保障房继续加调控继续堵楼价继续飙?

信息时报记者 徐凤 摄

    2010年，尽管宏观调控政策不断，广州楼市仍呈现价升量跌的态势。如果说2010年是令人疑惑的一年，那么，2011年就是让人期待的一年。最近从不同部门发出了相同的声音：楼市宏观调控政策还将持续甚至加大，包括限购令 可能将继续实行、保障房进一步加量等。可以预测的是，保障房的加量至少将解决一部分中低收入人群的居住需求。

　　信息时报记者 罗莎琳

　　预测1楼价

　　将震荡性上升 涨幅或达15%

　　随着楼市宏观调控政策不断加码，2010年广州楼市总体呈现价升量跌的态势。业内人士预计，2011年中国GDP增长将保持在9%以上，加上房企2010年销售业绩一路走红，为此，2011年广州楼价还将继续上涨。不过，由于宏观调控政策可能进一步加大，地产人士也表示，这种上升势头并非一帆风顺，而是呈现震荡式上扬。

　　通胀保持高位楼价看涨

　　2011年中央将实施宽松的财政政策搭配稳健的货币政策，提出以加快转变经济发展方式为主线，控通胀、促转变，而稳经济仍是政府调控的重中之重。业内人士预计，2011年中国GDP增长将保持在9%以上，扩大内需是主要增长动力。同时，为确保经济平稳增长，中央政府倾向于提高通胀容忍度，国际市场流动性可能进一步泛滥，预计2011年CPI将保持较高水平。

　　经纬行研究中心主任曾英杰认为，2010年政策持续打压，被压抑的需求早晚会释放出来。而通货膨胀的压力依然不容小觑，在目前投资渠道缺乏的情况下，相信购房防通胀的买家还会更多。此外，2011年广州中心六区的供应会比以往增多，随着整个城市价值的提升，会带动相应的价格上涨。

　　楼价合理升幅为8%～15%

　　日前，合富辉煌集团市场研究部表示，从宏观经济和城市发展看，广州房价仍有较强的动力，预计2011年楼价仍处于上升趋势。

　　据悉，2011年全国通胀水平在4%以上，平均增速预计在14%～16%；广州GDP增速12%左右，人均收入增长10%左右；广州2010年地价上升明显，高地价仍不断出现。同时，2004～2010年广州住宅均价年均增幅约20%。亚运会召开和相关建设强化了广州作为国家中心城市的地位，直接提升了广州楼市价值。

　　合富辉煌集团市场研究部首席分析师黎文江认为，2010年受益于市场阶段性回暖和楼价上升，大多数品牌开发商销售目标完成情况良好，房企整体性降价可能性不大。2010年四季度广州地王不断涌现，也反映了开发商对后市价格走势比较乐观。

　　黎文江预计，广州全市2011年住宅均价合理升幅为8%～15%，月度均价在1.3万～1.5万元/平方米之间，中心六区均价在1.9万～2.1万元/平方米之间。其中，天河、荔湾、越秀、海珠新货普遍为1.6万～3万元/平方米，白云、黄埔新货普遍为1.4万～1.8万元/平方米。外围四区的番禺洋房新货普遍为1万～1.8万元/平方米，花都、南沙及萝岗的洋房新货普遍为6000～8000元/平方米，萝岗科学城在1万元/平方米以上。

　　信息时报记者 罗莎琳

　　预测2供应

　　132新盘上市 中心区占半数

　　2010年，由于亚运停工令的实施，影响了部分楼盘的推货及开盘节奏，在一定程度上也导致了全年新货的供应总量。随着2011年的开启，广州楼市正式迎来了后亚运时代。在这一年，又会有多少新增供应在等待消费者呢？

　　根据相关机构统计，2011年广州十区可售货量合计约6.5万套，与2010年基本持平。其中，新增新货约5.7万套，而2010年具备预售条件但未推出新货则有8000套，当中将有132个楼盘推出新货，全新盘达56个。

　　据了解，即将开盘的全新项目中，中心六区数量达30个，超过半数。近年来供应一直较为稀缺的越秀区将有8个全新盘推出市场，海印中心、正佳东方国际、骏文雅苑、爱群荟景湾、金润铂宫、东湖广场、新城市尚秀、东方文德广场等项目均计划在2011年开售。而紧追其后的则是白云区共7个，增城和番禺均6个，花都也有5个纯新盘登场亮相。

　　而与往年第一季度新盘推出较少的情况相比，2011年广州楼市显得略有不同。其中，星辰时代豪庭、秀山一品、龙津华府、卡布奇诺等项目已在元旦期间推出市场，瑞安创逸、力迅领筑、正佳东方国际公寓、星河湾7号、基信城等受消费者关注多时的项目，也预计在第一季度推出市场。而雅居乐科学城项目、越秀城建在金沙洲的星辰金沙及大学城项目、凯德置地的御金沙、中信地产的中信湾（原荔港南湾南区地块）等项目，也将有望在2011年陆续登场。

　　信息时报记者 李东元

　　预测3成交

　　或有所萎缩 需求转向近郊

　　种种迹象表明，在2010年连续出台限购、限贷等干预政策下，2011年的楼市还将面临进一步调控、房产税、加息等压力。在这一背景下，2011年的广州楼市成交情况将走向何方？

　　根据近期合富辉煌市场研究部发布的《2011年广州住宅市场发展预测报告》预测，2011年由于房价上涨压力大，调控政策将持续密切关注，并可能在楼市大幅回暖的节点再次出手干预；因此，2011年广州楼市可能将出现成交量阶段性萎缩，全年成交量约在600万～650万平方米左右。同时，现在较高的房地产价格和严格的房贷政策形成的置业门槛，亦将抑制部分潜在需求。而广州城市建设快速推进，尤其是地铁网络不断扩张、延伸，必然带动置业需求向外围区域扩展，带旺外围片区住宅市场成交。

　　有业内人士表示，虽然在通胀压力依然巨大的情况下，不少消费者依然把房产投资作为保值、抗通胀的重要手段，但从近期的市场传闻来看，2011年的楼市调控依然在延续，以投资为目的的购房需求很难在这一年得到释放。而对于刚性需求者来说，目前越发高企的房价，以及进一步加息的压力，也让他们难以迈入市场。“但广州人"钱"力无限，而且今年有这么多新盘推出，或许在带来新鲜感的同时，能够在一定程度上撬动需求，给市场带来惊喜。至于最终的成交量如何，则还要时间去验证。”信息时报记者 李东元

　　预测4二手楼市

　　网签规范交易 楼价稳中有升

　　2011年1月1日起，广州全市六区的二手房网签全面推行，凡经中介公司促成的二手房交易必须网络签约；二手房自行交易可宽限半个月，1月16日起也将全面推行网签。网签按部就班后，对二手楼市将有怎样的影响？二手中介会否面临新一轮洗牌？对此，业内人士表示，网签对二手楼成交量影响不大，但对很多二手中介而言则相当严厉。

　　据了解，网签采用广州市最新的存量房交易标准合同。为配合网签，广州市已根据二手房交易的实际情况对合同范本进行修改，增加了物业专项维修资金等新内容。

　　合富置业首席市场分析师龙斌表示，实施网签后，二手市场交易会更加规范、透明、公开，成交均价会有所上涨，因为以前报低价格等不规范做法现在已经不可能了。在公布二手网签消息后，短期内会刺激成交数据上升，但对2011年整年的成交影响不大。从整个大环境看，2011年二手楼市成交量会比2010年的成交量高，楼价稳中有升。随着市场和买家开始适应政策，相信会有更多人考虑入市。