上海 楼市已遭“冰冻” 开发商寄望“小阳春”

　　楼市调控政策席卷全国，各地限购细则纷纷“出炉”。而年前就已落实调控细则的上海，在限购和房产税等政策的多重打压下，楼市已先进入“冰冻期”。整个2月上海鲜有新盘推出，成交量始终在低谷徘徊。不少开发商寄希望于3月小阳春，纷纷将开盘计划推迟至下月。

　　连续两个周末“零开盘”

　　作为最先出台限购细则的城市，上海的楼市调控地方细则已落地近一个月。限购和房产税试点的叠加效应使上海成为全国最先显现调控效果的城市。上周上海市商品住宅成交面积仅为5.1万平方米，虽然相比前周有了六成的大幅增长，但依然与19.1万平方米的年均水平相去甚远。网上房地产数据显示，前一周获取预售证的几个项目销售情况颇为惨淡，绿洲康城、御景熙岸公寓至今未有成交，恒盛鼎城、飘鹰锦和花园销售量也在5套以下。

　　在销售不畅的情况下，开发商更加不敢推盘。上周上海商品住宅新增供应面积仅为1.2万平方米，这甚至低于春节假期中的供应量。上海搜房网数据监控中心的统计也显示，上周末（2月19日-2月20 日）整个上海没有住宅项目开盘，春节假期结束后连续两个周末出现“零开盘”的情况。

　　二手房出现议价空间

　　不仅是新房市场，二手房市场也是一片惨淡，尤其是去年销售火热的大面积房和高端住宅首当其冲地受到打击。21世纪不动产上海区域门店的调查显示，自1月28日房产税等新政实施以来，大面积房源成交量出现急速萎缩。1月份前28天，144㎡以上二手房成交套数占总成交套数的10.6%；而1月28日至2月7日，此类二手房成交比重仅为总成交的4.2%。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，目前房东基本已形成两大阵营，一类为惜售派，另一类则为诚意抛售派。惜售派房东较为坚定，不愿有价格上的松动，甚者会出现撤牌情况；诚意抛售派则已出现5%-8%幅度的砍价空间，个别更有达到10%的可能。

　　主营二手高端住宅业务的德佑地产旗下70家门店业务数据显示，年后营业第一周的委托房源数量较年前少了895套，仅为年前的86.7%，委托租盘增加了506套，相当于年前的112.3%；而增加的委托租盘中，有386套是“转售为租”，占新增租盘总量的76%；有227套委托卖盘房源取消买卖交易委托，暂时不租不售，占德佑地产门店总委托卖盘房源的3%。

　　3月开盘量大增小户型紧缺

　　更多的开发商寄希望于3月楼市小阳春。截至2月18日，搜房网数据监控中心统计显示，上海3月将有53个住宅项目开盘，环比2月开盘量陡增2.7倍，同比去年3月增长71%。其中，公寓项目38个，别墅项目18个，3个为混合盘。

　　统计数据还显示，在3月份预计开盘的53个项目中（包括别墅），70平方米以下小户型房源仅占7%，70-90平方米中小户型占22%，90-120平方米户型占24%，120-180平方米户型占27%，180平方米以上户型占20%，中大户型依然占重头。然而，据搜房网对网友的购房需求调查显示，现在有50%的购房者希望购买90平方米以下小户型。而在3月预计开盘的53个项目中，90平方米以下房源仅占总量的29%，3月住宅市场或将出现小户型供不应求的局面。