上海一家龙头房企旗下多个项目率先启动新一轮降价促销，其中包括买房即送五年房产税等时髦促销策略，另有多名开发商已经在商讨对策应对非常时期。
经济之声《观点辩论》2月24日辩题：上海房企率先启动新一轮降价促销是回归理性还是纯属无奈？降价促销星星之火能否成为燎原之势啊？
特邀嘉宾：中国社科院城市发展与环境研究所的研究员牛凤瑞
首都经济贸易大学首都经济研究所研究员陈及
经济之声特约观察员上海易居房地产研究院综合研究中心总经理周建成博士
焦点一：这个龙头房企的降价促销到底意味着什么？是不是房价真的要理性回归了？ 牛凤瑞观点：不代表房价回归理性 只是地产商策略
牛凤瑞：上海的某个龙头企业现在是降价促销还是优惠促销，都叫促销。作为企业来说，应该是理性的，它的目的无非还是要追逐一个更高的投资回报，或者更多的市场占有，或者率先把资金回收过来，对于企业本身来说都是理性的。它是不是房价的回归理性，就是另外一个问题了。我们通过一个企业的这种行为来推断全国，恐怕这就过于简单了。
房价回归理性这是我们很多买房人的一种期望，也是我们政策部门的一个期望，说明我们的政策正在发挥作用，或者初步显现。我想这些个愿望都是好的，但是它究竟是不是回归理性，我个人不看好。我更侧重于它可能是地产商们的一种应对市场变动和应对政策的一种策略。
陈及观点：将有更多放弃选择降价 房价理性回归是必然
陈及：中国有句老话叫“管中窥豹可见一斑”，大牌房地产企业降价促销本身说明是对这个市场进行趋势性判断。我们可以看到，在此前，在房价狂升不止的时候，为什么没有大牌房地产企业进行促销，因为那个时候他们也是对趋势性的判断有自己明确的看法。在涨价的时候没有人会促销，而现在大牌企业往往对市场，对宏观经济面的了解十分全面和深刻，而且我们国家这次房地产调控通过连续不断的出台，力度越来越大的房地产政策，目的是让房地产市场回归理性，打击遏制投机性泡沫的泛滥。
从这个角度看，我们国家宏观经济形势，包括我们的货币政策收紧，包括我们的房地产市场严厉的调控，是一个趋势性变化。在这样一个变化的条件下，这种大牌企业对宏观经济形势的变化它是非常敏感的，所以它等于在高位出货，其他的一些中小企业我认为也会在其后的不久不仅仅是在上海，在全国的一些原来的热点炒作的城市都会出现这种降价的情况。因为这次调控的特点，特别是限购令的出台，实际上就让房地产市场强行迫使它向住宅需求这样一个特定的这种目标转变，从而屏蔽过去大幅度的游资进入这个市场，疯狂炒作房价这样一个趋势。所以从这个意义上看，我认为它的趋势性的动作是长期的一种趋势。
我上个礼拜从海口回来，海口现在也出现了98折甚至更低的情况，北京最近也是出现了价格折扣的情况。房地产市场在这种情况下，如果说它是没有变化的话，这真是让人匪夷所思。因为作为一般的我们讲，不是一个业内很高水准的人士的话，包括现在一般的老百姓都出手谨慎了。我想房地产市场的这个他们都是业内精英，而且这个市场上打拼，一些大牌企业都是自1996年房地产住宅市场化以后一直在这个市场长期经营，长期地掌握这个市场，他们作出这样一个变化肯定是带有意味深长的含义。
我也指出了，是共识。宏观经济货币的紧缩，包括我们对房地产市场货币调控的这种价格杠杆也都往上升起，而且将来的加息我认为这个过程不可能一次完成，未来的趋势性的利率上涨也是个明显的趋势。
周建成观点：据个案判断市场下行还为时过早
周建成：两个专家的观点我都有认同的方面。陈及教授说的我认同，现在这个市场环境尤其政策环境是非常严峻的，中央对房地产宏观调控由价格调控转变到了数量调控。我们知道数量调控是最严格的一种调控措施，它的一个表现就是限购，这样的限购政策在全国的铺开是前所未有的。所以从宏观市场来看，整个情况来看，市场政策环境非常严峻，房地产企业将要面临前所未有的压力。
但是我对牛教授对这一个个案的评析是非常认同的。因为我在上海，对这家企业我也非常了解，是上海的一家非常优秀的企业。它去年的整个销售金额是600多亿元，销售面积是700多万平方米，在全国品牌房地产企业里面都是佼佼者。从这个企业来看，它现在绝对没有出现现金流上的压力。
而且它的打折我算过，是9.8折，这样一个折扣是对某一个项目的一个动作。但这个折扣绝对没有代表性的指示性的意义，我认为这是一个个案，我们不能从这个个案里面解读出一个市场趋势。而且从上海这样一个一线城市它今年的供求格局来看，我认为现在就能看到有打折或者普遍打折这样的市场下行的趋势，这样一个判断还为时过早。
这仅仅是一个单个项目。除了这家企业以外还有别的企业也有这样的动作，就是一些微小的打折。它的原因肯定是多方面的，我们也不好妄加揣测，因为它是一个具体的项目，可能是项目的原因，可能是企业对这个项目的判断。
我可以确定的一点是，它并不代表市场趋势，但是这一个个案是出于什么原因，是一个什么偶发因素，我们不好妄加判断。
焦点二：住房供需矛盾是否能解决？ 牛凤瑞观点：限购并不利于增加有效供给 而只有增加有效供给才能达到供需平衡
牛凤瑞：房价的下行是很多人的期望，也是政策调控的一个重要方向，所以这种现象使很多人给寄予了极高的希望。我个人认为，不要对这种现象寄予过高的希望。为什么呢？首先我们看的是一个案例，是一个个案，还不是燎原之火，尽管我们希望它是星星之火可以燎原，但是它还没有燎原，这是第一。
第二，我们也想一想，如果燎原起来会怎么样呢？会产生一种什么连带的后果呢？当然说，燎原以后房价下行很多买房人高兴了，开发商把房子卖出去了，利润回报就少。整个市场环境这种变化必然会产生什么？对于房子下一轮的投资会产生一个负面的影响，也就是市场不看好，市场下行。从未来来讲，可能更进一步限制这种住房的有效供给，对我们市场供给的增加可能产生一个不利的影响。再进一步说，房价下行的结果是什么？我们现在是限购，房价下行的话实际又刺激购买，这会给限购的我们希望达到的平衡市场功能化解了。所以这里面，实际上都是一个事物存在两个方面，我们看问题应该是全面的、整体的、整个过程的去看，而不是仅仅看一个事端，一个端面。
我们希望是一个更高级的，更高的平衡。限购买就是等于通过这种限制市场需求来达到一个市场供求平衡，这种限购的措施有利于增加有效供给吗？我们还得考虑这个，我们中国的房子的问题，房价问题，只有增加有效供给才能达到更高水平的一个供需平衡。
陈及观点：供需矛盾源于投机性疯狂炒作 限购后供求平衡将出现
陈及：这次房地产调控实际上也是中央政府和地方政府的博弈过程。在商品房发展过程中，在房地产市场上，最大的获益者是地方政府，所以这次中央调控如果说有些因素的话，恐怕地方政府出于对地方财政的减收压力的考虑，很多犹豫彷徨，彼此在观望，特别是有一些地方政府的土地财政收入比重非常大，经济发展需要的资金又非常多。但是宏观调控的调控理念明确以后，特别是这种政策也是动态过程，地方政府或迟或早都会加入到这个行列中。
再有一个，增加保障性住房，保障房价的稳定。我特别同意这个政策本身是一个动态的辩证的调控的过程。房地产过去的供应量老被房产开发商说为赶不上需求量的增长，但我们恰恰没有明晰地认识到这井喷式的增长里面，绝大多数是来自投机性的疯狂炒作，这是一个不真实的需求。在这种情况下，我们从限房开始打压了需求以后，我认为供求平衡的关系就开始出现，甚至要出现某种程度的反转，甚至出现早期那样，房地产市场大打广告要不断的采取降价促销的措施刺激购房的情形。这种情况下，房地产暴利的色彩才会逐渐的削减下来。
房地产市场是一个公认的暴利行当，像在美国，房地产高度发达，美国的房地产上市企业净利润率也就5%左右，它跟做其他实业几乎一样。在这种情况下，房地产市场经济保障房的推行和房地产市场如果理性回归到这种程度，它还依然会成为中国房地产市场发展的中坚力量，不一定要三线、四线城市。我认为中央也不允许在这些城市进行疯狂的投机炒作，我的感觉就是这个政策的后续的连续出台的政策会很多，这是我的基本看法。
周建成观点：不要过度寄希望于宏观调控 保障房才是救星
周建成：从房地产企业总体情况来看，2010年大多数品牌房地产企业的销售收入都比2009年要好。从这个意义上来说，他们的现金流并没有绷紧。从中长期来看，大多数有眼光的房地产企业都已经实行了两种转型：一种是商业模式的提升转型，也就是说它从主要做住宅地产逐步转向做商业地产、旅游地产这样持有性物业转型，这样的话有效消解了政策压力。另一种转型叫空间战略转型，过去主要集中在一线城市，这几年集中在二线城市，现在向三、四线城市拓展。政策最主要集中在一线城市，捎带是二线城市，三四线城市整个政策压力并不大，这样它的空间战略转型和商业模式提升或升级，这两年已经做得很好了。这样的话政策压力下，企业其实回旋余地还是比较大的。当然我并不排除这样的长期政策会使其面临较大的压力，但是绝对不是(下跌)。
目前很多居民对房价下跌有希望，这种希望我们非常理解，因为现在地产非常重要，民生也很重要，怎么解决这个矛盾，中央已经形成了一个很好的构想，主力已经战略转移了，主要转移到保障房。宏观调控现在只不过是在打一个阻击战。现在矛盾在于什么地方？在于时间，要给中央一个时间，给地方政府一个时间。这样的话我们就一句话，中央有信心，百姓需要有耐心，主要的救星在于保障房，而绝对不要把宏观调控当作救命稻草。
上海今年保障房、经济适用房覆盖的面已经逐步在放大，未来覆盖的面可能会更广，很多小白领都可能被覆盖。所以，真正解决问题的还是保障房，不要过度地对宏观调控有不切实际的期望。
焦点三：投机炒房在房价走高过程中扮演了什么角色？ 牛凤瑞观点：住房价格上升根本原因还是在于需求刺激
牛凤瑞：一种产品的价格上升，它根本的原因还在于市场需求的刺激旺盛。它卖不出去的话必然要降价，降价的结果是什么呢？是需求量上升，供给也相应的下降。价格上升说明这种产品也供不应求，需要开发商有更高的回报，有更多的要素的投入增加有效供给，达到一个更高水平平衡。实际上这是一个基本规律，没有说价格越高越说明供给越旺盛。
怎么样看到呢？投机或者炒房的在这里面起到的推波助澜的作用，当房价上涨的时候，它有强大的下家接手的，升值的空间比较大的时候这是炒房它存在的一个基本条件。如果它炒房不赚钱，买了房子马上房子价格也下来了，他就不会去炒。炒房者本身对价格的上涨起到推波助澜，火上浇油的作用，现在我们也控制房价，所以对这种现象是特别令人讨嫌的。
资本是逐利的，哪个领域的投资回报高，资本自然趋向这个领域，应该说这是正常的，这是市场配置资源的一个基本形式。不可能哪个领域投资回报低我就大量的投资，说明什么？说明过去我们只有在计划经济体制，那阵计划不符合客观形势的情况下才产生这种情况，我们现在是社会主义市场经济体制，这种情况下，我们发挥市场配置资源的基础作用的话，我们就应该尊重这种价格杠杆，价格信息给我们提供的导向而不是相反。
周建成观点：土地稀缺是根本原因 价格是衡量稀缺性的指标之一
周建成：现在跟我们接触的很多企业考虑最多的，说实话不是价格或营销策略，更多的还是一些积极的措施，比如区域拓展，比如商业模式转型。他们在拿地方面的节奏以及冲劲并没有显著降低的趋势。需求方面，有投资需求，投机有可能给需求整个火上浇油，这只是我们很多居民看到的一方面。另一方面其实也很重要，供给方面，我们接触到的很多企业大型的集团不涉足房地产业的很少很少，大量的外行企业涌入房地产业进行开发，也就是说需求这部分的确有很多钱往进涌，供给方面也有很多钱往里涌，这也是一个不争的事实。两个方面都要看到。
至于说房价，我们知道房地产是一种资源性的产品，土地是它的根本。我们有一个共识，土地越来越稀缺，而价格是恒量稀缺性的一个指标。我们一方面我们说土地越来越稀缺，另一方面我们又要求以土地为基础的房地产要降价，这本身就是一个矛盾。所以，资源性产品在越来越稀缺的时候，价格上涨它是一个客观规律，这是我的一个观点。
陈及观点：调控已经定调住房不属于投资品 不应被炒作
陈及：房地产企业拿地还是比较积极，是建立在对房地产市场的投机性预期上。现在很多人包括很多房地产企业依然没有放弃这点。这么些年以来，我们国家房地产调控政策一直在摇摆不定，起伏不定，房地产企业似乎也找到了好像某种规律，就认为政府在宏观调控中出于拉动GDP就业的需要，可能投鼠忌器，之后总要打开闸门让房地产企业肆无忌惮。这次恐怕依然会有相当浓厚的市场心态。
我们要注意的是，最近以来，中央宏观经济调控的一个基调已经明确地把房地产市场的需求就定位于这种基本的住房需求，它不属于投资品，它不应该被炒作，恰恰是中国土地稀缺性所决定的。一旦疯狂炒作起来，那么中国的18亿亩的土地红线就无法保住。即便在这种情况下，我们走一下全国大中城市就可以看到，过去这种无数的天井良田，包括城市周边的菜地都变成了连绵起伏的房子。在这种情况下，我们还以土地的稀缺性为由，认为价格上涨是无以复加的单行道，我认为这个就比较不经推敲了。因为我们知道在这个市场上，全世界的房地产市场都经过大大的跌落，包括香港97年前后，使中产阶级成为负资产阶级，房地产资产价格本身也是具有市场价格变动的。
上海一家龙头房企旗下多个项目率先启动新一轮降价促销，其中包括买房即送五年房产税等时髦促销策略，另有多名开发商已经在商讨对策应对非常时期。
经济之声《观点辩论》2月24日辩题：上海房企率先启动新一轮降价促销是回归理性还是纯属无奈？降价促销星星之火能否成为燎原之势啊？
特邀嘉宾：中国社科院城市发展与环境研究所的研究员牛凤瑞
首都经济贸易大学首都经济研究所研究员陈及
经济之声特约观察员上海易居房地产研究院综合研究中心总经理周建成博士
焦点一：这个龙头房企的降价促销到底意味着什么？是不是房价真的要理性回归了？ 牛凤瑞观点：不代表房价回归理性 只是地产商策略
牛凤瑞：上海的某个龙头企业现在是降价促销还是优惠促销，都叫促销。作为企业来说，应该是理性的，它的目的无非还是要追逐一个更高的投资回报，或者更多的市场占有，或者率先把资金回收过来，对于企业本身来说都是理性的。它是不是房价的回归理性，就是另外一个问题了。我们通过一个企业的这种行为来推断全国，恐怕这就过于简单了。
房价回归理性这是我们很多买房人的一种期望，也是我们政策部门的一个期望，说明我们的政策正在发挥作用，或者初步显现。我想这些个愿望都是好的，但是它究竟是不是回归理性，我个人不看好。我更侧重于它可能是地产商们的一种应对市场变动和应对政策的一种策略。
陈及观点：将有更多放弃选择降价 房价理性回归是必然
陈及：中国有句老话叫“管中窥豹可见一斑”，大牌房地产企业降价促销本身说明是对这个市场进行趋势性判断。我们可以看到，在此前，在房价狂升不止的时候，为什么没有大牌房地产企业进行促销，因为那个时候他们也是对趋势性的判断有自己明确的看法。在涨价的时候没有人会促销，而现在大牌企业往往对市场，对宏观经济面的了解十分全面和深刻，而且我们国家这次房地产调控通过连续不断的出台，力度越来越大的房地产政策，目的是让房地产市场回归理性，打击遏制投机性泡沫的泛滥。
从这个角度看，我们国家宏观经济形势，包括我们的货币政策收紧，包括我们的房地产市场严厉的调控，是一个趋势性变化。在这样一个变化的条件下，这种大牌企业对宏观经济形势的变化它是非常敏感的，所以它等于在高位出货，其他的一些中小企业我认为也会在其后的不久不仅仅是在上海，在全国的一些原来的热点炒作的城市都会出现这种降价的情况。因为这次调控的特点，特别是限购令的出台，实际上就让房地产市场强行迫使它向住宅需求这样一个特定的这种目标转变，从而屏蔽过去大幅度的游资进入这个市场，疯狂炒作房价这样一个趋势。所以从这个意义上看，我认为它的趋势性的动作是长期的一种趋势。
我上个礼拜从海口回来，海口现在也出现了98折甚至更低的情况，北京最近也是出现了价格折扣的情况。房地产市场在这种情况下，如果说它是没有变化的话，这真是让人匪夷所思。因为作为一般的我们讲，不是一个业内很高水准的人士的话，包括现在一般的老百姓都出手谨慎了。我想房地产市场的这个他们都是业内精英，而且这个市场上打拼，一些大牌企业都是自1996年房地产住宅市场化以后一直在这个市场长期经营，长期地掌握这个市场，他们作出这样一个变化肯定是带有意味深长的含义。
我也指出了，是共识。宏观经济货币的紧缩，包括我们对房地产市场货币调控的这种价格杠杆也都往上升起，而且将来的加息我认为这个过程不可能一次完成，未来的趋势性的利率上涨也是个明显的趋势。
周建成观点：据个案判断市场下行还为时过早
周建成：两个专家的观点我都有认同的方面。陈及教授说的我认同，现在这个市场环境尤其政策环境是非常严峻的，中央对房地产宏观调控由价格调控转变到了数量调控。我们知道数量调控是最严格的一种调控措施，它的一个表现就是限购，这样的限购政策在全国的铺开是前所未有的。所以从宏观市场来看，整个情况来看，市场政策环境非常严峻，房地产企业将要面临前所未有的压力。
但是我对牛教授对这一个个案的评析是非常认同的。因为我在上海，对这家企业我也非常了解，是上海的一家非常优秀的企业。它去年的整个销售金额是600多亿元，销售面积是700多万平方米，在全国品牌房地产企业里面都是佼佼者。从这个企业来看，它现在绝对没有出现现金流上的压力。
而且它的打折我算过，是9.8折，这样一个折扣是对某一个项目的一个动作。但这个折扣绝对没有代表性的指示性的意义，我认为这是一个个案，我们不能从这个个案里面解读出一个市场趋势。而且从上海这样一个一线城市它今年的供求格局来看，我认为现在就能看到有打折或者普遍打折这样的市场下行的趋势，这样一个判断还为时过早。
这仅仅是一个单个项目。除了这家企业以外还有别的企业也有这样的动作，就是一些微小的打折。它的原因肯定是多方面的，我们也不好妄加揣测，因为它是一个具体的项目，可能是项目的原因，可能是企业对这个项目的判断。
我可以确定的一点是，它并不代表市场趋势，但是这一个个案是出于什么原因，是一个什么偶发因素，我们不好妄加判断。 (来源：中国广播网)
(责任编辑：李瑞)
来源：中国新闻网
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