透视史上最严格楼市调控新走势

　　首次明确房价调控目标、约谈问责范围明晰、限购令升级至全国、二套房首付款提至60％、保障房用地单列……

　　27日，国务院办公厅发出的《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。权威部门和专家表示，楼市调控再出重拳，再次释放出强化地方政府责任，遏制 投资投机性住房需求，逐步解决城镇居民住房难的强烈信号。

　　
　　究竟通过调控，房价达到什么样的水平才算合理？一直以来没有一个明确的量化指标。如今，新一轮调控首次明确房价调控目标，要求各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

　　住房城乡建设部政策研究中心副主任秦虹说：“定指标表明考核、问责地方政府就有可操作性了。”

　　房地产不同于其他商品，特性是区域性强，全国很难有统一的房价调控目标。但权威部门认为，作为地方政府，有责任也应有能力公布本地区的房价调控年度目标。

　　国务院发展研究中心研究员廖英敏表示，今年一季度把这一目标向社会公布，有利于让公众充分享有知情权、监督权。

　　这个目标也和问责制挂钩，且进一步细化了约谈问责的标准和程序。对未如期公布和完成相关目标任务的，地方政府要向国务院作出报告。监察部、住房城乡建设部等部门要视情况，根据有关规定对相关负责人进行问责。

　　住房城乡建设部负责人表示，下一步将通过加强市场动态监测，实地检查、舆情反映等各种方式，确保约谈问责落到实处。

　　限购令全面升级　少数城市扩大至全国

　　2010年4月出台的调控政策要求，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。此后，有16个城市先后出台了“限购令”。

　　此次调控，进一步扩大限购城市范围，要求“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。”

　　中国房地产业协会副会长朱中一说：“经过去年3次调控，一线城市房价涨幅得到初步遏制，销售面积同比下降，但是中西部一些中心城市出现量价齐升的势头，这说明一些投资投机目标从一线城市转到二、三线城市。此次加大限购力度，有利于遏制投资投机性需求。”

　　数据也证明限购政策效应在初步显现。来自北京住房城乡建设委员会的信息显示，出台限购新政以来，二套以上购房比重持续回落，非本地户籍购房比重回落至40％以内，下调4．3个百分点。

　　二套房首付款提至60％　交易成本加大

　　与限购这样的行政手段相比，经济手段的力度也逐步加大，引人注目的有两个转变。

　　一是税收政策方面，对个人购买住房不足5年转手交易的，从原来的按差价征税改变为统一按其销售收入全额征税。

　　二是提高二套房贷首付款比例，从原来的不低于50％改为不低于60％。

　　秦虹说：“这是政府采取的主动防范风险的强烈信号。首付提高，银行风险进一步降低；有利于严控投资性需求，引导理性购房。今后利率的变化和房地产政策的调整都存在可能性，政府在探索从机制上避免恐慌购房、买多套房可能带来的风险。”

　　二套房首付比例提高，但具体执行时间未明确，因此有观点认为有可能促成消费者规避政策短期之内成交量加速上涨。对此，“链家地产”首席分析师张月表示：“时至春节，银行歇业或房贷额度用完，已经基本停贷，赶搭末班车难度也大大增加。”

　　推广“限房价、竞地价”　明确投资比例防囤地

　　尽管2010年住房用地供应明显增加，但是土地供应历史欠账较多，因此今后能否足量、均衡地保证住房用地供应，对楼市健康发展十分关键。

　　“国八条”提出进一步完善土地出让方式，大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。

　　朱中一表示：“这样的供地方式对房地产开发企业来说，是有很大压力的，等于压缩了企业的利润空间，迫使企业加强成本控制。”

　　万科董事会秘书谭华杰说，“限房价、竞地价”依然是市场化的土地出让方式，同样具有公开、透明等优点。对于企业来说，限房价也一定会使得土地市场的出价、竞价更为理性；售价锁定实际意味着未来销售的意外因素减少，经营确定性更高，不见得是坏事。

　　通知还强调，加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。对房地产开发建设投资达不到25％以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

　　廖英敏说：“这有利于遏制高价地的出现，防止一些违规资金进入房地产市场，炒作土地。”

　　充实个人住房信息　完善统计基础数据

　　业内人士认为，着眼于制度建设，此次调控特别提出加快个人住房信息系统建设，逐步完善房地产统计基础数据。

　　住房城乡建设部负责人表示，加快个人住房信息系统建设，有利于全面掌握和了解居民拥有住房情况和居住水平，科学分析房地产市场形势和发展态势，及时发现市场中的新情况、新问题，为房地产市场宏观调控决策提供依据，为调控政策有效实施提供基础。

　　据住房城乡建设部介绍，目前全国40个重点城市的房地产市场信息系统和预警预报体系初步建立。总体工作思路是：以城市住房信息系统建设为重点，以房屋登记数据为基础，建立部、省、市三级住房信息系统网络和基础数据库，全面掌握个人住房的基础信息及动态变化情况，基本实现全国城镇住房信息共享和查询。

　　朱中一表示：“个人住房信息系统建设，是一项制度性建设，对于今后房产税的开征也将起到基础作用，只有信息完善，才能进行科学评估，合理确定征收对象和税率。这也是房产税正在加快推进的一个信号。”

　　保障房用地“单列”　健全准入退出机制

　　2011年，保障性住房建设将大规模推进，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套，因而确保用地供应至关重要。“国八条”明确，在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地，做到应保尽保。

　　通知特别提出“健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正”，具有较强的针对性。审计署此前发布的公告指出，一些地方廉租住房出现了不符合条件住户退出难等相关问题。

　　秦虹说：“准入和退出机制，是确保低收入家庭享受政府保障的关键，也是保障性住房建设得以持续运行的关键。如果没有健全的机制，有限的保障资源配置就会浪费，保障性住房就会变味。” （半月谈网/记者杜宇）

　　部委详解房产税改革试点

　　最近召开的国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点。财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部有关负责人27日就房产税改革试点有关问题进行了解释说明。

　　什么是房产税？

　　房产税是世界各国普遍征收的一种财产税，主要对保有的房产征收。《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《暂行条例》）是1986年由国务院颁布实施的。《暂行条例》规定，对位于城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产每年征收房产税。由于房产税开征时，我国尚未进行住房制度改革，城镇个人拥有住房的情况极少，而且居民收入水平普遍较低，因此，《暂行条例》规定对个人所有的非营业用房产（即个人自住住房，以下简称个人住房）免税。房产税主要是对生产经营性房产征税。

　　为什么要对个人住房征收房产税？

　　改革开放以来，我国经济社会形势发生了较大变化，住房制度改革不断深化，房地产市场日趋活跃，居民收入水平有了较大提高，房地产也成为个人财富的重要组成部分。根据中共中央关于制定“十二五”规划的建议中提出的要求，有必要研究推进房产税改革。

　　对个人住房征收房产税，一是有利于合理调节收入分配，促进社会公平。改革开放以来，我国人民生活水平有了大幅提高，但收入分配差距也在不断拉大。这种差距在住房方面也有一定程度的体现。房产税是调节收入和财富分配的重要手段之一，征收房产税有利于调节收入分配、缩小贫富差距。二是有利于引导居民合理住房消费，促进节约集约用地。我国人多地少，需要对居民住房消费进行正确引导。在保障居民基本住房需求的前提下，对个人住房征收房产税，通过增加住房持有成本，可以引导购房者理性地选择居住面积适当的住房，从而促进土地的节约集约利用。

　　为什么要在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点？

　　鉴于历史原因和现实情况，我国目前对个人住房普遍征税的条件尚不成熟。对个人住房征税需要在制度设计和管理机制等方面进行充分研究论证并在实践中逐步探索。为不断积累经验，积极稳妥地推进房产税改革，有必要在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点。

　　房产税改革试点的法律依据是什么？

　　《房产税暂行条例》是依据全国人大常委会有关授权决定，由国务院制定的。房产税制度也需要根据情况的变化进一步改革完善。国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省（自治区、直辖市）人民政府从实际出发制定。这为部分城市进行房产税改革试点提供了依据，有利于这项改革稳步进行，并为逐步在全国推开这项改革，进一步完善房产税制度积累经验。

　　房产税改革试点征收的房产税收入将如何使用？

　　房产税为地方税，试点征收的收入属地方财政收入。为充分体现调节收入分配的政策目标，改革试点征收的收入将用于保障性住房特别是廉租房和公共租赁住房建设等，以解决低收入家庭住房困难等民生问题。

　　房产税改革下一步有何打算？

　　试点开始后，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部将总结试点经验，适时研究提出逐步在全国推开的改革方案。条件成熟时，在统筹考虑对基本需求居住面积免税等因素的基础上，在全国范围内对个人拥有的住房征收房产税。（半月谈网）

　　
　　根据中国国务院常务会议的精神，楼市交易异常活跃的上海和新兴的西部城市重庆27日宣布，率先进行对个人住房征收房产税的改革试点，这被市场解读为对楼市的敲山震虎。

　　“重庆版”房产税偏重对高档房、别墅的征收，对存量、增量独栋别墅均征房产税，对新购高档商品房征税，对在重庆无户籍、无工作、无投资的外地炒房客从第二套房开始征税，税率为0．5％－1．2％。

　　重庆市市长黄奇帆说，重庆房产税征收范围只涉及10％的人群，主要针对高端房产业主和炒房客，不会增加普通百姓负担。与此同时，为减轻首次购房者的负担，重庆继续保留实施首次购房按揭贷款抵扣个税的财政补贴政策，确保百姓刚性购房需求。

　　“上海版”房产税方案则针对新增一般房地产，而且按照人均面积做起征点考虑，设计中的房产税的税率为累进税率，房屋价值高、人均面积大的房屋税率更高。

　　这项在房价屡创新高时出台的房产税改革试点，从最开始出现在普通民众的眼前，就被寄予了遏制甚至打压高房价的期望。但事实上，除了给楼市降虚火，中国政府更在意这项改革“分好蛋糕”、有效调节收入差距扩大趋势的意义。

　　“二三十年前，中国人几乎没有什么私有财产，国家也能方便地调节收入分配。”中国社会科学院财贸所所长高培勇说，“但现在，收入分配差距越拉越大，政府靠什么来调节？”

　　由此，房产税开始进入人们视野，这种以房产为征税对象，在保有环节向产权人征收的税种，属于财产税的范畴，被许多国家作为调节贫富差距、保证地方财政收入的重要手段。

　　但事实上，房产税在中国并非是新名词。早在1986年，中国国务院就颁布了房产税暂行条例，但这个条例规定，对个人所有非营业用的房产免纳房产税。

　　“当时没有对个人非营业用房征税是基于多方面的原因。”北京大学财经法研究中心主任刘剑文认为，首先那时的绝大部分房产属于公有，征税没有基础，更重要的是当时社会调节收入分配的需求还没那么紧迫。

　　20多年后，形势发生了巨大的变化。房产价值大幅提升，房产成为中国人个人财产的重要组成部分。更重要的是，房产还成了一些人的生财之道。

　　“近年来，中国居民财产性收入的增长速度远远超过劳动收入，房产成为高收入群体积累财富的重要方式。”中央财经大学税务学院副教授高萍说，财产性收入的迅速增长，会对居民收入差距的扩大施加越来越大的影响。

　　专家指出，房产税改革试点的“发令枪响”，对中国的财产税改革意义非凡。中国社会科学院财贸所所长高培勇说：“中国现行税制缺少财产税体系，难以实施对构成贫富差距的基础环节财产存量的调节。”

　　高培勇表示，对个人住房开征房产税意味着政府握有了可对包括收入、消费、财产等多个环节实施税收调节的相应手段，这对于正处在转型关键期的中国至关重要。

　　虽然房产税改革更多地是为了调节贫富差距，但盼着在房价高企的城市有一方栖身之所的人们也从中看到了希望。房产税改革对房地产市场的深远影响，也会在短期表现出来。

　　住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹认为，房产税将增加房产持有者的持有成本，自住型、投资型购房者都会谨慎、合理地选择购房面积、地点和购房的时间。

　　“房产税增加了持有成本，会使投机性购房者减少囤房数量，住房供给量会有所增加，从而有可能会减轻房价上涨压力。”中国人民大学财政金融学院院长郭庆旺说。

　　秦虹进一步指出，不可忽视的是，2011年住房的供应量将明显增加，今后政府调控房市的政策不放松，加上切实增加有效供给，房价大幅上涨的概率就会大大降低。

　　房产税带来的大额政府收入将有助于缓解目前低收入家庭居住困难的问题。“既然房产税被赋予了调节收入分配差距的重任，那么其税收收入必须用来提供公共服务。”刘剑文说，改革试点征收的收入将用于保障性住房，特别是廉租房和公共租赁住房建设等。

　　中国房地产学会副会长陈国强认为，中国今年推出1000万套保障房建设计划，力度之大前所未有，但是从开建到全部投放市场尚需一段时间。在保障房尚不能完全满足住房刚性需求的情况下，政府此时实施房产税改革，意在以“时间换空间”，保障房与房产税的联袂出台将彻底改变中国楼市格局，中国住房供给的“双轨制”有望将房地产市场导入健康理性发展轨道。