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南宁楼市限购下 开发商:攻还是守?

来源:中国新闻网 作者:李丹 游媚媚 魏钰
2011年02月25日10:04
  罗旭观点:房价降不降,还要看开发商的资金链情况

  新年以来,中央出台的种种调控措施,都充分反应了中央抑制房价的坚定决心。从目前已经实行了限购令的地区看,成交量无不应声而下。但是,2011年房地产价格是不是一定会跌呢?这个只能说有待观察。

  第一,房地产价格不是完全由市场关系决定的,市场预期也非常重要。从消费者对市场的预期来讲,限购令的期限仅仅是一年,一年以后会不会报复性反弹?这个很难说。所以具备购买资格的人,2011年一定会出手。定位在纯刚需的这些楼盘,不但不会受到市场打击,也许会成为一次置业的香饽饽。

  第二,房价降不降,还要看开发商的资金链情况。2011年猛烈的宏观调控,一定会大幅放缓销售速度。这对开发商的资金链就是一个严峻的考验。对于战线长、资金链紧张的开发商,不排除降价抛售甚至崩盘的可能性。从这个方面来讲,会不会因为部分开发商降价抛售而引起市场的连锁反应,从而引起整个市场价格暴跌,也不排除市场往这个方向发展的可能性。

  钟哲观点:限购是为了合理调整需求分配

  从目前南宁版限购令的内容来看,我个人觉得这个限购令与其他一线城市相比是比较“温柔”的。限购令出台是为了合理调整这个市场的需求分配,使得各个城市的市民可以住上房子。南宁目前楼市均价是6000元左右,购买的客户群以刚性需求和改善性需求为主,这些还是政策范围之内。外来的居民要求买房必须提供一年的税收证明,这一项是要执行的。

  从实施时间上看,南宁的限购令执行期为一年,整一年南宁市的房地产表现会出现低迷的情况。个人觉得刚需这一块影响并不太大,而改善性的客户会选择大面积房源,直接一步到位。

  其实,广州当时颁布限购令也是非常紧张的,正好也是在春节期间,南宁和广州当时的情况差不多,楼市可能会在3、4月份出现观望期,但每一次调控都是又一次成交量的暴涨。因此,我觉得该买房的人还是要买,到了5、6月份,市场观望就会回位。也就是说,在限购令这一年的执行期内,整个楼市会出现低迷的情况,但是并不恐怖。

  梁于里观点:根据需求,理性选房

  限购令出台,首先,引发观望情绪这是毋庸置疑的。但是先紧后松是必然趋势。3、4月份是一个观望期,今年的市场会比较平稳,但是大家对住宅的需求还是存在的。

  其次,“限购令”的细则会针对各个城市的问题而变化,南宁是三线城市,属于快速发展未饱和的城市,它的快速发展很大程度依赖于外来的投资、外来的置业和外来的人口,因此发展空间、容量、包容性还是非常大的。这样的发展趋势决定了南宁对中高端物业的需求也在逐步扩大。

  再次,购房成本在提高,贷款利率提高,现在又限购,门槛步步叠高,这个时机消费者该不该买房?个人认为是由供给和成本来决定的,对于实实在在做产品、做服务给消费者的开发商项目来说,价格还会坚挺。另外,南宁周边六县不属于限购范围,他们选择城市居住的权利无法阻挡,因此选择适当的时机、保证产品品质,产品仍然有市场空间,主要看你的产品怎么做。这时候消费者更理性、更慎重,但并不是没有需求,因此要找准客户、找准缺口。

  周国安观点:商业地产或将迎来投资高峰

  从政策来看,限购对一些小户型销售形成一定的冲击,一些有能力的购房者买房开始考虑“一步到位”。今年上半年楼市观望情绪会比较重,但下半年有望得到缓解。3、4月份是市场决策期,进入5月份,市场形势会逐渐明朗,一些打折促销也会开始出现。

  受到“限购令”的影响,天成一品项目将在3月底推出一批新品,此次开盘会适当加大优惠幅度,价格也不会做太大调整,预计在首次开盘价格的基础上少涨一些,项目不会采取降价措施。在推盘方面,速度会适当地放缓、拉长。另外,今年虽然住宅市场出现了低迷,但是相对商业地产来说,却是利好。二套房的首付比例提高到60%以后,购买住宅和商铺、写字楼所需要的自有资金将差别不大。从物业价值看,商务写字楼的中长期收益是一定大于住宅的。

  另外,限购令的实施更使得大量投资客户的资金流向受阻,由于投资渠道有限,很有可能就此转向商业地产,带动商用物业和办公物业的成交走高,从而促使商业地产迎来高峰,预计价值空间在20%—30%之间。

  邓勇观点:二手房行业面临洗牌

  我觉得限购令是暂时的,是这一系列调控里面的一个插曲环节,不用把它看得如狼似虎。在这个期间,二手房的日子比一手房难熬一些。不光是表现在限购令上,从国八条转到营业税这一块,现在全国营业税成本增加,成本增加了利润就少了。限购令即将实施,二手房客源有转向,很多人会转向买一手房。

  南宁版限购令规定南宁居民家庭不能购第三套房,这样一来,买家会谨慎使用限额,不会轻易动用。二手房业主惜售、买家谨慎令成交难度加大。目前二手房的升值空间无法同一手房相比,租金收益更是不能同商铺相比,加上购买二手房的人自住性很明确,主要还是以刚性需求为主,只有少部分是投资需求。因此从这一次调控来说,二手房行业的洗牌在所难免。

  南宁版限购令细则3月份出台,其影响将会在未来的某一段时间被放大,这个时间点有可能使今年的二、三季度成交量有所下滑,但经过这段时间后,市场会慢慢消化政策影响,包括购房者及开发商都会在市场中重新定位,房地产市场也将回归平稳。
(责任编辑:姜炯)
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