来源：中国资本证券网-证券日报
作者：张晓峰 孙 华
分析人士指出，近期市场持续下跌，呈现二次探底形态，对通胀预期、政策收紧、房地产调控及房产税征收等因素有反应过度之嫌。相反，市场对2011年1000万套、投资规模超1.34万亿的保障性安居住房建设并没有充分反应
今年以来，上证指数主要是围绕年线展开反复震荡，
本报统计数据显示，今年以来，房地产板块逆势上涨2.34%，居行业涨幅榜前列。更值得关注的是，今年以来，共有6个行业出现了资金净流入，而房地产行业以18.85亿元，高居行业资金净流入首位。
此前，在一系列严厉的政策调控下，从去年4月15日大盘破位下跌至6月底，房地产板块大跌超过31%。最近，有消息称，重庆确定将对高档商品房开征房产税，税率可能为1%。房产税破冰这一消息，地产股不但没有猛烈暴跌，反而逆市上行，“招保万金”四大地产股带领板块个股持续上扬。
分析人士指出，作为市值权重占比较高对指数影响起到重要作用的板块，地产股在近期大盘反复调整过程中逆市走强，应引起投资者的高度重视。房地产板块活跃的一个重要信号就是市场悲观预期正在发生积极变化。
保障房井喷 商品房回升
日前，权威部门公布了2011年中国保障房建设目标——1000万套。这是一个超出许多人预期的数据，呈现出强烈的井喷态势，2010年590万套的保障房建设规模已经创历年之最。
新年伊始，各地纷纷公布2011年加快保障房建设的计划与措施，为保障房建设铺就“快车道”。上海计划建设和筹措保障性住房1500万平方米，包括经适房500万平方米、动迁安置房800万平方米和公租房200万平方米；南昌市计划建设3253套公共租赁住房；陕西将新建廉租房5.54万套、公共租赁住房14.1万套、棚户区改造14万套、农村危房改造7万户；河南省政府将整合各类保障性住房建设资金，投入约300亿元；西安正在争取成为利用住房公积金建设公共租赁房的试点城市，并拟拿出现有公积金结余资金的15%，用来建设公共租赁房……
从商品房成交数据看，12月重点城市成新房交量较11月上涨了10%， 其中一线城市环比大涨了30%，二线城市与11月持平，房价仍保持稳中有升的态势。重点城市最新成交量已经恢复到了2009年的平均水平。二手房方面，以北京、深圳、杭州为代表的热点城市，12月再度出现量价齐升走势。
行业龙头的表现更为出色，万科A12月的销量数据也说明了这一点。公司1月5日公告，2010年12月份公司实现销售面积68.9万平方米，销售金额83.5亿元，分别比2009年同期增长69.8%和51.3%。2010年1—12月份，公司累计实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。此外，2010年11月份销售简报披露以来公司新增加项目21个。
业内人士认为，房地产上市公司销售出色主要有两个原因。第一，尽管主要城市销售同比下滑，但多数房地产企业对市场把握准确，已经提前布局中小城市，在这些区域市场上取得了成长。第二，虽然宏观调控对开发商的资金流和销售都产生了负面影响，但上市公司作为行业内实力最雄厚、专业能力最强的一个群体，反而更能获取有限的资源，比如优质的土地和银行的资金支持，行业内真正产生了强弱分化的局面。
房产税对市场影响有限
“重庆房产税原则上通过符合预期。”业内人士针对这条消息说。在2010年12月的重庆市《关于进一步加强房地产市场调控的通知》中，重庆就已经提出“积极做好房产税改革试点的各项准备工作”，从而实现“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的调控目标。此外长期来看，起到调节税收结构作用的房产税出台也是大势所趋。即使一季度细则出台，无论从征收时点、征收范围还是税率都难超市场预期。
兴业证券研究员指出，在细则出台之前，房产税对市场的影响仍然限于影响购房者的预期，对于高端住宅市场可能有一定影响，但对整体影响有限。首先，由于重庆房产税是针对高端住宅，对刚性需求的购买行为不会构成实质影响。其次，即使高端住宅房产税开征，部分需求会流向中低端市场，可能反而增加中低端市场的需求。同时，2010年全年纯投资型购房需求的比例已经较低，而近期在刚性需求和改善性需求的支撑下销售依然旺盛，投资性需求的持续观望对于市场整体影响有限。同时，房产税开征的传闻已经延续了将近半年，随时间推移房产税对于预期影响已经逐步释放，短期内出现2010年5月份大幅缩量情况的概率不大。
中银国际行业研究员指出，房产税这只“靴子”终于快要落地了，而重庆和上海将成为首批房产税试点城市。从目前试点方案的各种讨论版本来看，上海对增量房征收，重庆对高档房（可能也是对增量）征收。税率方面，分档累进税率传闻渐占上风。总的来看，房产税开征试点之初，税基涉及面窄，税率也比较低，对市场影响有限。
估值底部探明 关注8只金股
业内人士指出，目前制约板块持续反弹的最大不确定性因素仍然是政策面。其中的保障房建设和房产税试点着眼的是楼市长远的转型，对短期商品房市场影响甚微。而信贷政策的进一步收紧才是短期最有可能改变楼市趋势的核心武器。至于限购令政策，带有浓厚的计划经济色彩，其效果也远不如预期。
兴业证券在最新投资策略中维持房地产行业“推荐”评级。在政策稳定、销量良好的基本面支撑下，近期地产股估值经历了修复行情。此次重庆确定开征高端住宅房产税，短期可能对市场情绪有一定影响，但由于力度并未超预期，所以，仍然看好地产的估值修复行情。
从估值角度看，长城证券也认为，重点跟踪地产股2010年和2011年动态市盈率分别为15倍和11倍, 在2010年业绩较为确定、2011年部分锁定的情况下, 估值吸引力较强。
中银国际行业研究员认为，经过2010年的回调，地产估值底部已基本探明。在频繁的政策调控下，地产板块虽然难以展开估值驱动行情，但品牌和销售能力强的优质地产商将演绎业绩驱动行情，绝对回报值得期待。个股方面仍然首选行业龙头万科A、保利地产、金地集团，区域开发商方面看好首开股份、滨江集团、苏宁环球、荣盛发展、福星股份。
万科A（000002），1月5日，有申银万国、国信证券、中投证券、齐鲁证券、民生证券、山西证券等6家券商在公司评级中都看好公司未来预期。 其中，申银万国预计，2011年和2012年，公司销售金额为1445亿和1800亿，同比增长35%和24%。销售的大幅度提升，将使得公司每年创造利润的能力保持在较高的水平。目前股价在低位，建议投资者可继续“买入”，风险主要来自于紧缩预期所带来的不确定性。
保利地产（600048），公司2010年12月7日公告，2010年11月份公司实现签约面积65.57万平方米，实现签约金额68.29亿元。2010年1-11月公司实现签约面积626.19万平方米，同比增长28.88%；实现签约金额571.49亿元，同比增长41.58%。
金地集团（600383），公司公告，公司合计以27.18亿元获取常州2地块，武汉1地块，长沙1地块；面积分别为69789平方米，102515平米，156413平方米，1183.46亩；容积率分别为2.0-2.3，1.8-2.3，不大于2.2，不大于1.2；土地性质为居住用地。另外，公司还参与了西安市雁塔区西沣路区域城中村改造项目。
首开股份（600376），公司公告，预计2010年1-12月净利润约为13亿元-13.5亿元（去年同期净利润9.31亿元，每股收益0.95元），同比增长40％-45％，主要原因为房屋销售收入和土地开发建设补偿收入同比增长所致。
滨江集团（002244），公司2010年三季报披露，预计2010年度净利润比上年同期增长幅度为：50%-70%。同时公司公告，公司出资3500万元（70%）成立上虞滨江置业有限公司开发上虞市城北38-1号地块。还出资55000万元成立金华金色蓝庭房地产开发有限公司开发金华市湖海塘区块（2010）23号地块。
苏宁环球（000718），公司作为南京市最大的房地产企业之一，目前主要项目集中在江北地区。江北规化中的过江通道已从原十三条增加至十七条，而南京过江地铁3号线也将在2010年年初开工建设。公司项目威尼斯水城、南京天润城、天华硅谷、天华绿谷、浦东大厦均位于江北核心地段。其中威尼斯水城、南京天润城、天华硅谷分别位于地铁三号线的过江前三站。
荣盛发展（002146），公司2010年三季报披露，预计2010年净利润预增50-70%，原因是由于公司开发面积增加，以及结算价格上涨所致。报告期营业收入45.79亿元，比去年同期增长110.24%，主要原因是报告期廊坊、沧州、蚌埠、聊城、南京、邯郸、徐州、长沙等地区项目竣工，结算面积同比增加所致。
福星股份（000926），公司公告福星惠誉全资子公司武昌置业与有关方面签订了柴林头村“城中村”综合改造项目合作协议书，项目所涉拆迁补偿价款总额为307400万元。该项目取得后，将为公司新增土地储备约25.06公顷，规划总建筑面积约116万平方米。
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