地产信托“基金化”突围 倒逼公司主动管理

　　在银监会下发《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》（以下简称通知）后，真股权、基金化的房地产信托业务近期不断被信托公司的人士提及，成为行业寄望的方向之一。

　　“单个地产信托不能做，那就往基金化的方向发展，信托公司主动管理，信托报酬不再是固定的费用 ，而是从地产项目的超额收益中提取。”一位信托经理近日告诉记者。

　　用益信托工作室分析师李旸也认为，监管层之所以收紧房地产信托业务，除了整个地产调控大环境外，一个重要考虑就是目前的地产信托多是单个项目计划，投资者面临的风险较大，而基金化、规模化的地产信托，组合投资可以降低风险，是监管层鼓励的方向。

　　不过，此次银监会完全叫停中融、平安等四家信托公司的地产信托业务，平安唯一尝试过的基金化产品也一并被叫停。而多位信托公司高层人士也告诉记者，基金化地产信托目前在国内的难度较大，在降低投资者的风险时，并无法解决房地产信托的系统性风险。

　　一个地产商的二三线突围

　　刘章是一家外资房地产开发咨询的负责人，今年年初，该基金联合一些企业在山东某地级市拿到了一块地，地面价200万/亩，刚拿到土地使用证和建设用地规划证，还在等待其他二证，估计年底前可以拿到。

　　“几年前我们是在上海拿地，但现在已经谨慎了，跌价风险很大，最近刚清完的一个项目是在三亚，直接就把收回的资金投资到了山东。”刘章称，从拿到地开始，他们就不断在和银行等融资渠道联系。“年初的时候还觉得银行很宽松的，预期在拿到四证后，能马上安排贷款，但是年中之后，基本上银行渠道就很难谈了。”

　　刘章表示，他们也接触过信托，信托渠道虽然在四证和资本金比例上要求不多，但因为信托公司的成本比较高，所以这个被当作下策。不过最近，他也知道信托渠道也会越来越难。

　　“我们肯定是可以拿到四证的，可能在项目投入资金上有些吃紧。”刘章告诉记者，投资商股东除了该公司外，控股股东是一家有一级资质的地产商，另外还有几个当时从出口行业转到房地产的几家民营企业。

　　“年初时谈拢很快，1个月不到几家企业就凑齐了2亿元，但目前股东对多出资金都比较谨慎，希望找外部渠道”。因此刘章告诉记者，他目前准备的几个方案，一是他们继续承担钢筋、水泥等投入，但其余资金由建筑商垫资，“这个成本也不低，承包商肯定会在其他费用上提高要价。”

　　另外则是放缓投资计划，可能整个项目分为好几期来投资，放缓收回速度。“开放商当然愿意尽快投资，尽快收回，放慢投资有机会成本”。

　　不过好在二三线城市的预售不像一线城市那样要求封顶后才可，因此刘章告诉记者，只要完成地下施工，回款的压力应该比较小。他认为，这个项目除了资本金投入方面有些不足外，由于当地均价为3000元，与项目楼面价还有空间，而且该项目地段较好，预测售价会达到4000-5000元，因此预期整体收益不错，项目风险可控。

　　地产信托的基金化设想

　　信托公司人士告诉记者，像刘章这样的项目，之前完全可以做一个“股权投资+回购”的结构，解决资本金的问题，但在银监会下发通知后，估计愿意做这类项目的信托公司会大为减少。

　　据了解，虽然通知下发后，仍然有一些股权类的地产信托项目继续发行。不过知情人士透露，部分项目是已经获得了银监局的批文，另外一些项目则有一些特殊情况，比如有的地产公司是在B股上市，再融资渠道不畅通，一直比较依赖银行、信托渠道。

　　“除了四家信托公司暂时叫停外，银监会并未完全叫停房地产信托，只是强调要满足四证、开发商具有二级以上资质、项目资本金不低于35%等基本条件，因此合规的房地产信托仍然可以继续。”一家央企信托公司高层认为。这也是他不看好所谓基金化房地产信托方向的原因之一。在他看来，基金化的地产信托的提法，在优质项目之外，可能仍然掩藏一些劣质的信托项目，无法规避房地产领域的系统性风险。

　　前述信托经理告诉记者，如果他接下来做基金化信托，应该与目前保本和有抵押的地产项目不同，是非保本的，信托公司的收益也不再像如今拿5%-8%的固定收益，而是需要通过主动管理创造超额收益。

　　“现在固定收益，客户投资时根本不关心项目好不好，信托公司拿高额手续费，也没有动力去管理风险，但是基金化之后，如果客户不看好项目，就不会购买，这个会明显降低信托规模，同时倒逼信托公司提高主动管理的能力。”

　　他认为，这类基金化的信托会往真股权投资方向发展，同时投资期限也比较长。

　　据了解，无论是真股权投资还是基金化，目前在地产界还是信托行业都有一些尝试。比如金地集团就成立了自己的地产私募基金进行全行业的投资，而平安信托在上海也发行过一个比照《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》进行股权投资的地产信托，但进行多个地产项目投资的睿石计划，仍然是分期分计划进行，并非同时投资，而且目前该计划也被暂停。

　　该高层认为，目前要进行基金化的投资，很难找到同时需要资金又同时满足各项条件的地产项目，且这类基金的规模一般比较大，发行难度也将较大，“我不看好，但我拭目以待”。他说。