南宁楼市限购下 开发商：攻还是守？

　　罗旭观点：房价降不降，还要看开发商的资金链情况

　　新年以来，中央出台的种种调控措施，都充分反应了中央抑制房价的坚定决心。从目前已经实行了限购令的地区看，成交量无不应声而下。但是，2011年房地产价格是不是一定会跌呢？这个只能说有待观察。

　　第一，房地产价格不是完全由市场关系决定的，市场预期也非常重要。从消费者对市场的预期来讲，限购令的期限仅仅是一年，一年以后会不会报复性反弹？这个很难说。所以具备购买资格的人，2011年一定会出手。定位在纯刚需的这些楼盘，不但不会受到市场打击，也许会成为一次置业的香饽饽。

　　第二，房价降不降，还要看开发商的资金链情况。2011年猛烈的宏观调控，一定会大幅放缓销售速度。这对开发商的资金链就是一个严峻的考验。对于战线长、资金链紧张的开发商，不排除降价抛售甚至崩盘的可能性。从这个方面来讲，会不会因为部分开发商降价抛售而引起市场的连锁反应，从而引起整个市场价格暴跌，也不排除市场往这个方向发展的可能性。

　　钟哲观点：限购是为了合理调整需求分配

　　从目前南宁版限购令的内容来看，我个人觉得这个限购令与其他一线城市相比是比较“温柔”的。限购令出台是为了合理调整这个市场的需求分配，使得各个城市的市民可以住上房子。南宁目前楼市均价是6000元左右，购买的客户群以刚性需求和改善性需求为主，这些还是政策范围之内。外来的居民要求买房必须提供一年的税收证明，这一项是要执行的。

　　从实施时间上看，南宁的限购令执行期为一年，整一年南宁市的房地产表现会出现低迷的情况。个人觉得刚需这一块影响并不太大，而改善性的客户会选择大面积房源，直接一步到位。

　　其实，广州当时颁布限购令也是非常紧张的，正好也是在春节期间，南宁和广州当时的情况差不多，楼市可能会在3、4月份出现观望期，但每一次调控都是又一次成交量的暴涨。因此，我觉得该买房的人还是要买，到了5、6月份，市场观望就会回位。也就是说，在限购令这一年的执行期内，整个楼市会出现低迷的情况，但是并不恐怖。

　　梁于里观点：根据需求，理性选房

　　限购令出台，首先，引发观望情绪这是毋庸置疑的。但是先紧后松是必然趋势。3、4月份是一个观望期，今年的市场会比较平稳，但是大家对住宅的需求还是存在的。

　　其次，“限购令”的细则会针对各个城市的问题而变化，南宁是三线城市，属于快速发展未饱和的城市，它的快速发展很大程度依赖于外来的投资、外来的置业和外来的人口，因此发展空间、容量、包容性还是非常大的。这样的发展趋势决定了南宁对中高端物业的需求也在逐步扩大。

　　再次，购房成本在提高，贷款利率提高，现在又限购，门槛步步叠高，这个时机消费者该不该买房？个人认为是由供给和成本来决定的，对于实实在在做产品、做服务给消费者的开发商项目来说，价格还会坚挺。另外，南宁周边六县不属于限购范围，他们选择城市居住的权利无法阻挡，因此选择适当的时机、保证产品品质，产品仍然有市场空间，主要看你的产品怎么做。这时候消费者更理性、更慎重，但并不是没有需求，因此要找准客户、找准缺口。

　　周国安观点：商业地产或将迎来投资高峰

　　从政策来看，限购对一些小户型销售形成一定的冲击，一些有能力的购房者买房开始考虑“一步到位”。今年上半年楼市观望情绪会比较重，但下半年有望得到缓解。3、4月份是市场决策期，进入5月份，市场形势会逐渐明朗，一些打折促销也会开始出现。

　　受到“限购令”的影响，天成一品项目将在3月底推出一批新品，此次开盘会适当加大优惠幅度，价格也不会做太大调整，预计在首次开盘价格的基础上少涨一些，项目不会采取降价措施。在推盘方面，速度会适当地放缓、拉长。另外，今年虽然住宅市场出现了低迷，但是相对商业地产来说，却是利好。二套房的首付比例提高到60%以后，购买住宅和商铺、写字楼所需要的自有资金将差别不大。从物业价值看，商务写字楼的中长期收益是一定大于住宅的。

　　另外，限购令的实施更使得大量投资客户的资金流向受阻，由于投资渠道有限，很有可能就此转向商业地产，带动商用物业和办公物业的成交走高，从而促使商业地产迎来高峰，预计价值空间在20%—30%之间。

　　邓勇观点：二手房行业面临洗牌

　　我觉得限购令是暂时的，是这一系列调控里面的一个插曲环节，不用把它看得如狼似虎。在这个期间，二手房的日子比一手房难熬一些。不光是表现在限购令上，从国八条转到营业税这一块，现在全国营业税成本增加，成本增加了利润就少了。限购令即将实施，二手房客源有转向，很多人会转向买一手房。

　　南宁版限购令规定南宁居民家庭不能购第三套房，这样一来，买家会谨慎使用限额，不会轻易动用。二手房业主惜售、买家谨慎令成交难度加大。目前二手房的升值空间无法同一手房相比，租金收益更是不能同商铺相比，加上购买二手房的人自住性很明确，主要还是以刚性需求为主，只有少部分是投资需求。因此从这一次调控来说，二手房行业的洗牌在所难免。

　　南宁版限购令细则3月份出台，其影响将会在未来的某一段时间被放大，这个时间点有可能使今年的二、三季度成交量有所下滑，但经过这段时间后，市场会慢慢消化政策影响，包括购房者及开发商都会在市场中重新定位，房地产市场也将回归平稳。