房地产信贷不可过于宽松

　　以往的经验表明，加息对房地产的影响是一个渐进的、累加的过程，往往是进入加息周期的后半段，房地产市场才会受到显著影响。

　　宏观政策转向基本定调，其中突出有两点，一是货币政策由适度宽松回归稳健，二是加强房地产市场调控。这两者联系起来，对开发商来说是利空。

　　货币政策与房价之间的关系是市场各方有目共睹的。前不久在华盛顿参加国际货币基金组织和世界银行年会的央行行长周小川表示，房价涨速过快是宽松货币政策的一些负面影响。他还强调，中国当前最紧要的问题除了抑制房价过快上涨巩固经济复苏成果外，还要降低通胀压力。

　　由此看来，宽松货币政策带来的流动性充裕为房价过快上涨提供了“温床”。国内实施宽松货币政策的两年多来，恰恰是房价暴涨的两年，非但把之前的调控成果毁于一旦，而且房价呈报复性上涨。此次“史上最严厉的楼市调控”尚未见到实质性房价下跌，很多人预计房地产调控可能沦为“空调”，与市场上广泛存在的调控后报复性上涨的预期有很大关系。不少人会自问：既然上轮调控中的跌价抛售令人后悔，这次何不坚持等到调控周期过后？这种房价继续上涨而不是下跌的预期导致当前市场普遍惜售，开发商及持有多余房源的房东都不急于出售。

　　“史上最严厉的楼市调控”如何取得更大成效，不仅止于当前的楼市缩量滞涨，从而让更多普通百姓买得起房，接下来的手段被认为还有两种：一是加大税收成本，让投资投机性购房真正血本无归，而不是现有二套房政策的隔靴抓痒；二是实施更为严厉的房地产信贷政策。在信贷政策方面，有专家建议对房地产信贷单独加息，不再简单依靠基准利率的提高来增加房地产信贷成本。

　　其实，房地产调控效果的取得，首先依靠调控政策的持续执行，未必非要对房地产信贷实施单独加息。国家统计局数据显示，今年１月至１０月，房地产开发企业获得国内贷款１０４４３亿元，增长２６．３％。８月、９月、１０月三个月，房地产开发企业获得的国内贷款还环比呈现上升态势，这表明房地产信贷投放依然呈高增长，政策收紧还有很大的空间。

　　随着货币政策回归稳健，加息及上调存款准备金率将接踵而来，对开发商不是好消息。以往的经验表明，加息对房地产的影响是一个渐进的、累加的过程，往往是进入加息周期的后半段，房地产市场才会受到显著影响。上调存款准备金率则意味着流动性收紧，房地产业本属于政策调控的对象，开发商获得贷款的难度势必进一步增加。考虑到政策的时滞性，开发商现在不会明显感受到资金链紧张，但半年之后的情况将完全不同。从管理层的做法来看，近期还加强了对房地产信托业务风险的规范，房地产信托不再是开发商融资的世外桃源。而在此前的几个月，房地产信托可谓走火入魔。７月至１０月，投向房地产领域的信托资金高达８１４亿元。相比之下，前１１个月房地产企业的一级市场融资总额只有１５３．６１亿元。从收紧开发商贷款、各大银行降低房地产贷款的占比，到房地产信托“念紧箍咒”，这一系列收紧政策的叠加效应明年将对开发商产生较大的影响。

　　商业银行或许很矛盾，既不希望房价过快上涨导致泡沫越吹越大，也不愿意看到房价下跌拖垮开发商。国内开发商的自有资金历来不足，银行甚至被开发商称作楼市风险的“垫背者”。但在房地产调控效果巩固及货币政策转向的双重背景下，商业银行必须继续严格实施差别化信贷政策，进一步收紧开发商贷款。未来经济保增长有很多新的热点需要银行给予支持，银行没必要继续过度依赖房地产贷款。降低对房地产贷款的依赖，既有助于推进房地产调控，又可降低银行自身的信贷风险。