明发“新低价拿地术”：京沪拿地逆势而为

　　1月5日在北京拿地，1月6日就在上海拿地。以低价拿地著称的明发集团（00846）在土地市场低迷的时候，再度上演低价拿地术。

　　明发上市时曾公告，其土地储备平均楼面价仅几百元，而在招拍挂的条件下，外界一度质疑其此前的低价拿地办法能否行得通。

　　明发以实际行动，向外界诠释了“新低价拿地术”。

　　逆势而为

　　1月6日，明发以3.87亿元拿下上海嘉定区C13-3和C13-6地块，楼面地价仅3589元/平方米，不过溢价率达到了115%。

　　在一系列土地出让新规定出台和年底资金链紧张的情况下，很多房地产企业对于拿地降低了积极性，而明发却逆势而为，争取利用土地市场的低价行情，扩充土地储备。

　　1月5日，北京市大兴区生物医药基地东配套7号地0505-052、0505-055地块挂牌出让，5次报价后进行现场竞价。

　　在现场竞价达到合理地价上限10亿元后，明发集团北京房地产开发有限公司，通过现场投报配建租赁房面积8820平方米，最终成为该地块得主。

　　此报价与6.74亿的底价相比，溢价率约为48.36%，接近国土资源部此前定义的“高地价”50%的溢价率。8820平方的租赁面积约占总规划建筑面积的6.7%。包括租赁面积在内，折合楼面价约为7600元/平方米。

　　据悉，这是明发集团在北京夺得的第一个项目，借机成功进驻北京。在众多房企争相在二三线城市拍地的时候，明发的逆势而为，与其他房地产公司的战略方向有所不同，无疑是行业里“敢吃螃蟹”的“非主流”。

　　明发集团北京公司相关负责人告诉记者，为了保证拿到该地块，明发集团报高租赁房面积，以防万一。当时现场竞拍过程中，配建租赁房环节，仅明发集团一家参与报投。最终明发集团夺得该地块。

　　“吃螃蟹者”

　　明发1月5日拿下的北京大兴地块，是采取限制地价，竞争配套公租房面积的，这种竞争方法，在北京土地交易市场上也是少数。

　　于是，明发不仅尝试了公司拿地历史上第一次竞争配建面积的做法，也成了北京土地市场上拿地新规则的少数的“吃螃蟹者”。

　　根据北京市土地整理储备中心公布的信息，2010年末集中新增6块居住用地全部采取“限地价”的方式出让，可以推断，政府对于“限地价”出让方式的试用范围明显推广。

　　有专家预计，今年“限地价”的出让方式可能进一步推广，以继续平抑地价，维持调控。另外，以目前的市场情况来看，“限地价”无疑是比较直接且有效的调控手段。

　　“链家地产”市场研究部首席分析师张月认为，对于热点地块，“限地价，竞公共租赁面积”的方式表现出了明显的平抑价格的作用，似乎新方式已经走出了刚刚推广时的尴尬境地。

　　“限地价”在一定程度上减少商品房的开发成本，从而控制房价。此外，“竞公共租赁面积”也在一定程度上缓解了政府开发保障性住房的压力。该方式的实施，符合政策的导向。

　　不过也有观点认为，真正影响楼市的在于土地供应的规模，因此在土地“招拍挂”之后，更应该通过防止囤地、明确开工竣工时间、打击捂盘惜售等市场整顿手法来调控房价。

　　以往“举牌喊价”、更易推高地价的挂牌交易方式在住宅供地市场越来越少见，综合评标的招标方式成为主流，这一方式不再强调“价高者得”，需要综合考虑开发商的企业资质、开发方案等。

　　张月认为，在土地价格偏高已经为市场普遍关注之时，“限地价”无疑是有效控制土地价格最直接的方式，而“竞政策性租赁房面积”则可以巧妙地增加政策性住房供应量。

　　地方政府一直希望房地产企业能参与到保障性住房建设当中来。通过配建的方式，无疑是一个有效的手段。而对于明发来说，通过竞争配建公租房的方法，获得大兴地块，也为其他房地产企业今后拿地起到了示范作用。

　　据了解，2010年年底，通过“限地价”方式出让的土地，其地价上限的溢价率，均接近国土资源部规定的50%溢价率。