平 方 米1 2 7 6 7元 ，环 比 增 幅 达38.25%。

　　国家统计局海口调查队的统计数据也显示，10月份海口市房屋销售价格同比上涨43.3%，涨幅较上月回落1 .7%，环比上涨0 .2%。海口房价自今年5月以来连续5个月的环比下跌趋势止住。

　　“虽然网签统计数据有一定滞后性，但11月以来海南楼市确实出现回暖迹象，量价齐升现象较为普遍。”海南合纵连横地产营销顾问有限公司总经理何希闻表示。

　　今年以来，海南楼市经历了从短期高涨到持续低迷的过程。今年初，海南国际旅游岛建设上升至国家战略后，大批投资者、购房者携大量资金涌入海南，海南楼市量价均大幅上扬。1月份，海南房地产开发投资同比增长200%，商品住房销售面积达到184.25万平方米，同比增长842.92%，环比增长97.83%，创造单月销售历史新高；2月份，海南房地产销售均价14087元/平方米，达到新的高点，环比增长达72.66%。

　　今年4月份以来，国家一系列房地产宏观调控政策出台后，海南房地产市场逐步回归理性。据统计，海南房地产开发投资、施工面积、商品住房销售面积等主要指标的增速呈平稳回落态势，4至6月份，海南签 约 平 均 房 价 分 别 为 每 平 方 米11932、8483、8208元，6月份房价比2月份下降41%左右。

　　此后，海南楼市成交低迷、观望情绪浓重的局面一直持续。国务院有关部门9月29日联合出台五项调控措施，海口、三亚又相继出台商品房“限购令”，调控政策对投资投机性购房的抑制作用进一步强化。

　　多方因素促海南楼市短期回暖

　　记者采访发现，海南房地产市场传统旺季来临、供应相对不足、开发商现金流宽松、通胀预期增强导致持币观望者出手购房等综合因素促成了海南楼市短期回暖。

　　7月以来，海南一些楼盘在北京、上海、内蒙、成都、重庆等地开展展销活动，岛外宣传推介力度加大，为传统旺季到来做准备。“一方面是由于海南房地产市场传统旺季到来，使得岛外购房者短期增多；另一方面，C IP不断上涨导致通胀预期增强也使部分持币观望的购房者出手购房，以期实现保值增值。”何希闻认为此次回暖与调控政策因素关系不大。

　　据统计，10月份，海南省C PI同比上涨7.6%，其中居住类价格上涨10 .6%，海 口C P I同 比 上 涨6 .6%，更创下海口近28个月居民消费价格指数的新高。

　　此外，商品房供应相对不足也是造成海南楼市出现回暖迹象的原因之一。政府调控楼市的态度和决心致使很多开发商推迟开盘，选择继续观望。“按照目前的形势，如果客源储备不是很充足的话，项目不会轻易开盘。”一位业内人士表示。

　　据新浪乐居房产数据统计，10月份海南预计开盘的项目多达40个，最终开盘的仅11个，与去年10月20家的开盘量下跌45%，近7成楼盘选择放弃开盘；11月海南预计开盘的项目14个，实际开盘的仅5个。

　　据海南省住房和城乡建设厅统计，截至10月底，海口市累计可售商品住房面积254.53万平方米，同比下降13.37%；其中1至10月份商品住房批准预售面积118.72万平方米，同比下降25.57%。三亚市累计可售商品住房面积130.84万平方米，同比下降16.4%，商品房供给偏紧。

　　此外，由于年初海南建设国际旅游岛上升为国家战略时，海南楼市量价飙升，开发商回笼大量资金，因此目前开发商资金压力尚不明显。据中原地产海南分公司总经理谢青介绍，目前海口市100多个在售项目，真正有资金压力的不多，大部分开发商资金比较充裕。

　　不能对季节性因素有过高预期

　　业内人士认为，尽管海南楼市出现量价齐升的短期回暖迹象，但总体观望情绪仍然浓重，离真正的回暖尚有距离。

　　海南德联房地产投资咨询有限公司副总经理黄峰认为，国家一系列房地产调控政策出台后，一些开发商的打折优惠措施降价幅度小，优惠时间短，“房价假摔”的成分较多。他认为，开发商不能对海南楼市季节性因素有过高期待，调控政策对海南楼市的影响至少仍将持续半年以上，开发商应适当对房价作出调整，通过合理定价促楼市回暖。谢青也认为，目前海南房地产市场总体仍处于下行阶段。

　　中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一表示，投机投资资金推动是部分城市房价过快上涨的重要原因。目前楼市持币观望的购房者不在少数，C PI的较快上涨导致通胀预期增强，由于楼市有较强的投资功能和资金避险能力，他担忧这有可能成为推动房价反弹上扬的潜在因素。

　　朱中一建议通过发展房地产投资信托、私募资金等措施，使其成为直接投资房地产的替代品，分流投资资金，“既能拓宽房地产开发投资的融资渠道，避免金融风险，又增加了居民投资者的稳定回报，还可以起到稳定房价的作用。”他还建议加大土地供应力度，增加房地产市场的有效供给，缓解房价上涨压力。