信托公司抢滩保障房项目

　　社保基金投资保障房建设打响第一枪。

　　2月26日，全国社保基金理事会与南京市保障房建设有限公司等签约，社保基金将为南京的保障房建设提供30亿元信托贷款。社保基金理事会副理事长王忠民当日向媒体透露，已在多地调研，将陆续投资地方保障房建设。

　　2月28日，记者 从银行、信托公司人士处获悉，此笔交易的背后，是民生银行提供的担保，以及南京市政府以土地运营收益、财政收入等作为反担保。

　　目前，真正的保障房信托产品尚未大规模推出，但多家信托公司兴致较高。中融信托、北京信托、华能贵诚信托等正在运作的项目均为保障房建设联动土地开发，土地运营收益作为还款来源。

　　不过，保障房建设融资难的症结依旧难解项目本身的现金流无法偿还贷款，必须靠地方财政投入，而经过前两年地方融资平台的“高歌猛进”，地方政府负债率高企，很难拿出有效的抵押担保物。

　　民生银行担保

　　去年12月30日，社保基金理事会投资决策委员会表决，一致通过社保基金以信托贷款形式向南京市保障房公司发放30亿元。期限为2年11个月，利率6.05%，由江苏省国际信托有限公司（下称“江苏信托”）发放，民生银行提供连带责任担保。

　　接近交易的人士透露，实质性达成交易的是社保基金和南京市政府，信托公司并非交易主导，更类似“过桥”，“相当于，社保基金要借一笔钱给南京市政府用于保障房建设，但不能直接借，社保基金先委托30亿元给江苏信托，再指定后者贷款给南京保障房公司。”

　　目前，普通房地产项目融资成本在20%以上，即便是地方政府保障房项目通过信托融资的成本也在10%左右，金融机构人民币贷款基准利率1-3年期为6.10%，此次南京保障房项目获得的社保基金资金，成本和基准利率相当，十分划算。

　　社保基金投资此项目也比定期存款收益高，目前2年期、3年期定期存款基准利率分别为3.90%和4.50%。

　　不过，社保基金投资的风险容忍度极低，信托贷款必须要由银行担保，因而再由南京市政府方面协调民生银行出具保函。2007年4月，财政部、劳动保障部在财金[2007]37号文中明确，批准社保基金可投资于有银行担保的贷款类信托，投资总额不超过全国社保基金总资产规模的5%。

　　民生银行自然也不会在没有风险缓释措施的情况下提供担保。前述接近交易的人士透露，南京市政府提供了部分土地的运营收益作为反担保，承诺在收益不能覆盖贷款本息时通过其它方式补足。

　　“社保基金管的是全国人民的养命钱，只有在风险几乎为零的情况下，才会介入。”一位国有大行公司部人士说，今年国务院明确提出了全国要建设1000万套保障性住房的任务，并与各级地方政府签订了责任状。在“两会”即将开幕的时刻，社保基金宣布投入保障房建设，释放了明确的政策信号。

　　我国现在的保障房建设资金主要来自财政资金、公积金的增值收益、土地出让金收益比例及社会资金等。中信建投证券首席宏观分析师魏凤春认为，社保基金此举为各类其他社会资金（包括保险资金）做了一个榜样，相信保障房建设会引入包括保险资金在内的更多融资渠道。他认为，社保基金对保障房项目的投资更多会集中在经济发达地区，主要因为这些地区政府的财政压力不大，基金的资金安全得以保证。

　　信托介入模式：联动土地开发

　　银监会曾于1月12日与工、农、中、建、交和国开行召开通气会，六大行均表示2011年要加大对保障性住房建设的支持力度，但目前除了国开行之外的五大行都没有公布实质性的信贷投放计划或增长指标。

　　一位大行人士坦言，如果没有配套的财政政策，银行很可能只是“喊喊口号”。目前，保障性住房以公租房和廉租房为主，再加上棚户区改造。靠公租房、廉租房的租金收回建房成本，最少也得三五十年，银行不可能发放期限这么长的贷款。

　　同时，银行要控制风险，必须要有抵押担保。去年各家银行在银监会的部署下对地方融资平台贷款开展“解包还原”，重新落实抵押担保物，一些地区的抵押物现状已经让银行有所畏惧。

　　除银行之外，信托是最有可能为保障房融资的金融机构，据本报了解，信托公司的思路是捆绑保障房建设的土地运营收益作为还款来源。

　　此次社保基金虽然是通过信托投资于保障房建设，但和信托公司主导开发的保障房信托项目有显著区别。后者一般是由信托公司和地方政府洽谈，找好合适的项目，设计成集合资金信托产品，再发售产品募集资金。

　　相比之下，棚户区改造项目比公租房、廉租房容易吸引信托资金，因为“改造后实现的土地增值收益能覆盖拆迁成本。”一位信托公司高管称，“当然，如果公租房、廉租房的建设也能捆绑一块土地开发，信托也可能介入。”

　　但联动土地开发的项目，还款来源为土地运营收益，和房地产行情高度关联，存在较大不确定性。除国开行外，各家银行都尚未大规模介入。

　　作者：郑智