2.0版开发商试水城市综合运营 筹谋角色转变

　　城市综合体项目，要求开发商不仅是单纯的住宅或商业开发，而是资源的综合利用，多种业态的整合，非一般开发商所能胜任。所以，内业称这类开发商为2.0版开发商

　　理想主义的情怀在生长，地产界的思想家万通集团董事长冯仑早不满足于只扮演开发商的角色。他在多个场

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　　曾在电视节目上明确支持好友冯仑的首创置业（02826.HK）董事长刘晓光，几乎同一时期，也在定义首创的奥特莱斯模式。1月15日，刘晓光宣布，根据首创新的战略计划，奥特莱斯“芭蕾雨”将继续在华中、华南、东北、西北、西南等地选址布局。刘晓光呼吁，开发商要突破单一住宅开发模式。

　　不仅限于理想，从利润的角度考量，万科（000002.SZ）、龙湖(00960.HK)、保利(600048.SH)、中信地产都不约而同的将城市综合运营开发写入企业战略。许多开发公司都筹谋向城市运营商的角色转变。

　　谁是城市的导演？

　　路易斯·芒福德在《城市是什么?》如是说，城市是一个集合体,涵盖了地理学意义上的神经丛、经济组织、制度进程、社会活动的剧场以及艺术象征等各项功能。

　　所谓经营城市就是把城市中的可经营资源如城市土地、城市基础设施、城市生态环境、文物古迹和旅游资源等有形资产,以及依附于其上的名称、形象、知名度和城市特色文化等无形的资产,最大限度地盘活存量、引进增量，从经营中获取收益，持续投入，实现城市的自我滚动、自我积累、自我增值。

　　早在2000年初，就有开发商实践这一模式。有些地方政府缺乏雄厚的资金进行大规模的城市建设，将大面积的土地协议出让给有实力的大发展商进行开发。早年，合生创展（00754.HK）的京津新城项目，就是在此背景下获得的。

　　第一太平戴维斯北京公司助理董事王琼认为，对于开发商来说，做城市运营商的最大收益在于，可以大规模低价获得土地储备。2004年，土地招拍挂制度的全面推行，醒悟过来的地方政府不再一次性就将大片土地出让，而转为小块出让，以获取更高收益。于是地王频现。

　　2010年，城市综合运营再度光临房地产业，这一次，是以城市综合体的概念出现。

　　它不再是单纯的大规模土地出让为标志，而是以多种物业形态为号召。一个项目可能包括酒店、公寓、写字楼、商业尤其是娱乐项目，其中商业比例不断被地方政府强制提升。城市综合体项目，要求开发商不仅是单纯的住宅或商业开发，而是资源的综合利用，多种业态的整合，非一般开发商所能胜任。所以，内业称这类开发商为2.0版开发商。

　　地方政府对2.0版开发商的青睐，并非由于它们良心发现，要降低地价，而是主要着眼于本地的消费、就业和税收。一个大型项目能促进就业，带来稳定的税收，对任何一个地方政府都是巨大的诱惑。何况，这种综合项目常常是当地的标志性建筑，形象工程。能够满足地方政府这些要求的开发商，以超低价获取土地，并非天方夜谭，譬如万达。

　　综合运营项目投资大，回报期长。万科香河项目一位负责人告诉记者，香河万科项目的开发周期有可能长达8-10年，但升值的潜力很大。该项目甚至包含农业产业化的内容。

　　除了利润的角度考量，一些开发商的城市综合运营项目还有理想化主义的色彩。2009年底，冯仑提出兴建立体城市的设想，在1平方公里土地上建设600万平米的建筑，可供应住宅4万套，未来售价将控制在每平方米1万元人民币以内。立体城市建筑群平均高度将约为400米，最大高度可达500米。居民可在其中居住和工作，城市所需的功能都能在其中得到满足。

　　城市是拥有社会性而存在，它使得本城市的居民区别于其他城市。在天津武清区的城市综合运营项目龙湾城也提出了新市镇的概念，专注于教育产业的龙湾集团董事长蓝春希望从社区中心开始，对社区精神进行重塑。不仅要造房子，还要让居住的人心灵有归属感。

　　试水新模式

　　就在2006年，万科总裁郁亮还认为城市运营商这个口号对于开发商来说太过沉重：他认为城市运营是一个系统的、整体性的工程，没有哪个发展商具备这个实力。

　　而从2010年起，万科已开始试水城市综合运营项目。结合目前河北省香河发展的实际，万科决定在北京开发建设欢庆城的基础上，借鉴北京同纬度欧洲农业发达国家的发展模式，以及其在农村宜居、生态、观光、科技等方面的先进经验。

　　“我们重点参照的是来自荷兰哈根艾兰德社区的建设经验。”万科副总裁毛大庆称，依照现有的规划，万科将以田园城市及生态新城为指向，从“城市运营”的角度来规划这个占地数千亩的新城。

　　中铁置业相关领导告诉本报记者，中铁作为城市运营商已经明确写入到了“十二五”规划中，作为央企，中铁未来不会再专注于小块地的竞拍，而是要做城市运营商。央企背景的中国建筑（601668.SH）也提出了这一想法。不过，中国建筑的许多城市综合运营项目仍处于初期开发阶段，未有成熟的模式可供复制。中铁置业相关领导也对本报记者说，中铁置业离制定的目标尚有距离，但城市运营商是未来的发展方向。

　　城市运营亦有风险，不仅周期较长，还受政策、产业、区位、人口等多重因素的影响。为了解决产业支撑和人口聚集的问题，首创提出，将国际化的奥特莱斯及现代商业服务集群，配置到非城市中心区或城际间，形成以奥特莱斯为引领的、国际化的时尚城市新中心，推动地方经济的产业升级。

　　按照首创置业的预计，芭蕾雨项目建成后，根据不同规模，每年能吸引约500-1500万人次前往体验购物、旅游度假、会展娱乐等，能带动地方创收每年100亿-200亿元，拉动其它产业发展280亿-500亿元，直接和间接增加地方税收20亿-50亿元，直接和间接增加就业岗位5万-10万个。但理想仍需要大量的时间和资金去实现。